Lors de l’achat d’un bien immobilier, le vendeur doit signaler les vices cachés s’il les connaît. Toutefois, selon un jugement du tribunal de grande instance de Frankenthal, il incombe à l’acheteur d’en apporter la preuve.
Pour éviter les désagréments, la responsabilité pour les vices cachés est régulièrement exclue dans les contrats de vente immobilière. Cependant, l’exclusion de garantie ne s’applique qu’aux défauts qui étaient apparents pour l’acheteur. Le vendeur est néanmoins tenu d’informer des vices cachés. Si ces vices ont été intentionnellement dissimulés par le vendeur, l’exclusion de garantie ne s’applique pas et la responsabilité du vendeur est engagée, explique le cabinet d’avocats MTR Rechtsanwälte.
La condition pour la responsabilité du vendeur vis-à-vis des vices cachés est néanmoins qu’il en avait connaissance. La charge de la preuve de cette connaissance incombe à l’acheteur, comme l’a décidé le tribunal de grande instance de Frankenthal par jugement du 24 novembre 2021 (réf. : 6 O 129/21).
Dans le cas en question, un couple avait acheté une maison d’habitation. Le vendeur y avait lui-même vécu de nombreuses années auparavant. Cinq ans après l’installation du couple dans la maison, celui-ci a affirmé que l’isolation du toit était défectueuse. Les plaques d’isolation posées étaient inappropriées, et il manquait également ce que l’on appelle un pare-vapeur. Le couple a donc exigé du vendeur le paiement d’une avance pour une isolation correcte.
Cependant, le tribunal de grande instance de Frankenthal a rejeté la demande. Il a motivé sa décision en indiquant qu’une exclusion de garantie avait été valablement convenue dans le contrat de vente. Par conséquent, la responsabilité du vendeur suppose qu’il ait agi frauduleusement. Mais il n’a pas été prouvé que le vendeur connaissait le défaut de l’isolation du toit et qu’il l’avait dissimulé de manière frauduleuse, a ajouté le tribunal de Frankenthal. En effet, le toit n’était ni fuyant ni humide et les exigences relatives à la performance énergétique avaient été respectées. De plus, le vendeur avait habité dix ans sans restrictions avec sa famille dans cette maison et en avait également utilisé les combles. Par conséquent, on ne pouvait pas supposer qu’il connaissait le défaut. Le vendeur n’est pas tenu de répondre de vices qui n’étaient pas évidents, selon le tribunal.
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