Absence de droits de passage civils en cas de charge publique d’accès – Jurisprudence de la Cour fédérale de justice et ses conséquences
Par arrêt du 28 mars 2024 (réf. : V ZR 51/24), la Cour fédérale de justice a précisé, dans une décision de principe, les limites de la charge publique d’accès dans le droit allemand de la propriété foncière. L’accent était mis sur la question longtemps débattue de savoir si, et dans quelle mesure, la charge publique dite de passage pouvait conférer à des voisins fonciers privés un droit de passage civil. Dans cette configuration, les exigences du droit public de la construction se heurtent aux dispositions du droit privé de voisinage – un champ de tension d’une grande importance pratique tant pour les propriétaires fonciers que pour les promoteurs et investisseurs.
Contexte de la charge publique d’accès
Les charges publiques et leur fonction
Une charge foncière est une obligation de droit public par laquelle le propriétaire d’un terrain s’engage envers l’autorité de contrôle de la construction à accomplir, tolérer ou s’abstenir d’un certain acte afin de satisfaire aux exigences réglementaires en matière de construction. La charge publique d’accès est une forme spécifique permettant d’assurer l’accès à un terrain à bâtir via un terrain voisin, dans la mesure où le raccordement direct au réseau de voies publiques est inexistant ou insuffisant. À cet égard, la charge publique d’accès vise à satisfaire aux exigences légales en matière de desserte (§ 4 BauO NRW et normes comparables dans d’autres Länder).
Absence de droit de passage civil immédiat
Malgré l’effet de droit public de la charge foncière, et notamment de la charge publique d’accès, il convient de rappeler qu’elle ne crée en principe aucun droit d’usage privé en faveur de tiers (comme le propriétaire du terrain bénéficiaire). L’autorisation de passage garantit uniquement la conformité aux réglementations de construction d’un projet, sans pour autant entraîner automatiquement un droit de passage au sens du Code civil (§§ 1018 ss. BGB).
La décision de la Cour fédérale de justice
Cas d’espèce et motivations de la décision
Dans l’affaire jugée par la Cour fédérale de justice, l’acquéreur d’un terrain réclamait, sur la base d’une charge publique d’accès inscrite pour le terrain voisin, l’octroi d’un droit de passage également au plan civil. Après un examen approfondi, la cour a clairement établi qu’aucun droit de passage privé distinct ne résultait de la charge publique d’accès. Au contraire, il est nécessaire de procéder à l’inscription d’une servitude ou de conclure une convention contractuelle privée afin de conférer au propriétaire tiers un droit de passage sécurisé.
Conséquences pour les propriétaires fonciers et les titulaires de charges
La décision souligne le principe de la séparation entre droit public de la construction et droit privé. Alors que le droit de la construction examine les conditions requises pour une autorisation de construire via la charge publique d’accès, les relations entre voisins privés et leurs droits d’utilisation du terrain relèvent de la sphère autonome du droit civil. Seuls les droits réels expressément accordés, en particulier les servitudes (§ 1018 BGB), produisent un effet sécurisé vis-à-vis des tiers.
Conséquences pratiques et sources de risques lors des transactions immobilières
La décision met en lumière les risques pouvant résulter de l’assimilation des compétences du droit de la construction et du droit civil. Surtout dans le cadre des transferts immobiliers, des opérations de desserte ou du développement de projets immobiliers, un besoin de clarification s’impose : sans sécurisation explicite au registre foncier, la possibilité effective d’utilisation réciproque des terrains demeure juridiquement contestable. Les charges existantes peuvent donc garantir des prérequis essentiels à la réalisation de projets, mais elles n’accordent ni droit cessible ni droit exécutoire à l’encontre du propriétaire du terrain grevé.
Enjeux pour la planification et l’investissement
Coordination des droits publics et privés
Pour les entreprises, investisseurs et porteurs de projets, l’articulation minutieuse des aspects relevant du droit de la construction et du droit civil est essentielle tout au long du processus de planification. L’étendue différente de la charge foncière et du droit de passage civil nécessite des démarches spécifiques – telles que la création de servitudes, la conclusion de contrats obligatoires ou la régulation de l’utilisation des espaces communs. Faute de droits d’usage suffisamment garantis, d’importants retards et préjudices économiques peuvent en résulter.
Exigences en matière de rédaction contractuelle et de due diligence
Selon la décision de la Cour fédérale de justice, les utilisateurs potentiels et les acquéreurs de projets immobiliers devraient systématiquement examiner séparément les charges existantes et les inscriptions de droit privé, et envisager le cas échéant des accords complémentaires. Plus particulièrement lors de transactions, financements et développements de projets, des vérifications précoces et spécialisées des droits fonciers sont indispensables pour garantir la sécurité juridique et économique.
Résumé et perspectives
Par sa récente décision, la Cour fédérale de justice a tracé une ligne claire quant à la distinction entre droits de nature publique et droits privés en matière de charge publique d’accès. L’inscription d’une telle charge ne confère aucun droit civil d’usage du terrain grevé à des tiers. Dans la pratique du droit immobilier, pour les projets de développement et dans les transactions foncières, une approche différenciée et juridiquement fiable des droits de passage est indispensable afin d’éviter d’éventuels conflits ou pertes de valeur.
Si, lors de l’évaluation, de la négociation ou de la sécurisation de droits fonciers liés aux charges publiques d’accès, des questions juridiques complémentaires surviennent, un conseil spécialisé peut aider à identifier de manière approfondie les pièges économiques et juridiques dès l’amont. Les Rechtsanwalt de MTR Legal disposent d’une vaste expérience dans tous les domaines du droit immobilier et foncier et restent à disposition pour toute information complémentaire.
Source : Bundesgerichtshof, arrêt du 28.03.2024, réf. : V ZR 51/24
