Communauté

Notion et signification de la communauté en droit

La notion de communauté figure parmi les concepts juridiques centraux du droit civil allemand ainsi que dans d’autres domaines du droit. Elle désigne généralement une unité portée par plusieurs sujets de droit, dans le but d’une gestion ou d’un exercice en commun de droits, d’administration ou d’exploitation d’un bien ou d’une position juridique. La structure juridique, ainsi que les droits et obligations des parties à une communauté varient selon le type, l’origine et la finalité de celle-ci. Ci-après, toutes les formes de communautés sont présentées en détail du point de vue juridique.

Principes juridiques généraux de la communauté

En droit civil, le terme « communauté » n’a pas de définition légale explicite, mais de nombreuses dispositions régissent l’application et les effets juridiques de différentes formes de communautés. La communauté s’oppose à la main commune, aux collectifs ou sociétés, et doit notamment être distinguée des structures sociétaires comme la société civile (GbR).

Communauté de copropriétaires (§§ 1008 et suivants BGB)

Notion et formation

Die Communauté de copropriétaires se forme lorsque plusieurs personnes acquièrent ensemble la propriété d’une chose (§ 1008 BGB). La propriété est attribuée à chaque personne sous la forme d’une quote-part, c’est-à-dire une part idéale sur la totalité de la chose.

Rapport juridique des copropriétaires

• Pouvoir de disposition : Chaque copropriétaire peut disposer librement de sa part.
• Gestion : Les décisions concernant la gestion et l’utilisation de la chose nécessitent en principe l’accord de tous les copropriétaires (§ 744 BGB).
• Droits d’usage : L’utilisation s’effectue en commun ; toute dérogation nécessite un accord.
• Dissolution de la communauté : Chaque copropriétaire peut à tout moment demander la dissolution de la communauté (§ 749 BGB), ce qui conduit généralement au partage ou à la vente de la chose.

Distinction avec la communauté en main commune

Contrairement à la main commune (par exemple l’indivision successorale, GbR), où les membres disposent du patrimoine conjointement, la copropriété par quotes-parts confère à chacun un droit transférable et saisissable sur sa part.

Communautés en main commune

Caractéristiques et cas d’application

La communauté en main commune se caractérise par le fait que le patrimoine commun (maincommune) appartient collectivement à l’ensemble des membres ; la copropriété par quotes-parts n’existe pas.

Exemples :

• Indivision successorale (§§ 2032 et suivants BGB)
• Société civile (§§ 705 et suivants BGB)
• Communauté de biens matrimoniale (§§ 1415 et suivants BGB, droit matrimonial)

Droits et obligations des membres en main commune

• Disposition : Les actes de disposition sur les biens de la communauté ne peuvent être accomplis qu’ensemble par tous les membres.
• Gestion : Les règles relatives à la gestion interne dépendent de la législation ou des accords contractuels.
• Liquidation : La dissolution de la communauté (liquidation) entraîne le partage du patrimoine et la fin de la communauté.

Indivision successorale (§§ 2032 et suivants BGB)

Origine et finalité

Une indivision successorale prend naissance de plein droit au décès d’une personne, dès lors qu’il existe plusieurs héritiers. Le patrimoine du défunt est attribué dans son ensemble aux héritiers réunis en communauté en main commune.

Droits et obligations des cohéritiers

• Gestion collective : Toutes les mesures de gestion nécessitent la majorité des héritiers (§ 2038 BGB).
• Limite de disposition : Les actes de disposition sur les biens successoraux ne sont possibles qu’avec l’accord de tous les cohéritiers ou selon les modalités prévues par la loi.
• Droit à la liquidation : Chaque cohéritier peut à tout moment demander la liquidation (§ 2042 BGB).

Syndicat des copropriétaires (communauté en copropriété/WEG)

Die Syndicat des copropriétaires est une forme spécifique de communauté régie par la loi (§§ 10, 21 WEG – Loi sur la propriété immobilière), qui prend naissance lors de l’inscription du premier propriétaire individuel au registre foncier.

Statut juridique et organes

• Capacité juridique : La communauté des copropriétaires dispose d’une capacité juridique partielle et peut être titulaire de droits et obligations (§ 9a WEG).
• Propriété commune : La propriété commune est détenue collectivement par tous les copropriétaires.
• Gestion et prise de décisions : Les décisions concernant la gestion et l’entretien sont prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Communauté de copropriété par quotes-parts (§§ 741 et suivants BGB)

Structure de base

Die Communauté de copropriété par quotes-parts désigne le système dans lequel plusieurs personnes participent à un droit ou un bien en tant que copropriétaires idéaux de parts. Elle s’applique lorsque la loi ou un contrat n’impose pas le caractère de main commune.

Gestion et utilisation

• Gestion collective : Les mesures de gestion régulière peuvent être prises à la majorité (§ 745 al. 1 BGB).
• Exploitation économique : La communauté peut organiser un usage commun ainsi que la répartition des fruits entre les membres.

La communauté dans d’autres branches du droit

Droit des associations

Au sens des §§ 21 et suivants BGB, une communauté peut être organisée en association, qui agit alors en tant que personne morale et sujet de droit.

Droit fiscal

Sur le plan fiscal, une communauté est généralement assimilée à une société de personnes (par ex. indivision successorale ou associés d’une société de personnes) et soumise au principe de transparence fiscale.

Droit public

En droit public, les communautés sont par exemple des syndicats intercommunaux ou des personnes morales de droit public (telles que les communes), qui accomplissent une mission déterminée en tant que communauté.

Dissolution et liquidation de la communauté

La communauté est, par essence, généralement conçue comme une forme transitoire. La liquidation intervient sur demande d’un membre, sauf disposition légale ou contractuelle interdisant la liquidation.

Procédure

• Partage : Le partage de l’objet commun doit s’effectuer selon les dispositions légales ou les accords passés.
• Vente aux enchères : Si un partage matériel n’est pas possible, une vente aux enchères peut intervenir selon la législation sur les ventes forcées.

Droits et obligations des membres de la communauté

• Résiliation possible à tout moment : Il est fréquent que chaque membre puisse dissoudre la communauté à tout moment, afin de préserver la liberté individuelle.
• Obligation de participation : La participation à la gestion et à la conservation de la chose commune est obligatoire.
• Responsabilité : Chaque membre est responsable à hauteur de sa part, sauf si la loi prévoit une responsabilité solidaire ou d’autres modalités.

Délimitation juridique et importance

Die de communauté se distingue des sociétés, associations dotées de la personnalité morale ou personnes morales notamment par le fait qu’elle ne possède pas de personnalité juridique propre (exception : syndicat des copropriétaires disposant d’une capacité partielle).

La communauté joue un rôle significatif dans le droit allemand comme institution fondamentale pour la détention, la gestion et la valorisation des biens et droits en commun et constitue, à côté de la société, de l’association et de la personne morale, un institut juridique central.

Littérature et références complémentaires

• Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, commentaire sur §§ 741 et suivants, 1008 et suivants, 2032 et suivants BGB
• Schmidt, Propriété communautaire (Série : Manuel de l’avocat spécialiste), Editions C. H. Beck
• Bamberger/Roth, BeckOK BGB, commentaire actuel sur les situations juridiques concernant la communauté

Remarque : La présente présentation offre un aperçu complet des principaux aspects juridiques de la communauté. Pour tout cas individuel détaillé, il convient de consulter les textes de loi pertinents.

Questions fréquemment posées

Qui est responsable, au sein d’une communauté, des dommages causés ?

Au sein d’une communauté, comme par exemple une société civile (GbR), un syndicat de copropriétaires (WEG) ou une indivision successorale, la question de la responsabilité pour les dommages causés en commun ou par certains membres se pose fréquemment. Les règles de responsabilité dépendent de la forme juridique de la communauté. Dans une GbR, en principe, tous les associés sont responsables solidairement avec leurs biens propres des engagements contractés au nom de la société (§ 421 BGB, § 128 HGB par analogie). Dans un syndicat de copropriétaires, chaque copropriétaire n’est responsable que proportionnellement à sa quote-part pour les frais et les dommages communs (§ 16 WEG). Au sein d’une indivision successorale, les héritiers sont également responsables solidairement des dettes successorales, c’est-à-dire que chaque créancier peut s’adresser indifféremment à tout cohéritier (§ 2058 BGB). Une limitation contractuelle de la responsabilité est envisageable, mais elle n’est souvent effective vis-à-vis des tiers que de façon limitée. En cas de dommage causé par un membre, il importe de savoir si l’acte a été commis dans le cadre de la relation communautaire et si un recours interne entre membres est prévu.

Comment sont prises les décisions au sein d’une communauté juridique ?

La prise de décision au sein d’une communauté juridique est elle aussi réglementée par la loi et, le cas échéant, par contrat. Dans une GbR, les décisions sont en principe prises à l’unanimité (§ 709 al. 1 BGB), sauf disposition contraire. Chaque associé dispose donc d’un droit de veto. Dans les syndicats de copropriétaires, les décisions sont prises par tête, par quote-part ou par logement (§ 25 WEG), la plupart l’étant à la majorité simple des voix présentes ou représentées, mais certaines affaires requièrent une majorité qualifiée ou l’unanimité. Dans une indivision successorale, la gestion de la succession est en général soumise à la majorité des voix, laquelle dépend des parts héréditaires (§ 2038, § 745 al. 1 BGB). Les mesures particulièrement importantes ou les actes portant sur l’ensemble du patrimoine nécessitent toutefois l’unanimité (§ 2040 BGB). En l’absence de réglementation ou en cas d’incertitude sur la compétence décisionnelle, un recours judiciaire peut être recommandé.

Qui représente la communauté à l’extérieur et comment cela est-il organisé ?

La représentation externe d’une communauté est une question juridique centrale. Dans la GbR, la représentation est en principe exercée collectivement par tous les associés, sauf disposition contraire dans le contrat de société (§ 714 BGB). Une règle différente, telle qu’un pouvoir de représentation individuel, peut être prévue contractuellement. Dans le cas du syndicat de copropriétaires, la représentation est assurée par le syndic élu, qui prend en charge les tâches communautaires et administratives et engage la communauté à l’égard des tiers (§ 27 WEG). Dans l’indivision successorale, tous les héritiers ne peuvent en principe agir qu’en commun ; les actes individuels ne sont donc valides que s’ils sont approuvés par tous ou sur présentation d’une procuration (§ 2039 BGB). S’il existe plusieurs représentants, il convient de vérifier si la représentation est collective ou individuelle, cela influant sur la capacité d’action de la communauté.

Quelles sont les conditions juridiques d’entrée et de sortie d’une communauté ?

L’entrée et la sortie des membres dépendent du type de communauté et sont régies différemment par la loi. Dans une GbR, l’admission d’un nouvel associé requiert généralement l’unanimité des associés existants (§ 709 BGB). Le retrait n’est possible que dans les cas prévus par la loi ou selon les termes du contrat de société (§ 723 BGB, droit de résiliation). Au décès d’un associé, la GbR est dissoute sauf clause de continuation. Dans un syndicat de copropriétaires, l’acquisition de la propriété exige un acte notarié et l’inscription au registre foncier. Une « sortie » proprement dite n’est pas possible ; elle s’opère de fait par la cession de la propriété. Pour l’indivision successorale, l’héritier entre dans la communauté en acceptant la succession et en sort par la renonciation, la renonciation à l’héritage ou la cession de sa part (§ 1942 BGB). La communauté persiste en principe tant que la succession n’est pas liquidée.

Comment les conflits sont-ils tranchés juridiquement au sein d’une communauté ?

Les litiges internes à une communauté sont résolus selon les règles légales applicables et les mécanismes de règlement des conflits éventuellement convenus. Pour la GbR, la loi ne prévoit pas de procédure de médiation spécifique : les litiges doivent donc être tranchés, le cas échéant, devant les juridictions civiles. Toutefois, de nombreux contrats de société comportent des clauses d’arbitrage ou de médiation. Dans le syndicat de copropriétaires, les décisions contraires à la loi ou au règlement peuvent être contestées en justice (§ 44 WEG). Dans les indivisions successorales, tout litige concernant la gestion ou la liquidation de la succession peut être soumis au tribunal civil, notamment par l’introduction d’actions en approbation de mesures ou en liquidation successorale. Avant d’entamer une procédure judiciaire, il est recommandé de rechercher un accord amiable, par exemple avec l’aide d’un tiers neutre ou d’un Rechtsanwalt.

Quelles sont les conséquences juridiques de la dissolution d’une communauté ?

La dissolution d’une communauté a des conséquences différentes selon la forme juridique. Dans la GbR, la dissolution ouvre la phase de liquidation : les affaires existantes sont terminées, les biens sociaux sont réalisés et l’excédent, après acquittement des dettes, est réparti entre les associés selon leurs parts (§ 730 et suivants BGB). Dans le syndicat de copropriétaires, une vraie dissolution n’est pas prévue, car chaque copropriétaire possède un droit exclusif sur son lot. La communauté subsiste tant qu’il y a au moins deux copropriétaires. L’indivision successorale prend fin lorsque la succession est entièrement partagée, c’est-à-dire lorsque le patrimoine est réparti entre les cohéritiers selon leurs parts (§ 2042 BGB). Durant la liquidation, les droits et obligations des membres, notamment en matière de transparence et de bonne gestion, doivent être strictement respectés. En cas de conflit, le tribunal peut être saisi.

Quels sont les droits à l’information et à la communication des membres d’une communauté ?

Les membres d’une communauté disposent en principe de vastes droits d’information et de renseignement à l’égard des autres membres ou des organes de gestion. Dans une société civile (GbR), chaque associé peut à tout moment consulter les livres et documents de la société et s’informer sur les affaires sociales (§ 716 BGB). Dans les copropriétés, il existe un droit d’accès étendu aux documents de gestion et aux procès-verbaux, mais pas à la remise des documents originaux (§ 18 WEG, interprétation judiciaire). Dans une indivision successorale, chaque cohéritier dispose de droits à l’information et à la reddition des comptes quant à la gestion de la succession envers les autres cohéritiers, en particulier lorsqu’un des héritiers agit en qualité d’administrateur de la succession (§ 2027, § 2038 al. 2 BGB). Ce droit à l’information vise à assurer le contrôle et la transparence et peut, si nécessaire, être imposé judiciairement.