Obligation d’information du vendeur sur la présence de conduites en plomb lors de la vente immobilière : conséquences et contexte
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’état des installations d’approvisionnement revêt une importance capitale – notamment en ce qui concerne la qualité de l’installation d’eau potable. Selon une récente décision du tribunal de grande instance de Lübeck (n° 2 O 231/23 ; jugement du 12.08.2025), le vendeur d’un bien immobilier résidentiel a l’obligation d’informer l’acheteur sur l’utilisation de canalisations en plomb dans l’installation d’eau potable. Le tribunal s’est appuyé sur l’obligation contractuelle d’information ainsi que sur les risques sanitaires liés à la présence de tuyaux en plomb.
Pertinence sanitaire et juridique des conduites en plomb
Risques pour la santé liés au plomb dans l’eau potable
La présence de plomb dans l’installation d’eau potable représente un risque sanitaire sérieux. Même de faibles quantités peuvent causer de graves atteintes à la santé, notamment chez les enfants, les femmes enceintes et les personnes âgées. L’actuel règlement relatif à l’eau potable (TrinkwV) prévoit par conséquent des valeurs limites strictes pour la teneur en plomb et interdit l’utilisation de canalisations en plomb dans les constructions neuves.
Dispositions légales et obligations de sécurité
L’utilisation de conduites en plomb n’est pas seulement problématique du point de vue sanitaire, elle entraîne également des conséquences juridiques. Le propriétaire est tenu, conformément à la TrinkwV, de veiller à ce que l’eau potable distribuée respecte les valeurs limites légales. En cas de dépassement, il existe une obligation d‘intervenir ; le cas échéant, il convient de procéder à la rénovation de l’installation. L’obligation de sécurité s’étend également à l’information des acheteurs potentiels sur les risques et défauts existants.
Renforcement du devoir d’information pour les vendeurs immobiliers
Vices cachés et dissimulation dolosive
Les tuyaux en plomb dans le système d’eau potable constituent un défaut caché, que le profane ne peut pas détecter sans compétences techniques particulières. Les vendeurs connaissant l’existence de telles conduites doivent en informer l’acheteur de leur propre initiative. Le défaut de transparence peut, comme l’a confirmé le tribunal de Lübeck, être assimilé à une dissimulation dolosive d’un vice. Cela peut entraîner la levée des clauses d’exclusion de responsabilité prévues au contrat.
Résolution du contrat et demandes d’indemnisation
Les acheteurs à qui l’on a dissimulé des éléments essentiels, telle la présence de conduites en plomb, peuvent, sur la base de la garantie légale (492 ss. BGB), demander soit l’annulation de la vente, soit l’indemnisation du préjudice subi. Un tel défaut revêt notamment une importance majeure lorsqu’il compromet de manière significative l’utilisation du bien acheté et impose à l’acquéreur des frais supplémentaires pour sa suppression.
Conséquences pratiques pour la rédaction des contrats et la due diligence
Importance pour les parties contractantes
Pour le vendeur, il en résulte l’obligation de révéler toutes les informations dont il a connaissance et qui pourraient influencer de manière durable la valeur ou l’utilité du bien. Du côté de l’acheteur, l’importance d’un examen technique minutieux dans le cadre de la due diligence s’en trouve renforcée, notamment en ce qui concerne l’installation domestique existante.
Particularités du droit immobilier
En droit commercial, en droit des sociétés ou dans le cadre de transactions de grande envergure telles que l’acquisition de portefeuilles ou de participations, cette obligation d’information joue un rôle central dans l’évaluation juridique et économique des transactions. Dans un contexte international, il convient également de tenir compte des normes variées et des réglementations spécifiques à chaque pays.
Réflexions et recommandations complémentaires
La décision du tribunal de grande instance de Lübeck s’inscrit dans une série de jugements précisant les obligations d’information et de transparence des parties contractantes lors d’une acquisition immobilière. Elle met en avant que la divulgation conforme des circonstances pertinentes est un élément essentiel de tout achat immobilier, et permet de minimiser les risques juridiques et économiques.
Pour toute question complémentaire relative aux obligations et risques liés à la sécurisation juridique des contrats d’acquisition immobilière, aux mesures concernant les vices cachés ou la gestion des risques techniques lors de transactions immobilières, les responsables d’entreprises, les investisseurs institutionnels ainsi que les particuliers fortunés peuvent s’adresser aux avocats de MTR Legal.
