La clause ne s’applique qu’en cas de nuisance réelle
Dans les baux commerciaux, une clause de protection contre la concurrence peut être convenue. Toutefois, une réduction de loyer en raison d’une violation de cette clause suppose qu’il y ait effectivement une nuisance. Cela a été clairement indiqué par la Cour d’appel de Düsseldorf dans son jugement du 12 septembre 2023 (réf. : I-24 U 47/22).
En principe, le bailleur est tenu, conformément à l’article 535 du Code civil allemand (BGB), de fournir au locataire le bien loué dans un état conforme à l’usage contractuel. Une protection contre la concurrence peut en être déduite pour le locataire sur la base de cette disposition légale. Toutefois, une clause de protection contre la concurrence peut également être expressément convenue dans un bail commercial. Une telle disposition protège le locataire contre l’installation d’un concurrent direct dans le même bâtiment, explique le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en matière de droit immobilier. Selon le jugement de la Cour d’appel de Düsseldorf, une telle clause de protection contre la concurrence ne s’applique que s’il y a effectivement une nuisance.
Protection contre la concurrence convenue dans le bail
Dans l’affaire devant la Cour d’appel de Düsseldorf, les parties avaient conclu un bail commercial en 2010. Le locataire souhaitait installer un cabinet de physiothérapie dans les locaux loués, qui couvrent une surface d’environ 650 mètres carrés. Une clause a été incluse dans le bail commercial stipulant qu’aucun local ne serait loué à des personnes ou entreprises en concurrence avec le cabinet de physiothérapie. Le bailleur s’engageait à ne pas louer, céder ou tolérer la cession de locaux sur le terrain à des personnes ou entreprises dont l’activité concurrerait directement celle du locataire. Le contrat énonce littéralement : « L’exploitation d’un autre cabinet de physiothérapie similaire n’est pas autorisée. »Sept ans plus tard, la bailleresse a loué des locaux de pratique à une naturopathe spécialisée en chiropractie américaine sur le terrain. Le locataire de la physiothérapie a alors vu dans cela une violation de la clause de protection contre la concurrence et a réduit le loyer de 25 %. La bailleresse a ensuite intenté une action pour le paiement de l’intégralité du loyer. Elle a fait valoir que la clause de protection contre la concurrence convenue ne couvrait que la protection contre la « concurrence directe ». Un cabinet de naturopathie n’en faisait pas partie.
La bailleresse a droit au paiement intégral du loyer
Le tribunal de district de Kleve a rejeté la plainte de la bailleresse. Dans la procédure d’appel devant la Cour d’appel de Düsseldorf, la bailleresse a remporté son action. Le tribunal a constaté qu’il n’y avait pas de violation de la clause de protection contre la concurrence. Le tribunal de district avait interprété trop largement l’étendue de la clause de protection contre la concurrence, a déclaré la Cour d’appel. Car la clause n’incluait pas la protection contre un cabinet de naturopathie mettant l’accent sur la chiropractie américaine. Mais même si tel était le cas, il s’agirait tout au plus d’une nuisance mineure qu’il conviendrait de ne pas prendre en compte et qui ne justifierait pas une réduction de loyer, a précisé le tribunal.
En principe, les parties au bail sont libres de convenir d’une protection complète contre la concurrence, y compris des activités d’autres secteurs. Ce n’était cependant pas le cas ici, a déclaré la Cour d’appel de Düsseldorf. En effet, la clause mentionnait explicitement la protection contre la concurrence « directe ». Ainsi, la protection contre la concurrence était décrite de manière spécifique et l’interdiction de louer des locaux à des tiers se limitait à un autre cabinet de physiothérapie similaire, a rendu clair le tribunal. La naturopathe n’exploite toutefois pas de cabinet de physiothérapie et n’a pas non plus de formation en physiothérapie. Il s’agit de professions largement différentes, selon la Cour d’appel. Si même les petites chevauchements avec les prestations physiothérapeutiques de la locataire devaient être incluses dans la protection contre la concurrence, elles auraient dû être spécifiquement nommées dans la mesure du possible.
Aucune nuisance significative à l’utilisation des locaux loués ne pouvant être constatée, la bailleresse a donc droit au paiement intégral du loyer, a décidé la Cour d’appel.
Rédaction contractuelle juridiquement sûre
La clause de protection contre la concurrence aurait dû être nettement plus détaillée si elle visait à empêcher l’installation d’une naturopathe ou d’autres cabinets.
MTR Legal Rechtsanwälte conseille sur la rédaction juridique sécurisée d’un bail commercial et d’autres sujets de droit immobilier.
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