Décisions de la Cour d’appel de Cologne concernant des actions en responsabilité pour prospectus à l’encontre d’initiateurs de fonds immobiliers
La Cour d’appel (OLG) de Cologne a dû se pencher, dans sa décision du 4 septembre 2012 (réf. 18 U 42/11 et autres), sur la question de la responsabilité du prospectus dans le cadre des fonds immobiliers fermés. Plus précisément, 16 investisseurs ont tenté d’obtenir des dommages et intérêts auprès de plusieurs sociétés émettrices, estimant avoir réalisé des investissements erronés en raison d’indications trompeuses ou incomplètes dans les prospectus des fonds. Les actions ont été rejetées par la cour. La décision, sa motivation, ainsi que sa portée pour les investisseurs en capitaux sont examinées ci-après dans leur contexte juridique.
Contexte : Responsabilité du prospectus et fonds immobiliers
Fondements de la responsabilité – Obligation de prospectus et information
Lors de la mise en place de fonds immobiliers fermés, les initiateurs et associés fondateurs sont soumis à de vastes obligations en matière de prospectus. Un prospectus de vente doit divulguer tous les éléments susceptibles d’être importants pour la décision d’investissement d’un investisseur potentiel. Si des faits essentiels sont dissimulés ou présentés de manière erronée, l’investisseur peut alors, en principe, prétendre à des dommages et intérêts sur la base de la responsabilité liée au prospectus. Il est déterminant que le prospectus donne une image fidèle, complète et non déformée de la situation économique et juridique du fonds.
Importance des fonds fermés et risques pour les investisseurs
Les fonds immobiliers fermés sont souvent associés à des engagements à long terme et à des risques structurellement accrus – notamment en ce qui concerne la rentabilité des biens ou leur possibilité de location. L’accès aux informations avant la souscription joue donc un rôle central dans la protection des investisseurs en droit des marchés de capitaux. Les juridictions doivent régulièrement examiner si, et dans quelle mesure, les prospectus rendent suffisamment transparents les risques potentiels et les incertitudes économiques.
La décision de la Cour d’appel de Cologne
Objet de la requête des investisseurs
Les investisseurs plaignants ont fait valoir que le prospectus utilisé comportait de nombreux défauts et dissimulait des éléments essentiels, comme les bases des prévisions ou les risques de marché. Ils ont donc demandé l’annulation de leur participation ainsi que la réparation des pertes présumées. La responsabilité des initiateurs concernait tout particulièrement l’article 13 de la loi sur les prospectus de vente (VerkProspG a.F.), ainsi que le principe de la responsabilité stricte du prospectus.
Motivation de la décision du tribunal
La Cour d’appel de Cologne a rejeté les actions après un examen approfondi du prospectus et des défauts allégués. Dans sa motivation, le tribunal a notamment indiqué :
- Transparence et présentation des risques : Le prospectus exposait correctement, de manière compréhensible et suffisamment claire, les principales bases de l’investissement, et en particulier le fonctionnement, les opportunités et les risques. Le tribunal n’a pu constater aucune présentation erronée ou insuffisante de circonstances essentielles.
- Causalité de l’information du prospectus : En outre, il n’existe aucun droit à réparation lorsqu’une éventuelle lacune du prospectus n’a pas été déterminante pour la décision d’investissement du demandeur en question. Les demandeurs n’ont pas suffisamment prouvé qu’ils auraient renoncé à leur investissement s’ils avaient été correctement informés.
- Personnes responsables de la responsabilité : La Cour a également précisé que la responsabilité liée au prospectus incombe en principe uniquement aux initiateurs et aux associés fondateurs, et non à tout autre tiers, sauf si ces derniers sont expressément désignés comme responsables du prospectus.
Pertinence de la décision
La décision précise les conditions de la responsabilité liée au prospectus pour les fonds immobiliers fermés. Elle souligne que les évolutions négatives de l’investissement ou des difficultés économiques ultérieures ne permettent pas à elles seules de conclure à une présentation inexacte dans le prospectus. De plus, l’arrêt précise les exigences quant à la démonstration du lien de causalité entre d’éventuelles erreurs du prospectus et la décision d’investissement individuelle.
Il convient de noter que l’arrêt se réfère à la situation spécifique à examiner et n’est pas transférable de façon générale à toutes les participations dans des fonds. Dans le domaine de la responsabilité liée au prospectus, l’analyse reste toujours dépendante du cas concret.
Conséquences en droit des marchés de capitaux et marges de manœuvre
Conséquences pour les investisseurs et les initiateurs
La décision de la Cour d’appel de Cologne est d’une grande importance tant pour les investisseurs que pour les initiateurs de fonds immobiliers : elle marque l’exigence rigoureuse de justification et de charge de la preuve dans les procès fondés sur la responsabilité du prospectus, et souligne l’importance d’une lecture attentive et centrée sur les risques des prospectus d’émission. Pour les initiateurs, elle confirme l’intérêt de concevoir des prospectus de façon soigneuse et exhaustive.
Tendances jurisprudentielles
Le jugement s’inscrit dans la lignée exigeante poursuivie par les cours d’appel en ce qui concerne les conditions de la responsabilité. En particulier dans le contexte d’investissements dans des fonds fermés, un examen différencié du contenu des prospectus et de la situation économique réelle s’impose d’un point de vue juridique.
Perspectives et accompagnement juridique
La responsabilité liée au prospectus demeure en jurisprudence et en pratique un domaine complexe nécessitant une analyse approfondie de chaque cas – que ce soit quant au contenu des prospectus, à leur interprétation ou à l’identification des éventuels responsables. Toute question en suspens ou juridique relative aux fonds immobiliers fermés et aux actions en responsabilité doit toujours être évaluée en tenant compte de la jurisprudence actuelle et des particularités de chaque affaire.
En cas de questions concernant les fonds immobiliers fermés, la responsabilité du prospectus ou des sujets généraux relatifs au marché des capitaux, les personnes intéressées peuvent s’adresser à l’avocat de MTR Legal Rechtsanwälte. Nous intervenons à l’échelle nationale et internationale dans tous les domaines du droit économique et accompagnons nos clients lors de problématiques complexes liées au droit des marchés de capitaux, des sociétés et bancaire.
Quelle : OLG Köln, arrêts du 04.09.2012 ; publié sur urteile.news (https://urteile.news/OLG-Koeln18-U-421118-U-471118-U-4811-uaProspekthaftungsklage-OLG-Koeln-weist-Klagen-von-16-Immobilienfonds-Anlegern-zurueck~N14095).
