Les réserves des copropriétés sembleraient être investies dans des obligations risquées
À l’échelle nationale, les associations de propriétaires d’appartements s’inquiètent pour plusieurs millions d’euros. De l’argent, qui était en fait destiné aux réserves, a été investi par l’administration immobilière dans des obligations de DR Deutsche Rücklagen GmbH. Ainsi, l’argent des copropriétaires n’a pas été investi en toute sécurité et de lourdes pertes financières menacent déjà.
Les associations de copropriétaires (WEG) forment des réserves dites de maintien. L’argent est utilisé, par exemple, pour financer les travaux d’entretien et de réparation nécessaires des biens communs. Il constitue la principale garantie financière pour les copropriétaires et doit donc être investi de manière fiduciaire, c’est-à-dire sans grand risque, comme l’explique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille entre autres en droit immobilier et en droit des marchés de capitaux.
Investir les réserves de copropriétés en toute sécurité fiduciaire
L’argent doit être investi de manière à être rapidement disponible en cas d’urgence et à garantir le remboursement complet. L’investissement fiduciaire et responsable des réserves est une tâche de l’administration. Il semble cependant que diverses administrations immobilières ne s’y soient pas tenues. Comme l’a rapporté tagesschau.de le 6 février 2025, plusieurs administrations auraient investi des fonds dans les obligations risquées de DR Deutsche Rücklagen GmbH, apparemment sans l’accord des copropriétaires. Les accusations sont contestées.
Au centre de l’affaire se trouve, selon le rapport, la désormais insolvable Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH. Apparemment, cette société a investi les fonds des WEG dans des obligations de DR Deutsche Rücklagen GmbH. La société a émis quatre obligations différentes. En décembre 2024, elle n’a apparemment pas pu honorer les paiements d’intérêts dus. Les difficultés financières semblent sérieuses. Comme le rapporte également tagesschau.de, DR Deutsche Rücklagen GmbH a convoqué une assemblée des créanciers le 13 février 2025 à Francfort. Il semblerait que les conditions des obligations telles que les durées et le taux d’intérêt doivent être modifiées.
Les administrations immobilières investissent dans des obligations risquées
Cependant, il apparaît que l’argent des copropriétaires n’est apparemment pas investi en toute sécurité chez DR Deutsche Rücklagen GmbH et que les administrations immobilières auraient pu contrevenir à leurs obligations. En plus de Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH, le groupe Consigma est également souvent mentionné en relation avec l’investissement des fonds WEG chez DR Deutsche Rücklagen GmbH. De plus, il semble y avoir des liens économiques et personnels étroits entre l’administration immobilière et DR Deutsche Rücklagen GmbH, comme le rapporte tagesschau.de.
Alertes de la BaFin
DR Deutsche Rücklagen GmbH n’est pas un inconnu. Le 21 février 2024, l’autorité de surveillance financière BaFin a publié une alerte car DR Deutsche Rücklagen GmbH a apparemment émis ses titres de créance subordonnés « Rücklagen Anleihe 2026 » sans le prospectus requis. En Allemagne, les titres ne peuvent généralement être proposés qu’avec un prospectus approuvé par la BaFin.
Un mois plus tard, le 21 mars 2024, la BaFin a ordonné à DR Deutsche Rücklagen GmbH de cesser et de liquider ses activités de crédit. La société avait apparemment accordé des prêts participatifs à des sociétés de projet dans le secteur de la construction et aux promoteurs immobiliers. Ainsi, elle aurait exercé l’activité de crédit sans l’autorisation requise de la BaFin.
Cependant, même l’octroi de prêts participatifs risqués n’a apparemment pas dissuadé les administrations immobilières telles que Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH d’y investir les fonds des WEG, bien que ces fonds doivent être investis aussi sûrement que possible.
Les copropriétaires doivent craindre de lourdes pertes
Les réserves d’entretien doivent être investies non seulement de manière aussi sûre que possible, mais aussi de telle sorte que l’argent soit rapidement disponible. La jurisprudence estime généralement une disponibilité dans un délai de trois mois. Cependant, les obligations de DR Deutsche Rücklagen GmbH avaient des durées de plusieurs années et les possibilités de résiliation anticipée étaient très limitées. Ainsi, les administrations immobilières pourraient avoir enfreint leurs obligations.
Selon le rapport de tagesschau.de, les WEG risquent de perdre de grosses sommes. Dans une propriété à Cologne, plus de 1,5 million d’euros pourraient avoir été investis dans des obligations risquées. Comme il faut craindre que DR Deutsche Rücklagen GmbH ne puisse peut-être pas effectuer les remboursements, les WEG concernées devraient examiner leurs moyens juridiques pour se protéger contre ces pertes financières imminentes.
Conformément à la loi WEG, les réserves d’entretien doivent être investies en toute sécurité fiduciaire et être disponibles à tout moment. Comme cela n’a peut-être pas été le cas, des demandes de dommages-intérêts contre les administrations immobilières peuvent avoir vu le jour.
MTR Legal se tient à la disposition des WEG concernées en tant que point de contact et pour faire valoir leurs droits.
