Arrêt de la Cour fédérale des finances concernant l’exonération fiscale pour usage personnel, Réf. : IX R 14/22
Si l’achat et la vente d’un bien immobilier ont lieu dans un délai de moins de dix ans, le gain de cession est imposable. L’usage personnel constitue une exception. Dans ce cas, l’exonération fiscale est possible lors d’une vente dans le délai spéculatif de dix ans. Cependant, la vente d’un terrain de jardin séparé avant l’expiration du délai spéculatif n’est pas exonérée d’impôt. Cela a été décidé par la Cour fédérale des finances dans un arrêt rendu le 26 septembre 2023 (Réf. : IX R 14/22).
Lorsqu’un bien immobilier est acheté et revendu dans un délai de dix ans, il s’agit d’une opération de cession privée. Le gain issu d’une telle opération de cession est en principe imposable et soumis à l’impôt sur le revenu. Une exception à l’imposition ne peut être accordée que si le bien immobilier est utilisé à des fins personnelles par le contribuable, selon le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit fiscal.
Pas d’exonération fiscale pour les terrains de jardin séparés
Une telle exception n’est cependant pas envisagée lorsqu’une parcelle de jardin est séparée et vendue. C’est ce qu’a précisé la Cour fédérale des finances (BFH) dans sa décision du 26 septembre 2023.
Dans l’affaire sous-jacente, les contribuables avaient acheté un terrain avec un ancien bâtiment de ferme en 2014. Les contribuables résidaient dans le bâtiment. Cela comprenait un terrain d’environ 4 000 mètres carrés qu’ils utilisaient comme jardin. Plus tard, ils ont séparé une bande d’environ 1 000 m² du jardin et l’ont vendue en 2019.
Les contribuables n’ont pas mentionné la cession de la parcelle dans leur déclaration de revenus. Cependant, l’administration fiscale compétente a enregistré le produit de la cession dans l’avis d’imposition de 2021 et l’a imposé conformément à la loi fiscale sur le revenu.
La BFH rejette la plainte
Les contribuables ont contesté cela. La cession de la parcelle ne remplissait pas les critères d’une opération de cession privée, en tout cas le gain de cession dû à l’usage pour habitation personnelle n’était pas imposable.
La plainte n’a cependant pas abouti en dernière instance devant la Cour fédérale des finances. Selon les juges financiers de Munich, les vendeurs avaient tiré de la vente du terrain des revenus supplémentaires provenant d’une opération de cession privée, qui doivent être imposés.
Lorsque moins de dix ans se sont écoulés entre l’acquisition et la cession du bien immobilier, d’autres revenus issus d’une opération de cession privée sont générés. Selon l’article 23 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), les variations de valeur d’un bien économique déterminé dans le patrimoine privé du contribuable, réalisées au cours de la période de cession spéculative de dix ans, doivent être soumises à l’impôt sur le revenu. Une identité économique partielle est suffisante, selon la BFH.
Autres revenus issus d’opérations de cession privée
Une identité économique partielle est envisageable lorsqu’un bien économique est acquis, mais n’est revendu qu’en partie. L’identité économique d’un bien économique fractionné est partiellement maintenue, si la division s’effectue sans mesures techniques coûteuses et si la commercialisation du bien économique précédent se poursuit partiellement. Cela est notamment le cas lors de la division de terrains, a expliqué la BFH.
Par conséquent, l’administration fiscale et le tribunal des finances de Basse-Saxe ont justement admis dans ce cas précis d’autres revenus issus d’une opération de cession privée. En effet, la parcelle non bâtie vendue ne constitue pas un bien économique qualitativement différent. Même si les parcelles sont de tailles différentes après la vente, elles ne diffèrent pas par ailleurs en termes de nature, de fonction et de valeur, selon la BFH.
Usage à des fins d’habitation uniquement pour le terrain construit
Le gain de cession ne peut pas être exclu de taxation en raison de l’usage personnel à des fins d’habitation, ont précisé les juges de Munich. Des exceptions à la taxation ne sont possibles que si le bien immobilier a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle entre son acquisition et sa cession, ou s’il a été utilisé à des fins d’habitation personnelle l’année de cession et les deux années précédentes. Cela suppose que le bien économique soit effectivement et durablement occupé par le contribuable. Mais ce n’est pas le cas pour un terrain non construit. Seul le terrain avec le bâtiment résidentiel peut donc bénéficier d’une exonération fiscale, mais pas la parcelle de terrain non construite. Cela est également valable si une parcelle auparavant utilisée comme jardin est séparée et vendue, a décidé la BFH.
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