Vice de forme d’un accord de paiement anticipé et nullité du contrat de vente – BGH, V ZR 8/23
Un vice de forme dans un accord de paiement anticipé ne doit pas nécessairement entraîner la nullité totale du contrat de vente immobilière. Si l’acheteur peut prouver un paiement déjà effectué à l’avance sur le prix d’achat, la présomption de nullité totale est réfutée. Cela a été décidé par la Cour fédérale de justice dans un arrêt du 14 juin 2024 (réf. : V ZR 8/23).
Dans les transactions immobilières, il est généralement conseillé de documenter chaque opération avec précision. Cela s’applique bien sûr à chaque paiement et paiement anticipé effectué. Car des erreurs de forme peuvent entraîner la nullité de l’ensemble du contrat de vente, explique le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal, qui conseille notamment en droit immobilier.
La présomption de nullité peut être réfutée
Le BGH a maintenant clairement indiqué que la présomption de nullité de l’ensemble du contrat de vente peut être réfutée si l’acheteur peut prouver le paiement anticipé. Pour cela, il suffit qu’il puisse prouver de manière indubitable le paiement anticipé de son point de vue. Un reçu du vendeur pour le paiement n’est pas nécessairement requis.
Dans l’affaire sous-jacente, le père maintenant décédé de la défenderesse avait vendu en mars 2017 sa part de copropriété d’un terrain à une GmbH pour un prix de 40 000 euros. Le gérant de la GmbH a ordonné des paiements au vendeur en avril et mai 2017 pour un total de 80 000 euros. Comme motif d’utilisation, il indiquait « 975/23.3.2017 » ou « Paiement restant 975/23.3.2017 ». En novembre 2018, le père et testateur maintenant décédé a conclu avec le gérant de la GmbH un contrat de vente notarié sur l’autre moitié de copropriété. Le prix d’achat était à nouveau de 40 000 euros. La GmbH a ensuite transféré sa part de copropriété acquise à son directeur.
Accord de paiement anticipé non notarié
Le transfert de la seconde part de copropriété à l’acheteur a finalement conduit à un litige entre les parties. Le point clé était le paiement anticipé de 40 000 euros. Le plaignant a affirmé qu’il y avait un accord verbal entre les parties concernant ce paiement anticipé pour l’acquisition de la seconde part de copropriété. Cependant, il n’y a pas de notarisation de cet accord. Cela n’était pas suffisant pour la Cour d’appel de Hamm. Cela a clairement indiqué qu’il s’agissait d’un accord de paiement anticipé nécessitant notarisation. Comme aucune notarisation n’a eu lieu, l’accord est nul. Cela conduit conformément au § 139 BGB, à ce que l’ensemble du contrat de vente soit nul, a décidé la Cour d’appel de Hamm.
Le plaignant ne peut prouver le paiement anticipé, car le contrat de vente ne contient aucun indice à cet égard et les virements sont des actions unilatérales du plaignant et non des reçus du vendeur, selon la Cour d’appel.
BGH : Le contrat de vente ne doit pas être nul dans son ensemble
La Cour fédérale de justice est cependant parvenue à une autre conclusion en révision. La réclamation du plaignant pourrait découler du contrat de vente conclu en novembre 2018 sur la seconde part de copropriété. Les conclusions précédentes de la Cour d’appel de Hamm ne montrent pas que le contrat de vente est nul dans son ensemble, ont déclaré les juges de Karlsruhe.
Le BGH a confirmé qu’un accord de paiement anticipé doit être notarié. Cela résulte notamment du fait qu’au moment du paiement anticipé, la créance du prix d’achat n’existe pas encore. Par conséquent, le paiement anticipé sans accord correspondant ne peut déjà de droit conduire à l’acquittement partiel d’une dette de prix d’achat. Ainsi, un accord de paiement anticipé nécessite notarisation et sans notarisation, il est nul. Mais cela ne signifie pas nécessairement que le contrat de vente est également nul dans son ensemble, selon le BGH.
L’acheteur doit prouver le paiement anticipé
Bien que la nullité soit présumée conformément au § 139 BGB. Cette présomption peut cependant être réfutée en présence de circonstances particulières, a encore indiqué le BGH. Cela peut être envisageable ici. Selon la jurisprudence constante du BGH, la présomption est alors réfutée si l’acheteur peut prouver le paiement anticipé sur le prix d’achat. La preuve du paiement est primordiale, selon les juges de Karlsruhe.
Si l’acheteur peut prouver le paiement, la conclusion est justifiée que les parties se sont engagées dans la partie notariale de l’achat immobilier même sans l’accord de paiement anticipé. Cela est d’autant plus convaincant si le vendeur a émis un reçu pour le paiement. Mais cela n’est pas une condition préalable. L’essentiel est que l’acheteur puisse prouver le paiement de manière indubitable de son point de vue, a clairement souligné le BGH et a renvoyé l’affaire à la Cour d’appel de Hamm. Celle-ci doit maintenant décider à nouveau si le plaignant a réfuté la présomption de nullité totale du contrat de vente.
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