Le tribunal d’instance de Francfort-sur-le-Main ouvre une procédure d’insolvabilité régulière
La procédure d’insolvabilité concernant DR Deutsche Rücklagen GmbH a été régulièrement ouverte le 22 août 2025 (réf. 810 IN 212/25 D-10-8). Les créanciers peuvent donc déclarer leurs créances auprès de l’administrateur judiciaire. La procédure d’insolvabilité concerne tant les personnes physiques que morales, où les droits et obligations de ces parties, telles que débiteurs et créanciers, jouent un rôle central. Les communautés de copropriétaires, dont les créances ont été investies dans des obligations risquées de DR Deutsche Rücklagen GmbH, ne doivent pas seulement espérer un taux d’insolvabilité, mais aussi envisager d’autres mesures juridiques pour faire valoir des demandes de dommages et intérêts.
Pour de nombreuses communautés de copropriétaires (WEGs), ce fut un choc d’apprendre que leurs créances liées à des travaux de réhabilitation et de réparation, gérées par diverses administrations immobilières, avaient été investies dans des obligations de DR Deutsche Rücklagen GmbH. Le risque ne s’est pas avéré payant, car DR Deutsche Rücklagen GmbH a dû déposer le bilan. Les WEGs doivent donc également craindre pour leur argent. Dès lors, la question se pose de savoir si une procédure d’insolvabilité est la voie adéquate pour les communautés de copropriétaires concernées afin de faire valoir leurs créances. L’ouverture de la procédure d’insolvabilité constitue un rayon d’espoir pour les WEGs et autres investisseurs, car ils peuvent désormais déclarer leurs créances dans le tableau des créances jusqu’au 14 octobre 2025. Des assemblées des créanciers pour les obligations 2026, 2029 et 2031 de DR Deutsche Rücklagen GmbH sont fixées au 16 octobre 2025.
Déroulement de la procédure d’insolvabilité
La procédure d’insolvabilité est un processus complexe, d’une grande importance notamment pour les communautés de copropriétaires, les créanciers et les débiteurs. Le tribunal compétent pour la conduite et la supervision de la procédure est le tribunal d’instance, dans le cas de DR Deutsche Rücklagen GmbH, le tribunal d’instance de Francfort-sur-le-Main situé Gerichtsstraße. Toutes les décisions essentielles relatives à la procédure d’insolvabilité y sont prises.
Le déroulement commence par le dépôt d’une demande d’ouverture d’insolvabilité. Cette demande peut être déposée soit par le débiteur lui-même, soit par un créancier auprès du tribunal d’instance compétent. La condition préalable à l’ouverture de la procédure est l’existence d’une insolvabilité ou d’un surendettement du débiteur. Le tribunal d’insolvabilité vérifie soigneusement ces conditions avant d’ouvrir officiellement la procédure.
Après l’ouverture de la procédure d’insolvabilité, le tribunal nomme un administrateur judiciaire. Celui-ci prend en charge la gestion et la sécurisation de l’actif du débiteur. Il a pour mission de défendre les intérêts des créanciers, de recenser et d’évaluer l’actif, ainsi que de préparer la répartition de la masse d’insolvabilité. L’administrateur est lié par les dispositions du droit des insolvabilités et sous la surveillance du tribunal d’insolvabilité.
Une étape centrale de la procédure d’insolvabilité est la déclaration des créances par les créanciers. Les communautés de copropriétaires, syndicats de copropriétaires et autres créanciers doivent déclarer leurs créances auprès de l’administrateur judiciaire dans le délai fixé par le tribunal. L’administrateur vérifie ensuite la validité des créances et les inscrit, le cas échéant, dans le tableau des créances.
Après l’examen, l’administrateur judiciaire élabore un plan d’insolvabilité. Ce plan fixe les modalités de répartition de l’actif disponible du débiteur entre les créanciers. Le plan doit être adopté par les créanciers et confirmé par le tribunal d’insolvabilité avant que la répartition puisse avoir lieu. La distribution de l’actif s’effectue conformément aux dispositions légales et en fonction du montant des créances admises.
Pour les communautés de copropriétaires et les copropriétaires, il est particulièrement important de respecter les règles spécifiques du droit des insolvabilités. Les droits et obligations des parties impliquées, notamment concernant la propriété commune ou la gestion des créances, sont clairement définis dans le cadre de la procédure d’insolvabilité.
Des informations complémentaires sur le déroulement de la procédure d’insolvabilité, les missions du tribunal d’insolvabilité et les droits des créanciers et débiteurs sont disponibles sur le site internet du tribunal d’instance de Francfort-sur-le-Main ou directement sur place à Gerichtsstraße. En cas d’incertitudes, il est également conseillé de consulter un avocat expérimenté ou un administrateur judiciaire afin de préserver au mieux ses droits dans la procédure.
Déclarer les créances auprès de l’administrateur judiciaire
Les créances doivent absolument être déclarées dans la procédure d’insolvabilité, car seules les créances déclarées peuvent être prises en compte par l’administrateur judiciaire. La satisfaction des créanciers est l’objectif central de la procédure d’insolvabilité, les créanciers devant être satisfaits de manière équitable à partir de l’actif d’insolvabilité. La réglementation de la déclaration des créances et les conditions légales sont clairement définies dans le droit de l’insolvabilité, de sorte que les créanciers doivent déclarer et prouver leurs créances selon des règles spécifiques. Le rôle du créancier est déterminant, car seules les créances régulièrement déclarées sont prises en compte dans la procédure, et l’ensemble des créanciers est au centre de la répartition. Le tribunal prend des décisions importantes concernant la manière de déclarer les créances et vérifie la recevabilité des demandes. Dans le cadre de la procédure d’insolvabilité, diverses requêtes peuvent être déposées, par exemple pour l’administration autonome, la libération du passif résiduel ou dans la procédure d’insolvabilité des consommateurs. Les débiteurs ont également des droits et des obligations, qui sont d’une grande importance pour toutes les parties concernées dans le contexte des insolvabilités. Cependant, les copropriétés (WEGs) et les autres investisseurs doivent toujours s’attendre à des pertes financières considérables, car il n’est pas envisageable que l’actif d’insolvabilité soit suffisant pour satisfaire intégralement les créances. Pour contrer les pertes financières imminentes, d’autres moyens juridiques, tels que la revendication de dommages-intérêts, peuvent être examinés, selon le cabinet d’avocats MTR Legal Rechtsanwälte, qui conseille notamment en droit immobilier et droit des marchés financiers.
La société DR Deutsche Rücklagen GmbH a émis les obligations DR Rücklagen Anleihe 2026, DR Rücklagen Anleihe 2029 et DR Rücklagen Anleihe 2031. Elle a principalement adressé son offre aux administrateurs de copropriétés (Wohnungseigentümergesellschaften) et vantait sur son site web que ces obligations constituaient des placements en capital rentables et sûrs.
Les réserves des copropriétés sont dans la tourmente
Bien que les administrations de biens soient tenues de placer les réserves des copropriétés de manière sûre, c’est-à-dire sans risque notable, plusieurs administrateurs ont investi l’argent des copropriétés dans des obligations de la DR Deutsche Rücklagen – parfois sans que les copropriétaires en soient informés. Les copropriétés sont organisées dans un ensemble résidentiel et gèrent conjointement les parties communes telles que la cage d’escalier et la façade. L’organisation et l’objet de la communauté des propriétaires sont largement régis par la déclaration de division et la loi sur la propriété en copropriété, qui établissent les bases juridiques pour la gestion de l’immeuble ainsi que les droits et obligations des propriétaires. Les membres et propriétaires de la communauté disposent de droits de vote proportionnels à leurs parts dans l’immeuble et supportent conjointement les charges, notamment par le paiement des charges de copropriété. La propriété résidentielle et l’appartement en copropriété sont des éléments centraux de l’immeuble et déterminent l’appartenance à la communauté. Les parts et leur proportion influencent à la fois les droits de vote des propriétaires et la répartition des charges au sein de la copropriété. Comme on le sait, le calcul n’a pas fonctionné. Fin 2024, il est devenu connu que la société ne pouvait pas effectuer les paiements d’intérêts dus aux investisseurs et quelques semaines plus tard, la demande d’insolvabilité a été déposée. Ainsi, l’argent des copropriétés était définitivement en péril.
En plus de la déclaration des créances dans la procédure d’insolvabilité, des demandes en dommages-intérêts peuvent également être examinées afin de se protéger contre les pertes financières imminentes. Bien que les obligations aient été présentées comme sûres, elles constituaient en réalité des placements risqués avec un risque élevé pour les investisseurs, pouvant aller jusqu’à la perte totale du capital investi. Les investisseurs auraient dû être informés de ces risques. Si les conseillers financiers ou les intermédiaires ont caché ou minimisé ces risques existants, ils pourraient être tenus responsables de dommages-intérêts.
Problèmes avec la BaFin
De plus, la DR Deutsche Rücklagen GmbH n’était pas une société inconnue et avait déjà eu des problèmes avec la BaFin. En février 2024, l’autorité financière a publié un avertissement car la DR Deutsche Rücklagen n’aurait apparemment pas présenté le prospectus d’émission requis pour son obligation 2026. Peu de temps après, la BaFin a ordonné à la DR Deutsche Rücklagen GmbH de cesser et de liquider son activité de crédit apparemment exercée sans l’autorisation nécessaire. La société avait accordé des prêts participatifs à des sociétés de projet du secteur de la construction. Il convient de noter que les prêts participatifs sont également considérés comme extrêmement risqués.
Ces événements ne témoignent pas du fait que les réserves des copropriétés étaient placées de manière sûre chez DR Deutsche Rücklagen. Ainsi, les copropriétés peuvent également avoir des créances contre les administrations de biens qui, pour une partie d’entre elles et sans en informer les copropriétaires, ont investi les réserves dans les obligations de DR Deutsche Rücklagen. Il existait en tout cas des indications que ces placements n’étaient pas sûrs. Par conséquent, les administrations de biens pourraient avoir manqué à leur obligation de ne placer les réserves des copropriétés qu’en limitant strictement les risques.
MTR Legal Rechtsanwälte conseille en droit des marchés financiers et en droit immobilier et est à la disposition des copropriétés concernées en tant qu’interlocuteur et pour faire valoir leurs droits.
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