Dans un bail commercial, le droit à la réduction de loyer peut être exclu, à condition qu’un droit au remboursement du loyer trop perçu subsiste. C’est ce qu’a décidé l’OLG Düsseldorf.
Le droit de bail commercial diffère à plusieurs égards des baux privés pour logements. Il est ainsi stipulé dans le § 536 BGB que le locataire peut réduire le loyer si le bien loué présente un défaut. L’OLG Düsseldorf a décidé dans un arrêt du 24 mai 2022 que ce droit à la réduction peut être exclu dans un contrat de location de locaux à usage commercial (Réf. 24 U 368/20).
Il existe cependant une restriction à l’exclusion du droit à la réduction de loyer. Selon la décision de l’OLG Düsseldorf, ce droit ne peut être exclu que si le locataire dispose d’un droit au remboursement du loyer trop perçu, explique le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille également en droit immobilier et en droit des baux commerciaux.
Dans l’affaire devant l’OLG Düsseldorf, le locataire d’un entrepôt voulait réduire le loyer. Le bailleur a cependant déclaré que la possibilité d’une réduction de loyer avait été exclue dans le contrat de location. En première instance, le tribunal régional de Wuppertal a donné raison au locataire et a décidé que la clause d’exclusion du droit à la réduction de loyer conformément au § 556b Abs. 2 BGB était invalide.
En appel, l’OLG Düsseldorf a toutefois annulé cette décision. Il a expliqué que la disposition du § 556b Abs. 2 BGB ne s’appliquait pas aux baux commerciaux et que l’exclusion de la réduction de loyer était donc valablement convenue. Pour justifier sa décision, l’OLG a précisé que les limitations du droit à la réduction de loyer dans un contrat de location de locaux à usage commercial, obligeant temporairement le locataire à payer le loyer dans son intégralité pour garantir ses revenus courants, ne constituaient pas un désavantage déraisonnable pour le locataire. La condition préalable est cependant que le locataire ait un droit au remboursement du loyer trop perçu, a précisé l’OLG Düsseldorf.
MTR Legal Rechtsanwälte conseillent sur des questions de droit immobilier et de droit des baux commerciaux.
