La clause s’applique uniquement en cas de véritable préjudice
Dans les baux commerciaux, une clause de protection contre la concurrence peut être convenue. Une réduction de loyer en raison d’une violation de la clause de protection contre la concurrence suppose cependant qu’il y ait effectivement eu un préjudice. C’est ce qu’a clairement indiqué le tribunal régional supérieur de Düsseldorf dans son arrêt du 12 septembre 2023 (Réf. : I-24 U 47/22).
En principe, le bailleur est tenu, conformément au § 535 BGB, de mettre le bien loué à la disposition du locataire dans un état conforme à l’utilisation contractuelle prévue. Cette disposition légale permet déjà de déduire la protection contre la concurrence pour le locataire. Toutefois, dans un bail commercial, une clause de protection contre la concurrence peut également être expressément convenue. Une telle disposition protège le locataire contre l’installation d’un concurrent direct dans le même immeuble, explique MTR Legal Rechtsanwälte, cabinet d’avocats spécialisé notamment en droit immobilier. Selon l’arrêt du tribunal régional supérieur de Düsseldorf, une telle clause de protection contre la concurrence ne s’applique que lorsqu’il y a effectivement un préjudice.
Protection contre la concurrence convenue dans le bail
Dans la procédure devant le tribunal régional supérieur de Düsseldorf, les parties avaient conclu un bail commercial en 2010. Le locataire souhaitait installer un cabinet de physiothérapie dans les locaux loués d’une surface d’environ 650 mètres carrés. Une clause a été intégrée dans le bail commercial, stipulant qu’aucun local ne serait loué à des personnes ou entreprises en concurrence avec le cabinet de physiothérapie. Le bailleur s’engageait ainsi à ne louer ni céder aucun local sur le site à des personnes ou entreprises en concurrence directe avec l’activité du locataire, ni à tolérer une telle cession. Le contrat stipule textuellement : « Il n’est pas autorisé d’exploiter un autre cabinet de physiothérapie similaire. »Sept ans plus tard, la bailleresse a loué sur le site des locaux à une naturopathe spécialisée en chiropractie américaine. Le locataire du cabinet de physiothérapie a considéré cela comme une violation de la clause de protection contre la concurrence et a réduit le loyer de 25 %. En réponse, la bailleresse a intenté une action en paiement du loyer complet. Elle a argumenté que la clause de protection contre la concurrence convenue ne couvrait que la protection contre la « concurrence directe ». Un cabinet de naturopathie n’entrait pas dans ce cadre.
La bailleresse a droit au paiement complet du loyer
Le tribunal de district de Kleve a rejeté la plainte de la bailleresse. En appel devant le tribunal régional supérieur de Düsseldorf, la bailleresse a eu gain de cause avec sa plainte. Le tribunal a constaté qu’il n’y avait pas de violation de la clause de protection contre la concurrence. Le tribunal de district avait interprété trop largement la portée de la clause de protection contre la concurrence, selon le tribunal régional supérieur. En effet, la clause n’incluait pas la protection contre un cabinet de naturopathie axé sur la chiropractie américaine. Mais même si c’était le cas, il s’agirait d’un préjudice insignifiant qui ne justifierait pas une réduction de loyer, a précisé le tribunal.
Les parties d’un bail sont en principe libres de convenir d’une protection totale contre la concurrence, englobant même les entreprises non concurrentes. Ce n’était toutefois pas le cas ici, a expliqué le tribunal régional supérieur de Düsseldorf. Car la clause se réfère expressément à la protection contre la concurrence « directe ». Ainsi, la protection contre la concurrence est décrite de manière concrète, et l’interdiction de louer des locaux à des tiers se limite à un autre cabinet de physiothérapie similaire, a souligné le tribunal. La naturopathe n’exploite cependant pas de cabinet de physiothérapie et n’a pas non plus de formation en physiothérapie. Il s’agit de professions sensiblement différentes, selon le tribunal. Si des chevauchements mineurs avec les prestations de physiothérapie du locataire devaient être couverts par la protection contre la concurrence, ils auraient dû être concrètement désignés dans la mesure du possible.
Aucune atteinte significative à l’utilisation des locaux loués n’était perceptible, de sorte que la bailleresse a droit au paiement intégral du loyer, a décidé le tribunal régional supérieur.
Conception contractuelle sécurisée sur le plan juridique
La clause de protection contre la concurrence aurait dû être beaucoup plus détaillée si elle devait aussi empêcher l’installation de naturopathes ou d’autres praticiens.
MTR Legal Rechtsanwälte conseille sur la rédaction sécurisée sur le plan juridique d’un bail commercial et d’autres sujets de droit immobilier.
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