Bases de responsabilité des bailleurs dans le cadre d’une copropriété
La décision récente de la Cour fédérale de justice (BGH, arrêt du 11 juin 2024 – VIII ZR 250/23) traite des conséquences en matière de responsabilité pour les propriétaires bailleurs d’un appartement en copropriété lorsqu’un accident – plus précisément une chute sur un chemin d’accès commun – se produit. Cette décision souligne l’importance des obligations de diligence et de sécurité dans le contexte de la location d’une propriété en indivision et clarifie l’étendue des soi-disant obligations de conservation et de protection d’utilisation conformément à l’article 535 alinéa 1 phrase 2 du BGB. Elle s’adresse également aux particuliers fortunés, aux investisseurs institutionnels et aux sociétés immobilières, qui peuvent tirer des conclusions préventives et stratégiques des deux perspectives – celle du bailleur et celle du locataire.
Différenciation entre propriété commune et propriété exclusive
La spécificité des mandats en matière de droit de la copropriété résulte régulièrement de la séparation entre la propriété exclusive des composants respectifs de l’appartement et la copropriété des accès, des espaces extérieurs, des ascenseurs et d’autres espaces utilisés conjointement. Cette division de la sphère des propriétaires a un impact significatif sur les responsabilités dans le cadre des relations contractuelles locatives :
Chemins d’accès en tant que partie de l’usage du bien loué
Selon la jurisprudence constante, l’octroi contractuel de l’usage du bien loué ne comprend pas seulement l’espace habitable en soi, mais aussi les moyens de l’atteindre et de l’utiliser. L’accès à un bien loué fait donc intégralement partie de l’usage par le locataire. Si cet accès – par exemple sous la forme d’un trottoir non ou insuffisamment déblayé ou sablé – comporte des dangers et qu’un locataire chute par la suite, des questions de responsabilité se posent.
Obligation de sécurité et sa transmission
Portée des cercles de responsabilité
La décision de la BGH était axée sur la question de savoir si et dans quelle mesure l’obligation de maintenir les parties communes des bâtiments et propriétés foncières en état de sécurité peut être transférée au propriétaire exclusif et répercutée sur sa relation contractuelle locative avec le locataire. L’essentiel est que, suivant la conception de l’article 535 du BGB, il ne suffit pas que le bailleur possède le pouvoir de disposition immédiat, mais aussi qu’il ait la possibilité réelle d’influencer l’utilisation sécurisée, par exemple via l’association des copropriétaires et la gestion.
Prise en charge et organisation de la sécurité dans la copropriété
Il est d’usage courant que les copropriétaires, dans le cadre de l’ordre de la communauté et des résolutions au sens de la WEG, délèguent l’obligation de sécurité pour les espaces communs à un administrateur. Cette répartition interne des tâches ne modifie toutefois en rien la responsabilité contractuelle du propriétaire bailleur envers son locataire. Le propriétaire doit toujours veiller à une sécurité correcte (par exemple, déneigement, mesures de sablage, nettoyage).
Évolution de la jurisprudence suprême
Tradition et changement de cap dans le régime de responsabilité
Jusqu’à présent, la jurisprudence d’instance reconnaissait généralement que le bailleur d’un appartement en copropriété était responsable de la sécurité des parties communes au moins dans la mesure où le locataire les utilisait conformément à leur destination. La BGH a désormais clarifié que la responsabilité du bailleur existe indépendamment d’une possibilité d’influence organisationnelle directe. Il ne s’agit pas de savoir si le propriétaire exclusif est lui-même responsable de la copropriété ou a accès aux événements réels.
Conséquences pour les parties contractantes et la responsabilité selon l’article 536a BGB
Si un locataire subit un dommage du fait d’une sécurisation des voies publiques manquante, le propriétaire bailleur peut être tenu responsable sous l’angle du « manquement contractuel » ; cela comprend notamment les demandes d’indemnisation selon l’article 536a du BGB. Les règlements exonératoires de responsabilité dans les relations internes des copropriétaires n’y changent rien.
Implications pratiques pour les investisseurs et acteurs entrepreneuriaux
Signification pour les portefeuilles immobiliers et la gestion d’actifs
Le jugement a des implications importantes pour les gestionnaires d’actifs, les fonds et les bailleurs institutionnels : L’obligation de diligence, la surveillance et l’assurance de l’intégrité et de la sécurité des parties communes de la propriété sont des éléments centraux de la gestion d’actifs et ne peuvent être supprimés par des structures de gestion internes. Cela requiert un régime de surveillance et de contrôle accru pour minimiser le risque de responsabilité dans le portefeuille.
Complexité de l’exonération de responsabilité et transfert de risque
En pratique, les responsabilités pour l’obligation de sécurité sont souvent réparties par contrat, règlement intérieur ou résolution de l’assemblée. Toutefois, le jugement montre que des accords existants ne préviennent ni ne limitent une rupture de responsabilité envers le locataire. La possibilité de se retourner en cas de dommage vers l’association des copropriétaires ou son administrateur dépend des paramètres de droit des obligations et de responsabilité et nécessite une évaluation précise et contextuelle.
Perspective et résumé
La décision de la Cour fédérale de justice manifeste un changement de paradigme dans la compréhension de la responsabilité pour les propriétaires bailleurs d’appartements en copropriété et sensibilise les entreprises, les investisseurs et les détenteurs de patrimoine privé aux exigences accrues concernant l’organisation et la surveillance des obligations de sécurité. Il est essentiel d’examiner et de développer en permanence les processus et structures de responsabilité internes dans la gestion immobilière pour répondre aux normes de responsabilité renforcées.
Dans des configurations complexes, notamment dans les portefeuilles immobiliers étendus ou les participations à des associations de copropriétaires, de nombreux obstacles peuvent apparaître. Pour des questions fondées sur l’allocation des risques contractuels, la sécurité des voies publiques ou les processus de gestion d’actifs, il est conseillé de consulter un cabinet spécialisé. Les avocats de MTR Legal vous assistent dans toutes les intersections entre droit de la location, droit des copropriétés et responsabilité privée et commerciale – pour plus d’informations, consultez le site de conseil en droit immobilier.
