Introduction à l’indemnité de remboursement anticipé
L’indemnité de remboursement anticipé est une pénalité prélevée par la banque lorsqu’un emprunteur rembourse intégralement son crédit avant l’expiration de la période d’intérêt fixe convenue. En effet, en cas de remboursement anticipé du prêt, les banques doivent renoncer à une partie des intérêts qu’elles avaient budgétisés. Pour compenser cette perte financière, les établissements bancaires réclament une compensation – appelée indemnité de remboursement anticipé.
Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé dépend de plusieurs facteurs. Les éléments déterminants sont principalement le capital restant dû, la durée restante jusqu’à la fin de la période d’intérêt fixe, ainsi que le taux d’intérêt stipulé dans le contrat de prêt. Le montant des intérêts non perçus et l’évolution actuelle du marché des taux jouent également un rôle. Plus la durée restante est longue et le taux d’intérêt élevé, plus l’indemnité de remboursement anticipé sera généralement importante.
Il est donc particulièrement important pour les emprunteurs de bien connaître les conditions de leur contrat de prêt. Ceux qui prévoient de rembourser leur crédit de manière anticipée doivent s’informer tôt sur les coûts éventuels et être en mesure de comprendre le calcul de l’indemnité de remboursement anticipé. Cela permet d’éviter les frais inattendus et de mieux évaluer la charge financière.
Arrêt de la Cour fédérale de justice : la Sparkasse perd son droit à indemnité – Réf. XI ZR 22/24
Une Sparkasse a perdu son droit à percevoir une indemnité de remboursement anticipé, car la clause de calcul prévue dans son contrat était insuffisamment claire et compréhensible pour l’emprunteur. Ce dernier peut désormais réclamer le remboursement de l’indemnité déjà versée. Selon la loi, l’établissement prêteur doit respecter certaines exigences pour pouvoir réclamer une indemnité. C’est ce qu’a décidé la Cour fédérale de justice (BGH) dans son arrêt du 20 mai 2025 (réf. XI ZR 22/24).
Pour le remboursement anticipé d’un prêt immobilier, les banques et Sparkassen peuvent, en principe, demander une indemnité de remboursement anticipé en compensation des intérêts perdus, à condition qu’un réel préjudice soit causé par ce remboursement. Toutefois, la banque ne peut réclamer cette indemnité que si les conditions légales sont respectées. Ce droit peut être supprimé si l’établissement n’a pas suffisamment informé l’emprunteur sur la méthode de calcul de l’indemnité. Ainsi, la BGH a jugé le 3 décembre 2024 qu’une Volksbank a perdu son droit à indemnité, la clause utilisée étant insuffisante (réf. XI ZR 75/23). Il en a été de même récemment pour une Sparkasse, selon le cabinet d’affaires MTR Legal Rechtsanwalt, notamment actif en droit bancaire.
Prêt immobilier remboursé par anticipation
Dans l’affaire en question, un consommateur avait contracté un prêt immobilier d’environ 135 000 euros auprès d’une Sparkasse – ce montant a ensuite été remboursé par anticipation. Ce cas illustre une sortie d’un prêt immobilier par remboursement anticipé. La Sparkasse a alors réclamé l’indemnité contractuelle d’environ 7 600 euros pour le manque à gagner sur les intérêts. L’emprunteur a payé cette indemnité sous réserve, puis a intenté une action en restitution, considérant la clause de calcul d’indemnisation du contrat comme intransparente.
Selon l’article 502 al. 2 n°2 du Code civil allemand (BGB), un établissement de crédit ne peut réclamer d’indemnité de remboursement anticipé que si le contrat indique « de manière claire et compréhensible » la méthode de calcul. Dans ce cas, l’emprunteur reprochait à la Sparkasse de ne pas avoir fourni d’informations concrètes sur la méthode de calcul. Plus précisément, les indications sur la détermination du préjudice et le calcul du solde restant dû (appelé aussi capital restant dû) étaient jugées insuffisantes.
Calcul de l’indemnité de remboursement anticipé insuffisamment transparent
La BGH a donné raison au demandeur. Les juges de Karlsruhe ont estimé que la clause utilisée ne répondait pas aux exigences légales. Elle était trop générale et omettait des informations essentielles nécessaires au consommateur pour apprécier les conséquences économiques d’un remboursement anticipé. Dans le contrat de prêt, le point 10.2 précise certes que la méthode dite “actif/passif” sera utilisée et que la somme remboursée par anticipation sera placée dans des titres du marché des capitaux, comme les lettres de gage de la Deutsche Bundesbank. Il existe cependant différentes méthodes de calcul, par exemple la méthode “actif/actif”, où la banque calcule la perte d’intérêts sur la base de placements alternatifs. Lors d’un remboursement anticipé, il peut aussi y avoir des intérêts supplémentaires à acquitter en plus de l’indemnité proprement dite. Toutefois, il n’est pas expliqué de façon claire et compréhensible comment ces intérêts sont calculés ni comment des facteurs tels que les écarts de taux, les droits de remboursement anticipé ou les décotes de risque sont pris en compte.
La clause viole ainsi l’exigence de transparence et devient inefficace. Par conséquent, le fondement du droit de la Sparkasse à une indemnité disparaît, et l’emprunteur peut demander le remboursement, a décidé la BGH. Pour mieux évaluer le montant de l’indemnité dans son propre cas, il est recommandé d’utiliser un simulateur qui facilite le calcul et offre une meilleure transparence.
Obligation d’information des banques et Sparkassen
Les juges de Karlsruhe ont clairement indiqué qu’il ne suffit pas d’évoquer une méthode de calcul de façon vague. Un consommateur moyen, sans compétences juridiques ou financières particulières, doit pouvoir comprendre quels facteurs interviennent dans le calcul et quelles conséquences financières un remboursement anticipé peut avoir pour lui.
Depuis le 21 mars 2016, les établissements de crédit sont tenus d’informer leurs clients sur la méthode de calcul de l’indemnité de remboursement anticipé, la durée du prêt et le droit de résiliation des emprunteurs. En cas de financement immobilier sur plus de dix ans, la loi prévoit – au terme de dix années – un droit spécial de résiliation avec un préavis de six mois, permettant une résiliation sans indemnité de remboursement anticipé. En cas d’informations insuffisantes, la banque perd son droit à indemnité en cas de remboursement anticipé. Cela est démontré par les jugements de la BGH sur les clauses utilisées par les Volksbanken ou Sparkassen. D’autres établissements de crédit peuvent également avoir utilisé de telles clauses insuffisantes.
Indemnité de remboursement anticipé et fiscalité
Dans certains cas, l’indemnité de remboursement anticipé versée peut être déduite fiscalement. Cela concerne notamment la vente d’un bien immobilier locatif avec remboursement anticipé du crédit associé. L’indemnité peut alors être considérée comme frais professionnels sur les revenus locatifs et fonciers, ce qui réduit la charge fiscale, car le montant versé diminue les revenus imposables.
Des conditions strictes s’appliquent toutefois. L’indemnité ne peut être déduite que si le crédit concernait effectivement un bien loué et que le paiement a eu lieu dans le cadre d’un remboursement anticipé. Pour une habitation occupée à titre personnel, la déduction n’est généralement pas possible.
Les emprunteurs doivent donc examiner attentivement les règles fiscales et solliciter, en cas de doute, un conseiller fiscal ou un expert financier. Ils peuvent ainsi s’assurer que l’indemnité est correctement prise en compte dans la déclaration et qu’aucun avantage fiscal ne soit perdu.
Pour les emprunteurs, la jurisprudence de la BGH signifie qu’ils n’ont éventuellement pas à payer d’indemnité en cas de remboursement anticipé, ou qu’ils peuvent réclamer le remboursement d’une somme déjà versée.
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