Portée et limites du droit de passage d’urgence : stationnement sur un terrain d’habitation « enclavé »
La question de savoir quelles utilisations concrètes sont couvertes par le droit de passage d’urgence prévu à l’article 917 du BGB fait l’objet d’un débat juridique permanent. En particulier, dans les cas dits de terrains enclavés, n’ayant aucun accès direct à une voie publique, la problématique du stationnement sur de tels terrains est de plus en plus au centre de l’attention. La Cour fédérale de justice (BGH) a apporté des clarifications à ce sujet dans un arrêt publié en mai 2024 (Az. V ZR 79/24) et a précisé la portée du droit de passage d’urgence concernant le stationnement.
Contexte juridique du droit de passage d’urgence
Le droit de passage d’urgence est fondé sur l’article 917, alinéa 1 du BGB. Il accorde au propriétaire d’un terrain, qui ne dispose pas d’accès nécessaire à la voie publique, le droit d’utiliser un passage sur le terrain voisin appartenant à autrui pour les usages courants liés à son terrain. Il convient toujours d’opérer une mise en balance entre les intérêts du propriétaire bénéficiaire et ceux du propriétaire qui subit la servitude. Cela concerne en particulier la question de savoir dans quelle mesure le droit de passage d’urgence englobe aussi des situations allant au-delà du simple passage, telles que l’arrêt ou le stationnement de véhicules.
Décision de la BGH : le stationnement comme élément du droit de passage d’urgence
Situation de fait et problématique
Dans l’affaire à l’origine du litige, le propriétaire d’un terrain d’habitation dit enclavé exigeait de son voisin non seulement la tolérance d’un droit de passage à pied et en véhicule, mais aussi la possibilité de garer des véhicules motorisés sur le terrain du voisin. Le voisin s’y opposait en invoquant le caractère exceptionnel du droit de passage d’urgence et dénonçait une atteinte inacceptable à sa propriété.
Principaux points de l’arrêt
La BGH a précisé que le droit de passage d’urgence pouvait, en principe, inclure le stationnement temporaire de véhicules motorisés pour le chargement et le déchargement ainsi que le simple stationnement, dans la mesure où l’utilisation du terrain enclavé comme espace d’habitation serait sensiblement restreinte sans cette possibilité. Sont notamment déterminants, d’une part, les caractéristiques et l’utilisation effective du fonds dominant, d’autre part, la question de savoir quelles charges peuvent raisonnablement être imposées au propriétaire du fonds servant dans chaque cas d’espèce et si d’autres solutions étaient envisageables sans contrainte excessive.
Conséquences pratiques pour l’utilisation des terrains
La décision tient compte de la réalité de l’usage moderne des terrains et de la mobilité : au vu de l’utilisation typique des terrains à usage d’habitation, le stationnement y revêt aujourd’hui une importance significative. La juridiction a expressément souligné que l’accès au terrain d’habitation enclavé permettant de déplacer des véhicules, par exemple pour faire des courses ou consulter un médecin, sans entrave notable, ne pouvait généralement pas être refusé au propriétaire. Cependant, tout stationnement n’est pas couvert par le droit de passage d’urgence – en particulier, le stationnement durable de plusieurs véhicules ou l’utilisation du terrain comme parking pour des tiers dépasse régulièrement les limites du droit de passage d’urgence.
Mise en balance : raisonnabilité et respect des intérêts
Intérêts du fonds servant
Le droit de passage d’urgence est une exception au droit de propriété. Les prérogatives accordées à son bénéficiaire doivent, au regard de la charge engendrée, rester à la fois proportionnées et nécessaires. L’usage du droit de passage d’urgence ne doit pas imposer au terrain voisin (fonds servant) une contrainte substantiellement supérieure à ce qui est indispensable à l’usage approprié du terrain enclavé. La limite d’une restriction déraisonnable est en principe atteinte lorsque le stationnement ne se limite pas à des arrêts temporaires ou qu’il entraîne une entrave aux possibilités d’utilisation du terrain servant par son propriétaire.
Usages dans chaque cas d’espèce
Selon la jurisprudence, il convient d’examiner au cas par cas quels usages précis sont couverts par la réserve de passage d’urgence. Sont particulièrement déterminants les circonstances locales, l’usage des terrains concernés ainsi que l’ampleur de la gêne occasionnée. Un examen approfondi de la situation est indispensable afin de déterminer de manière appropriée les droits et obligations de chaque partie.
Note sur l’évolution en cours
L’arrêt mentionné constitue un signal fort pour la gestion pratique du droit de passage d’urgence, mais l’examen au cas par cas demeure central. Il est conseillé, en présence de conflits, d’éviter des mesures hâtives et de s’orienter sur les décisions judiciaires existantes sans perdre de vue la situation concrète. À ce jour, il n’a pas encore été définitivement déterminé quels effets l’arrêt produira dans des situations similaires sur une large échelle.
Sources
Les informations présentées reposent sur l’arrêt de la Cour fédérale de justice du 24 mai 2024 (Az. V ZR 79/24), publié sur https://urteile.news/BGHV-ZR-7924Notwegerecht-umfasst-auch-Parken-auf-gefangenem-Wohngrundstueck~N35079
L’examen différencié de la portée du droit de passage d’urgence, selon la jurisprudence actuelle, met en évidence la complexité des dispositions de droit civil dans les relations de voisinage. Pour toute question juridique relative au droit de passage d’urgence et aux droits d’utilisation de terrains contigus, les avocats de MTR Legal Rechtsanwalt se tiennent à votre disposition pour une analyse juridique personnalisée.
