La crise économique du fonds immobilier fermé DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II s’est aggravée. L’Amtsgericht München (tribunal local de Munich) a, le 2 septembre 2026, dans la procédure portant l’Aktenzeichen 1542 IN 3086/26 (numéro de dossier 1542 IN 3086/26), ouvert la procédure d’insolvabilité provisoire, ordonné des mesures conservatoires et désigné un administrateur judiciaire provisoire. Auparavant, la direction du fonds avait informé les investisseurs, le 12 août 2026, du dépôt imminent d’une demande d’ouverture de procédure d’insolvabilité.
Le fonds, conçu comme un FIA grand public fermé, a collecté environ 58 millions de dollars américains auprès de 1 187 investisseurs au total. Les participations ont été proposées en 2021. La souscription minimale s’élevait à 25 000 dollars américains. Le capital devait être investi indirectement dans le développement d’un immeuble de bureaux et de laboratoires à Somerville, dans la région métropolitaine de Boston.
Les attentes liées à l’investissement ne se sont pas réalisées
Les attentes initiales liées à l’investissement ne se sont pas réalisées. Au lieu des retours espérés, les investisseurs doivent, selon l’appréciation de la direction du fonds, s’attendre à une perte économique totale de leurs participations.
Pour les investisseurs concernés, la question se pose donc de savoir si des actifs existent encore et dans quelle mesure, ainsi que si la perte imminente peut être limitée par des démarches juridiques.
Causes de la crise
Vacance de l’immeuble et vente échouée
Le facteur de charge économique essentiel est l’évolution du projet immobilier à Somerville. Le fonds a investi indirectement dans un immeuble de bureaux et de laboratoires faisant partie du projet de développement plus vaste Boynton Yards.
Bien que l’immeuble ait été achevé, il n’a pas pu, d’après les informations publiées à ce jour, être loué, ou en tout cas pas dans une mesure économiquement suffisante. Les revenus courants attendus ne se sont donc pas matérialisés. Dans le même temps, l’immeuble et son financement ont continué à générer des charges économiques considérables.
L’espoir d’une vente de l’objet immobilier ne s’est pas davantage concrétisé. Un acquéreur potentiel n’a apparemment pas pu garantir le financement nécessaire à la transaction. Une possibilité essentielle de libérer du capital et de stabiliser la situation économique du fonds a ainsi disparu.
D’après les informations publiées, un transfert de l’immeuble à la banque finançant l’opération, par le biais d’une « Deed in Lieu of Foreclosure », est envisagé ou en préparation. Dans le cadre d’un tel accord, le propriétaire transfère l’immeuble au prêteur afin d’éviter une réalisation forcée.
Si la valeur de l’immeuble ne suffisait pas à couvrir les engagements financiers prioritaires, il pourrait ne plus rester au fonds aucun actif économiquement exploitable après la réalisation.
Perte de valeur considérable dès l’exercice 2024
Les difficultés économiques étaient apparemment déjà clairement perceptibles avant le dépôt de la demande d’ouverture de procédure d’insolvabilité. Selon les comptes annuels 2024, la valeur nette d’inventaire par part a nettement diminué.
Les commissaires aux comptes ont en outre signalé une incertitude significative quant à la continuité d’exploitation.
Cette évolution est importante pour l’appréciation juridique. Elle soulève notamment la question de savoir à quel moment les difficultés économiques étaient identifiables pour les responsables, quelles mesures ont été prises pour limiter les pertes et si les investisseurs ont été informés en temps utile et de manière exacte des risques.
Une perte de valeur importante ou l’échec d’un développement immobilier ne fonde toutefois pas, à lui seul, un droit à indemnisation. Ce qui est déterminant, c’est l’existence de manquements à des obligations et le point de savoir si ceux-ci ont été causals dans la décision d’investissement ou dans le dommage survenu.
Quelles conséquences la procédure d’insolvabilité a-t-elle pour les investisseurs ?
Risque de perte totale de l’apport
Les investisseurs doivent se préparer à des pertes financières importantes. Selon l’appréciation de la direction du fonds, il ne faut pas s’attendre à ce qu’il reste, après la liquidation du fonds, des actifs notables pour les investisseurs.
Dans un fonds immobilier fermé, les investisseurs participent généralement, sur le plan du droit des sociétés, en qualité de commanditaires. Ils supportent ainsi, en principe, le risque entrepreneurial de leur participation. Contrairement à une créance de prêt ordinaire, ils ne disposent pas d’un droit au remboursement du capital investi du seul fait que la durée du fonds arrive à son terme ou que les attentes économiques sont déçues.
La question de savoir si une distribution aux investisseurs reste possible, et dans quelle mesure, dépend des actifs qui subsisteront après la réalisation des investissements et le désintéressement des créanciers prioritaires.
Une perte totale est donc, au vu des connaissances actuelles, sérieusement à craindre. La question de savoir si elle se réalisera effectivement dans son intégralité ne pourra être appréciée définitivement qu’à la lumière de l’évolution économique ultérieure et de la procédure d’insolvabilité.
Les investisseurs peuvent-ils déclarer leur apport dans la procédure d’insolvabilité ?
Il convient ici de distinguer entre la participation relevant du droit des sociétés et les créances personnelles.
Le simple apport d’un commanditaire ne constitue en principe pas une créance ordinaire au passif de la société de fonds dans la procédure d’insolvabilité. Les investisseurs ne peuvent donc pas, sans autre condition, déclarer l’intégralité de leur investissement initial comme créance au tableau des créances dès que cela sera possible.
Les investisseurs participant en qualité d’associés ne se trouvent de toute façon pas dans la position de créanciers ordinaires de l’insolvabilité ; ils ne reçoivent tout au plus qu’une quote-part d’un excédent restant après désintéressement de tous les créanciers.
Il faut distinguer de cela les droits autonomes dont un investisseur peut disposer sur un autre fondement juridique. S’il existe, par exemple, des droits personnels à indemnisation contre un conseiller en investissement, un intermédiaire en investissement ou d’autres personnes responsables, ceux-ci doivent être appréciés juridiquement de manière séparée.
Possibilités juridiques des investisseurs
Même si les perspectives économiques du fonds sont mauvaises, les investisseurs devraient faire examiner s’ils disposent de droits à indemnisation en dehors de la participation elle-même. Peuvent notamment entrer en ligne de compte des droits fondés sur un conseil en investissement erroné, une intermédiation en investissement défectueuse ou des documents de vente inexacts ou incomplets.
Indemnisation pour conseil en investissement erroné
Les conseillers en investissement doivent adapter leurs recommandations aux connaissances, à l’expérience, aux objectifs d’investissement et à l’appétence au risque du client concerné. Ils doivent informer correctement et de manière compréhensible sur les caractéristiques essentielles et les risques de l’investissement recommandé.
Dans le cas d’un fonds immobilier fermé, sont notamment importantes la structure de participation entrepreneuriale, la négociabilité limitée, l’immobilisation longue du capital et le risque de perte partielle ou totale du capital investi.
Les risques particuliers du projet d’investissement concret peuvent également devoir faire l’objet d’une information. En font partie, par exemple, la dépendance à l’égard d’une location réussie, le financement du projet immobilier, l’évolution du marché immobilier concerné ainsi que la question de savoir dans quelles conditions une vente ultérieure et le retour du capital investi paraissaient réalistes.
Il convient donc d’examiner comment le DF Deutsche Finance Investment Fund 17 a été présenté lors de l’entretien de conseil concret. La participation a-t-elle été présentée comme un investissement sûr ou largement prévisible ? Les risques liés au développement du projet ont-ils été suffisamment expliqués ? Les prévisions économiques ont-elles été présentées comme des attentes non contraignantes ou comme des retours quasi certains ?
Les circonstances individuelles sont toujours déterminantes. Toute attente de rendement déçue ne constitue pas une faute de conseil. Toutefois, s’il peut être démontré que des risques essentiels ont été tus, présentés de manière erronée ou insuffisamment expliqués, des droits à indemnisation contre le conseiller ou l’intermédiaire responsable peuvent entrer en ligne de compte.
Examen du prospectus de vente et des documents d’investissement
Outre le conseil personnalisé, les investisseurs devraient faire examiner le prospectus de vente et l’ensemble des autres documents d’investissement.
Un prospectus de vente doit présenter de manière complète, exacte et compréhensible les circonstances essentielles pour la décision d’investissement. En font notamment partie la structure juridique et économique du fonds, les objectifs d’investissement, le financement, les risques essentiels et les hypothèses sur lesquelles reposent les prévisions économiques.
Dans le cas du DF Deutsche Finance Investment Fund 17, il convient en particulier d’examiner comment les risques du développement du projet à Somerville ont été présentés. Les questions suivantes peuvent notamment être pertinentes :
-
La dépendance à l’égard d’une location réussie et le risque de périodes de vacance prolongées ont-ils été décrits de manière appropriée ?
-
Les hypothèses relatives à la demande de surfaces de bureaux et de laboratoires étaient-elles compréhensibles et suffisamment expliquées ?
-
La structure de financement et les risques d’une réalisation insuffisante de l’immeuble ont-ils été présentés de manière transparente ?
-
Les retours prévisionnels ont-ils été signalés comme des attentes incertaines ?
-
Les risques d’une perte totale du capital ont-ils été présentés avec une clarté suffisante ?
Le fonds faisait valoir une perspective économique positive. Pour l’appréciation juridique, il n’est donc pas déterminant à lui seul que les attentes initiales n’aient pas été atteintes. Il importe plutôt de savoir si les hypothèses sous-tendant les prévisions étaient défendables au moment de l’établissement des documents et si l’ensemble des risques essentiels ont été correctement divulgués.
Un échec économique ultérieur ne prouve pas, à lui seul, l’existence d’une erreur de prospectus. Toutefois, si l’examen révèle que des informations essentielles étaient inexactes, incomplètes ou trompeuses, des droits à indemnisation peuvent exister, selon le fondement de la prétention, contre les personnes ou entreprises responsables à cet égard.
Que doivent faire concrètement les investisseurs maintenant ?
Les investisseurs concernés devraient tout d’abord rassembler et conserver l’ensemble des documents relatifs à la participation. En font notamment partie :
-
le bulletin de souscription et les documents d’adhésion,
-
le prospectus de vente et les éventuels suppléments,
-
les procès-verbaux de conseil et les documents relatifs à l’intermédiation en investissement,
-
les présentations, informations produit et prévisions de rendement,
-
les relevés de compte et justificatifs des versements effectués,
-
les courriers et e-mails de la société de fonds ainsi que du réseau de distribution,
-
les informations relatives aux distributions et les communications ultérieures sur l’évolution économique.
Il convient en outre de documenter aussi précisément que possible la manière dont la participation a été promue à l’époque et expliquée lors de l’entretien de conseil. Les déclarations orales peuvent elles aussi être pertinentes pour l’appréciation juridique.
À l’étape suivante, il est recommandé de procéder à un examen individuel des droits éventuels. Il convient notamment d’analyser s’il existe des erreurs de conseil ou de prospectus, quelles parties adverses peuvent être envisagées et si des délais de prescription doivent être respectés.
Parallèlement, les investisseurs devraient suivre les publications officielles relatives à la procédure d’insolvabilité. La question de savoir si et quand la procédure provisoire se transformera en une procédure d’insolvabilité ouverte, quels pouvoirs seront conférés à l’administrateur judiciaire et quelles autres mesures seront ordonnées doit être examinée sur la base des informations officielles de procédure.
Conclusion : malgré la menace de perte totale, examiner les possibilités juridiques
L’évolution économique du DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II illustre les risques considérables des fonds immobiliers fermés. Le projet immobilier achevé mais non loué avec succès, la tentative de vente avortée et les charges économiques qui en résultent ont conduit l’investissement dans une crise menaçant son existence.
Pour les quelque 1 187 investisseurs, une perte financière importante est en jeu. Il est actuellement incertain que des paiements puissent encore être effectués à partir des actifs restants du fonds. En tout état de cause, l’apport initial ne peut pas être invoqué sans autre condition comme une créance ordinaire dans la procédure d’insolvabilité.
L’examen juridique ne s’arrête toutefois pas là. Les investisseurs devraient notamment faire vérifier s’ils ont été dûment informés des risques lors de l’intermédiation ou du conseil relatifs à la participation et si les documents de vente présentaient correctement toutes les circonstances essentielles.
MTR Legal Rechtsanwälte conseille les investisseurs en droit des marchés de capitaux sur les démarches envisageables et sur la mise en œuvre ou la défense de droits.
