Un locataire commercial a été autorisé à réduire le loyer de 30 % car les locaux étaient infestés de nuisibles. Cela a été décidé par l’OLG Karlsruhe par un jugement du 21 juin 2022 (référence : 9 U 112/19).
Le droit locatif commercial prévoit qu’une réduction de loyer par le locataire est possible si le bien loué présente un défaut empêchant l’utilisation du bien loué comme convenu contractuellement. Toutefois, une condition préalable est qu’il existe un défaut significatif. Les locataires ne devraient cependant pas décider hâtivement du montant qu’ils jugent approprié pour la réduction de loyer. Le facteur déterminant pour le montant de la réduction de loyer est la gravité du défaut. De plus, le bailleur doit d’abord être informé du défaut, explique le cabinet d’avocats MTR Rechtsanwälte, qui conseille les locataires et les bailleurs en matière de droit locatif commercial.
Dans l’affaire devant l’OLG Karlsruhe, un magasin de mode était infesté de nuisibles et le locataire a ainsi réduit le loyer. Cependant, le bailleur n’était pas d’accord et a prononcé sa propre résiliation sans préavis et a intenté une action en expulsion et restitution des locaux commerciaux. Alors que l’action a abouti en première instance, l’OLG Karlsruhe a statué en faveur du locataire en appel.
L’OLG a estimé que la résiliation n’était pas justifiée. En raison de l’infestation de nuisibles, le locataire a été autorisé à réduire le loyer d’au moins 30 %. Pour justifier, le tribunal a expliqué que les nuisibles dans des locaux commerciaux loués constituaient un défaut qui affectait de manière non négligeable l’utilisation contractuelle des lieux loués. D’autant plus que le locataire devait s’attendre à ce que les clients remarquent également les nuisibles et que l’entreprise puisse en pâtir sa réputation. En outre, des dommages par grignotage étaient à craindre. L’aptitude des locaux commerciaux à l’utilisation contractuelle était donc réduite d’au moins 30 %, selon l’OLG Karlsruhe. Peu importe la cause de l’infestation de nuisibles et si le bailleur était responsable, a clarifié le tribunal.
Des avocats expérimentés dans le droit locatif commercial peuvent donner des conseils.
