Arrêt du BFH du 26.09.2023 – Réf. IX R 13/23
Si un bien immobilier est vendu dans le délai de spéculation de dix ans, le gain de la vente doit être imposé. Des exceptions à l’impôt sur la spéculation ne peuvent exister que si le propriétaire a lui-même habité dans le bien ou si celui-ci a été occupé par son enfant adulte à charge. C’est ce qu’a précisé la Cour fédérale des finances (BFH) avec un arrêt du 26 septembre 2023 (Réf. : IX R 13/23).
Si un bien immobilier est acheté et revendu dans un délai de dix ans, cela constitue une transaction de vente privée et le gain de la vente est soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, le gain de la vente peut être exonéré d’impôt si, au moment de la vente et durant les deux années précédentes, le propriétaire a utilisé le bien pour ses propres besoins d’habitation ou si ses propres enfants ont habité gratuitement dans le bien, explique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit fiscal. Cependant, on ne peut pas parler d’une utilisation par le propriétaire si le bien est habité gratuitement par la mère, la belle-mère ou d’autres membres de la famille. C’est ce que confirme également l’arrêt de la Cour fédérale des finances.
Appartement cédé gratuitement à la mère
Dans le cas sous-jacent, un couple avait acheté en 2009 un appartement au prix de 177 000 euros. Ils ont cédé l’appartement gratuitement à la mère de la plaignante. Après le décès de la mère, le couple a vendu l’appartement en 2017, c’est-à-dire dans le délai de spéculation de dix ans.
Le service des impôts a considéré la vente comme une transaction de vente privée et a établi l’impôt sur le revenu en conséquence. Le couple a contesté cette décision. Selon eux, il s’agissait d’une utilisation personnelle de l’appartement, de sorte que le gain de la vente devait être exonéré d’impôt.
BFH : Pas d’utilisation à des fins d’habitation personnelle
Avec leur recours, ils n’ont pas réussi ni devant le tribunal financier ni devant la Cour fédérale des finances. Le BFH a déclaré que les plaignants n’avaient pas utilisé l’appartement à des fins d’habitation personnelle. Par conséquent, le gain de la vente n’était pas exonéré d’impôt. Si la période entre l’acquisition ou l’achèvement d’un bien immobilier et sa vente est inférieure à dix ans, le gain de la vente n’est exonéré d’impôt que si le bien a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle pendant cette période ou si, l’année de la vente et les deux années précédentes, il a été utilisé à des fins d’habitation personnelle, a expliqué le BFH.
Par utilisation à des fins d’habitation personnelle, on entend que le contribuable a effectivement habité de manière permanente dans le bien et non seulement déclaré une résidence à l’adresse ou simplement rendu visite à quelqu’un. Une utilisation par le propriétaire est également constatée lorsque le contribuable met l’appartement à la disposition de son enfant à charge, a ajouté le BFH. En revanche, il n’y a pas d’utilisation à des fins d’habitation personnelle lorsque l’appartement est cédé gratuitement à un autre membre de la famille, ont souligné les juges. Par conséquent, on ne peut pas non plus imputer aux plaignants une utilisation à des fins d’habitation personnelle par la cession de l’appartement à la mère de la plaignante.
Exonération fiscale possible uniquement sous des conditions strictes
Le BFH a en outre précisé que les conditions d’exonération fiscale selon le § 23 paragraphe 1 phrase 1 n° 1 phrase 3 EStG doivent être interprétées strictement. Il n’y a donc pas lieu d’étendre l’exonération à la cession de l’appartement à un enfant à prendre en compte fiscalement à d’autres cas. Contrairement à un enfant à charge, une obligation alimentaire ne peut être présumée sans vérification au cas par cas dans d’autres situations. Ici, aucune obligation alimentaire de la plaignante envers sa mère n’a été constatée. Entre le plaignant et sa belle-mère, il n’y avait de toute façon pas de lien de parenté, de sorte que le plaignant n’était pas non plus tenu à une obligation alimentaire, a déclaré le BFH.
Comme le montre l’arrêt, une exonération fiscale lors de la vente d’un bien immobilier dans le délai de spéculation de dix ans n’est possible que sous des conditions strictes.
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