Importance de la publication non autorisée de photos d’appartements pour la protection des locataires
Par un arrêt du 26.05.2025 (réf. : 4 S 159/24), le tribunal régional de Stuttgart s’est prononcé de manière décisive sur la question de savoir si la publication unilatérale de photos de l’intérieur d’un logement loué sur Internet par le bailleur peut ouvrir droit à une indemnisation pour le locataire. Le tribunal a répondu par l’affirmative et a ainsi une nouvelle fois souligné l’importance de la protection de la vie privée dans la relation locataire-bailleur.
Protection de la vie privée dans les relations locatives
Dans le cadre d’un bail en cours, le locataire dispose d’un droit de domicile sur le logement loué. Cela implique une protection étendue de la vie privée et de l’inviolabilité du domicile. Les photos d’intérieur reflètent souvent les conditions de vie privées et contiennent des indications sur les habitudes de vie des occupants. La publication de telles images sur Internet, par exemple sur des portails immobiliers, porte gravement atteinte au droit au respect de la vie privée et à la vie personnelle.
Dans sa décision, le tribunal régional de Stuttgart a souligné que les bailleurs ont impérativement besoin du consentement du locataire pour publier de telles images. Une publication unilatérale constitue une atteinte grave au droit de la personnalité, qui peut perdurer même après la fin du bail.
Droit à l’indemnisation et critères d’évaluation
Outre le droit à l’interdiction et à la suppression, le locataire peut également prétendre à une indemnisation pour préjudice moral conformément à l’art. 823, al. 1 du BGB en liaison avec les art. 1 et 2 de la Loi fondamentale. La condition préalable est une atteinte significative au droit général de la personnalité. En cas de publication accessible à tous, la jurisprudence retient généralement le caractère significatif de cette atteinte.
Pour la détermination du montant de l’indemnisation, différents facteurs doivent être pris en compte selon la jurisprudence constante. Il s’agit notamment de l’étendue et de la portée de la publication, du degré de détails concernant la vie privée, de la durée de la présence en ligne ainsi que du mode opératoire et du degré d’initiative du bailleur. Le tribunal peut fixer l’indemnisation à sa libre appréciation conformément à l’art. 287 du ZPO.
Aspects essentiels pour les relations locatives et la pratique
Limites des droits d’utilisation du bailleur
L’arrêt montre clairement que le bailleur n’a pas le droit de publier ou d’utiliser à des fins de commercialisation des photos de l’intérieur du logement loué sans le consentement exprès du locataire, ni pendant ni après la période de location. Même lors d’une nouvelle location, les images doivent être retirées ou rendues anonymes sauf consentement. Ce concept de protection soigneusement équilibré vise à protéger les intérêts et la personnalité du locataire.
Importance pour le secteur immobilier
La décision prend une importance particulière pour le secteur immobilier, car les photos d’intérieur sont désormais couramment utilisées dans les annonces. Les entreprises et les bailleurs privés sont confrontés à des exigences accrues en matière de protection des données et de respect de la vie privée. Si le bailleur ne respecte pas ces droits, il encourt non seulement des demandes d’indemnisation, mais aussi le risque d’injonctions judiciaires.
Mise en œuvre des droits et questions de preuve
Selon la décision du tribunal régional, les locataires dont les droits ont été violés par des publications non autorisées disposent de divers recours civils. Pour faire valoir efficacement leurs droits, ils doivent fournir des preuves de la publication, de son étendue et de la possibilité d’identification. Il ressort de la décision que la charge de l’allégation et de la preuve de l’existence et de la portée de l’atteinte incombe au locataire. Toutefois, le tribunal peut, en tenant compte des circonstances et de la situation des preuves, estimer de manière appropriée les dommages-intérêts.
Questions juridiques persistantes et responsabilité du bailleur
Même si la décision du tribunal régional de Stuttgart apporte une clarification substantielle sur le fondement et les conséquences juridiques du droit à réparation, certaines incertitudes subsistent dans des cas particuliers quant à l’évaluation de la gravité, à la portée de la publication ainsi qu’à la faisabilité des suppressions et anonymisations. De plus, en cas de situations relevant du RGPD, un contrôle administratif du traitement des données personnelles peut également s’avérer nécessaire.
La décision n’étant pas encore définitive (état : juin 2024), la présomption d’innocence s’applique aux parties dans l’éventualité d’une procédure ultérieure. Le présent compte rendu s’appuie sur des décisions judiciaires accessibles au public, en l’occurrence sur l’appréciation et la présentation faites sur le portail urteile.news.
Référence aux sources
Les développements ci-dessus sont fondés sur l’arrêt du tribunal régional de Stuttgart du 26.05.2025 (réf. : 4 S 159/24), consultable sur <a href="https://urteile.news/LG-Stuttgart4-S-15924Ungenehmigte-Veroeffentlichung-von-Wohnungsbildern-begruendet-Schadensersatzanspruch-fuer-Wohnungsmieter~N35080″>urteile.news.
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