Jugement du BFH sur la vente exonérée d’impôts d’immobilier dans la succession
Lors de la vente d’une propriété faisant partie d’une succession, l’exonération fiscale peut s’appliquer. Cela a été décidé par la Cour fédérale des finances (BFH) avec le jugement du 26 septembre 2023, modifiant ainsi sa jurisprudence antérieure (réf. IX R 13/22). Cela s’applique au moins lorsque des parts de l’indivision successorale ont été rachetées auparavant.
Selon l’article 23, paragraphe 1, alinéa 1 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), une opération de vente privée est présumée lorsque l’achat et la vente d’un bien immobilier sont espacés de moins de dix ans. Dans ce cas, il s’agit d’une opération de vente privée et le bénéfice de la vente immobilière est soumis à l’impôt sur le revenu, selon le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en droit fiscal.
BFH : Pas de vente privée pour la vente d’un terrain de succession
En se détournant de sa jurisprudence précédente, le BFH a décidé différemment dans le cas sous-jacent, bien que l’héritier ait vendu une propriété de la succession environ trois ans après l’ouverture de la succession. Aucun impôt sur le revenu ne doit être payé sur la vente privée, selon le BFH. Car la condition préalable est que les biens vendus aient été acquis auparavant.
Dans le cas présent, la défunte était décédée en 2015. Ses héritiers étaient son mari, le plaignant ultérieur, avec une part successorale de 52 %, ainsi que ses deux enfants avec 24 % chacun. La succession comprenait également un terrain. Après le décès de la femme, son mari et ses deux enfants ont été inscrits au registre foncier en tant que copropriétaires de l’indivision successorale du bien.
Par acte notarié, les enfants de la défunte ont transféré leur part héréditaire à un tiers en avril 2017. Ce dernier a ensuite transféré les parts au mari de la défunte après avoir exercé le droit de préemption légal avec un acte notarié. Simultanément, l’indivision successorale a été dissoute. En février 2018, l’homme a finalement vendu le patrimoine immobilier issu de la succession.
L’administration fiscale exige l’impôt sur le revenu
L’administration fiscale compétente considérait que la vente constituait une opération de vente privée dans la période de dix ans de spéculation et a donc fixé l’impôt sur le revenu en conséquence. Elle a soutenu que l’achat des parts successorales d’un tiers constituait une acquisition partielle onéreuse de la propriété à hauteur de 48 %. Puisque moins de dix ans se sont écoulés entre l’achat des parts et la vente du bien, le gain de la vente devait être imposé.
Le recours de l’homme contre l’avis fiscal a échoué devant le tribunal fiscal. Cependant, la BFH a annulé le jugement lors de la procédure de révision et a donné raison au plaignant. Le tribunal fiscal avait à tort supposé un gain imposable résultant d’une opération de vente privée.
La BFH donne raison au recours
Pour motiver sa décision, le BFH a expliqué que l’acquisition onéreuse d’une part d’une indivision successorale ne pouvait être assimilée à l’acquisition d’une propriété. En effet, une participation indivisible n’est pas un bien immobilier et ne peut pas être assimilée à celle-ci.
Il n’y a donc pas de même identité entre le bien acquis et le bien vendu, ont clarifié les juges à Munich. En effet, le plaignant avait acquis les parts successorales des enfants de la défunte. Cependant, il avait vendu le terrain appartenant à la succession de la défunte. Les conditions d’une vente privée n’étaient donc pas remplies, a souligné le BFH. Avec cette décision, le BFH a modifié sa jurisprudence antérieure et s’est opposé à l’opinion de l’administration fiscale.
La BFH, par sa décision, a clarifié la situation. Les indivisions successorales peuvent bénéficier de ce jugement et réaliser la vente de biens immobiliers dans la succession sans que l’impôt sur le revenu ne soit prélevé. La condition est toutefois que des ressources financières suffisantes soient disponibles pour racheter les parts successorales et que les héritiers se mettent d’accord sur la démarche à suivre. Cependant, dans les indivisions successorales, il y a souvent des disputes concernant la gestion des biens immobiliers dans la succession, qui entraînent finalement des désavantages fiscaux. Cela devrait être évité.
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