Droit à une place de stationnement exempte de défaut lors de l’achat d’une place en parking souterrain : évolutions récentes de la jurisprudence
Par sa décision du 30 mai 2024 (réf. : 21 U 138/24, non définitive), la Cour de Berlin a précisé les exigences relatives à la qualité des places de parking en sous-sol. La question centrale est de savoir si, et dans quelles conditions, une place de stationnement doit être considérée comme défectueuse au sens du droit de la vente lorsqu’elle n’est accessible ou quittable qu’en marche arrière. Cet arrêt offre de nouveaux critères pour la qualification juridique de la « praticabilité » des places de stationnement et revêt une importance particulière pour les vendeurs et acquéreurs d’immeubles, promoteurs immobiliers ainsi que pour les investisseurs, au-delà du cas d’espèce.
Absence de défauts et qualité contractuellement due
Conformément à l’art. 434 du BGB, le vendeur d’une place de stationnement doit fournir à l’acquéreur une qualité qui est non seulement convenue dans le contrat, mais qui garantit également l’usage habituel prévu par l’objet du contrat. Selon la jurisprudence de la plus haute juridiction, l’utilité d’une place de stationnement est compromise lorsque l’acquéreur ne peut pas l’utiliser comme on pouvait l’attendre selon les usages du trafic et des attentes légitimes des acheteurs.
Conduite en marche arrière – simple circonstance ou obstacle significatif ?
Dans le cas concret, il importait de savoir si une place en parking souterrain, accessible et quittable uniquement en marche arrière, constitue pour ce seul motif un vice matériel. Le tribunal a différencié les situations dans lesquelles la marche arrière n’entraîne que quelques désagréments de celles où des difficultés objectives dépassent la norme habituelle. Le simple fait d’avoir à accéder à une place de stationnement en marche arrière ne constitue pas en soi, selon la Cour, un vice matériel. Ce n’est que si les possibilités d’accès sont tellement réduites que la praticabilité est pratiquement exclue ou rendue inacceptable — par exemple en raison de l’exiguïté structurelle, de dimensions de véhicule inhabituelles ou de manœuvres particulièrement difficiles — qu’un défaut pourra être admis au cas par cas.
Référence : conducteur moyen et dimensions courantes des véhicules
La Cour a également précisé qu’il ne faut pas se référer aux compétences ou préférences subjectives de chaque acquéreur pour juger de l’aptitude à l’usage. Le critère doit être l’utilisateur moyen d’un parking souterrain et un véhicule de taille courante et standard. Les spécificités individuelles, telles que des incertitudes en marche arrière ou l’utilisation de véhicules de grande taille, ne sont pertinentes que si elles touchent de façon objective la finalité protectrice des dispositions légales.
Normes de construction et cas particuliers
La décision souligne également que le respect de prescriptions techniques ou de normes DIN (par exemple, le règlement sur les places de stationnement) n’implique pas obligatoirement la conformité sans défaut. Celles-ci ne constituent qu’une indication, certes importante, pour l’appréciation, mais ne sont pas déterminantes à elles seules. De même, la mention dans des plans de situation ou plans d’étage n’établit pas nécessairement un accord précis sur la qualité contractuelle ; l’évaluation globale du contenu du contrat et des conditions réelles d’utilisation demeure décisive.
Importance pour l’exécution des contrats et la prévention des responsabilités
Pour les acquéreurs et les vendeurs, la décision de la Cour souligne qu’il convient d’ajuster le contrat de stationnement avec précision aux conditions et modalités réelles d’utilisation. Une attention particulière doit être portée à la description de l’installation, aux indications concernant les accès et sorties, ainsi qu’aux éventualités particulières d’utilisation. Les décisions au cas par cas dépendent essentiellement de la configuration concrète, des possibilités d’utilisation par l’utilisateur de référence et du degré de divergence par rapport à la norme ou à ce qui est raisonnablement exigible.
Pour les promoteurs, développeurs de projets et investisseurs, la situation juridique actuelle incite à examiner avec soin la planification et la description des places de stationnement ainsi que la rédaction des contrats, afin d’éviter les litiges liés à d’éventuels défauts matériels. Les acquéreurs, quant à eux, devraient vérifier sur place la réelle praticabilité, car la protection juridique dépend de l’aptitude objective à l’usage dans chaque cas particulier.
Cet arrêt met en lumière des principes essentiels concernant la responsabilité pour vice lors de l’acquisition d’un bien immobilier et souligne combien la conception concrète et l’utilisabilité effective des places de stationnement sont déterminantes. Pour toute question juridique complémentaire ou en cas d’incertitude quant à la rédaction d’un contrat spécifique, les avocats de MTR Legal Rechtsanwalt se tiennent à disposition pour un examen et une évaluation personnalisés.
