Les réserves WEG sont apparemment investies dans des obligations risquées
À l’échelle nationale, les associations de copropriétaires craignent pour plusieurs millions d’euros. De l’argent qui est en réalité destiné aux réserves, mais qui a été investi par l’administration de l’immeuble dans des obligations de la DR Deutsche Rücklagen GmbH. Cela signifie que l’argent des copropriétaires n’a en aucun cas été placé en sécurité, et des pertes financières importantes menacent désormais.
Les associations de copropriétaires (WEG) constituent ce qu’on appelle des réserves d’entretien. L’argent sert par exemple à financer les travaux d’entretien et de réparation nécessaires des parties communes. C’est la garantie financière centrale pour les copropriétaires et il doit donc être placé de manière fiduciaire, c’est-à-dire sans grand risque, explique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit immobilier et droit des marchés financiers.
Placer les réserves WEG de manière fiduciaire
L’argent doit être placé de manière à être rapidement disponible en cas de besoin et à garantir le remboursement complet. Le placement fiduciaire et responsable des réserves est une tâche de l’administration. C’est précisément ce qui n’a apparemment pas été respecté par diverses administrations d’immeubles. Comme le rapporte tagesschau.de le 6 février 2025, plusieurs administrations ont apparemment investi de l’argent dans des obligations risquées de la DR Deutsche Rücklagen GmbH – apparemment sans l’accord des copropriétaires. Les accusations sont contestées.
Au cœur du rapport se trouve apparemment la société maintenant insolvable Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH. Cette dernière aurait investi l’argent du WEG dans des obligations de la DR Deutsche Rücklagen GmbH. La société a émis quatre obligations différentes. En décembre 2024, elle n’a manifestement pas pu honorer les paiements d’intérêts dus. Les difficultés financières semblent graves. Comme le rapporte tagesschau.de, la DR Deutsche Rücklagen GmbH a convoqué une assemblée des créanciers le 13 février 2025 à Francfort. Il semblerait que les conditions des obligations, telles que les durées et le taux d’intérêt, doivent être modifiées.
Les administrations d’immeubles investissent dans des obligations risquées
Il apparaît cependant que l’argent des copropriétaires n’est apparemment pas placé en sécurité auprès de la DR Deutsche Rücklagen GmbH et que les administrations d’immeubles ont pu manquer à leurs obligations. Outre la Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH, le groupe Consigma est également souvent mentionné en rapport avec le placement des fonds WEG auprès de la DR Deutsche Rücklagen GmbH. En outre, il existerait de forts liens économiques et personnels entre l’administration de l’immeuble et la Deutsche Rücklagen GmbH, selon le rapport de tagesschau.de.
Avertissements de la BaFin
La DR Deutsche Rücklagen GmbH n’est pas un acteur inconnu. Le 21 février 2024, l’autorité de supervision financière BaFin a émis un avertissement, car la DR Deutsche Rücklagen GmbH a apparemment émis son obligation à ordre « Rücklagen Anleihe 2026 » sans le prospectus requis. En Allemagne, les titres ne peuvent être proposés qu’avec un prospectus approuvé par la BaFin.
Un mois plus tard, le 21 mars 2024, la BaFin a ordonné à la DR Deutsche Rücklagen GmbH de cesser et de liquider son activité de crédit. La société aurait apparemment accordé des prêts participatifs à des sociétés de projet dans le secteur de la construction et des promoteurs immobiliers. Ainsi, elle aurait exercé une activité de crédit sans l’autorisation requise de la BaFin.
Cependant, les administrations d’immeubles comme la Kallmeyer & Nagel Vermietungs und Verwaltungs GmbH ne se sont apparemment pas laissées dissuader par l’octroi de prêts participatifs risqués et ont investi les fonds WEG là-bas, alors qu’ils doivent être placés de la manière la plus sécurisée possible.
Les copropriétaires doivent craindre de lourdes pertes
Les réserves d’entretien doivent non seulement être placées de manière aussi sécurisée que possible, mais aussi de manière à ce que l’argent soit rapidement disponible. La jurisprudence estime généralement une disponibilité dans un délai de trois mois. Cependant, les obligations de la DR Deutsche Rücklagen GmbH avaient des durées de plusieurs années et les possibilités de résiliation spéciale n’étaient possibles que dans des limites strictes. Par conséquent, les administrations d’immeubles auraient pu manquer à leurs obligations.
Selon le rapport de tagesschau.de, il s’agit de sommes importantes pour le WEG. Pour une propriété à Cologne, plus de 1,5 million d’euros pourraient avoir été engagés dans les obligations risquées. Comme on doit craindre que la DR Deutsche Rücklagen GmbH ne soit pas en mesure d’effectuer les remboursements, les WEG concernés devraient examiner leurs options juridiques pour se défendre contre les pertes financières menaçantes.
Selon la loi WEG, les réserves d’entretien doivent être placées de manière fiduciaire et être disponibles à tout moment. Comme cela n’a peut-être pas été le cas, des réclamations en dommages-intérêts contre les administrations d’immeubles ont pu émerger.
MTR Legal est à la disposition des WEG concernés pour les conseiller et défendre leurs droits.
