La Cour fédérale des finances précise l’obligation fiscale lors de la vente de terrains de jardin
La qualification fiscale des opérations de cession de biens immobiliers privés est régulièrement au centre des évolutions juridiques actuelles. Récemment, la Cour fédérale des finances (BFH) a, dans un arrêt de principe (n° IX R 14/21), défini plus précisément le traitement fiscal de la vente de ce que l’on appelle des « terrains de jardin ». Le point de départ était la question de savoir si la vente d’une partie de terrain jusqu’ici utilisée exclusivement comme jardin bénéficie de l’exonération fiscale conformément à l’article 23, alinéa 1, phrase 1, n° 1, phrase 3 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG).
Contexte : Opérations privées de cession selon l’article 23 EStG
En droit fiscal allemand, la vente de biens immobiliers par des personnes privées est en principe soumise à l’imposition si la période entre l’acquisition et la cession est inférieure à dix ans (article 23, alinéa 1, phrase 1, n° 1 EStG). Il existe toutefois une exception lorsque le bien a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation entre l’acquisition et la vente, ou a été utilisé à des fins d’habitation propre au cours de l’année de la cession ainsi que pendant les deux années précédentes (article 23, alinéa 1, phrase 1, n° 1, phrase 3 EStG).
Cette disposition vise à empêcher que des biens privés soient revendus à court terme avec profit et que les gains ainsi réalisés soient exonérés d’impôt. Parallèlement, le législateur entend favoriser, par l’exonération fiscale des biens immobiliers occupés par leur propriétaire, l’accession à la propriété.
Arrêt de la BFH : Pas d’exonération fiscale pour les terrains exclusivement de jardin
Situation de fait
Dans l’affaire soumise à la BFH, le contribuable avait vendu séparément une partie d’un terrain privé utilisée comme jardin, qui n’avait jusqu’à présent pas servi de bâtiment à usage d’habitation. La parcelle cédée était certes attenante au terrain de la maison d’habitation, mais elle a été détachée du terrain principal par un bornage et vendue comme une parcelle indépendante.
Appréciation juridique de la Cour fédérale des finances
La Cour fédérale des finances a précisé que l’exonération prévue à l’article 23, alinéa 1, phrase 1, n° 1, phrase 3 EStG ne concerne que les biens immobiliers utilisés à des fins d’habitation propre. Pour les parcelles exclusivement de jardin ou les parties de terrain qui ne constituent pas une partie intégrante de la maison d’habitation ou qui ne peuvent pas être directement liées à celle-ci, l’exonération fiscale n’est pas applicable.
Il est déterminant que, par bien utilisé à des fins d’habitation propre, on entende uniquement la partie servant directement à l’habitation. Les surfaces utilisées exclusivement comme jardin et qui ne font pas partie intégrante de l’espace habitable – même si elles sont attenantes au terrain de la maison –, ne remplissent pas ces conditions.
En conséquence, le gain tiré de la vente d’un tel terrain de jardin dans le délai de dix ans conformément à l’article 23 EStG est imposable.
Conséquences pour les propriétaires et les investisseurs
Distinction selon l’utilisation du terrain
Par cet arrêt, la BFH clarifie la distinction entre parties de terrain à usage propre et autres surfaces. Ce qui reste déterminant est l’utilisation : si la partie de terrain cédée n’est pas utilisée directement à des fins d’habitation, l’exonération fiscale ne s’applique pas.
Portée pratique
Pour les particuliers fortunés, entreprises et investisseurs souhaitant adapter ou organiser de manière flexible la structure et l’utilisation de leurs terrains, cet arrêt constitue une orientation importante. Notamment lors de la vente partielle de terrains verts ou de jardin, il est recommandé d’examiner soigneusement si la parcelle concernée répond effectivement à une utilisation d’habitation au sens fiscal.
Réflexions sur la structuration lors de divisions de propriété
Les propriétaires souhaitant céder des surfaces doivent analyser chaque parcelle individuelle selon son historique d’utilisation et son traitement fiscal. L’arrêt de la BFH montre que la simple proximité géographique avec une maison d’habitation ne suffit pas à justifier une exonération fiscale. La structuration des ventes immobilières requiert ainsi des considérations juridiques et fiscales solides.
Qualification fiscale dans un contexte international
Même dans un contexte international, les conséquences fiscales des ventes de biens privés doivent être prises en compte. Certes, la loi allemande sur l’impôt sur le revenu réglemente de façon précise les conditions des opérations privées de cession, mais des conventions bilatérales ou des dispositions différentes à l’étranger peuvent avoir une influence sur l’évaluation fiscale de ces opérations.
Procédures en cours et à venir
L’arrêt de la Cour fédérale des finances est définitif. Dans des cas similaires, la situation de fait peut toutefois différer, notamment en cas de litige concernant la nature, l’étendue et l’intensité de l’utilisation réelle du terrain. Il convient de rappeler que toute décision fiscale doit être prise au cas par cas, en tenant compte de tous les faits et du cadre juridique pertinents. Les juridictions continueront à préciser et affiner le champ d’application de l’exonération fiscale lors des procédures futures.
Sources
Les motifs de la décision sont publiés et peuvent notamment être consultés sous la référence BFH, arrêt du 26.09.2023 – IX R 14/21 (voir aussi : https://www.juraforum.de/news/bundesfinanzhof-keine-steuerbefreiung-beim-verkauf-von-gartengrundstuecken_259561).
Conclusion
La jurisprudence actuelle confirme que l’usage effectif à des fins d’habitation propre demeure le critère déterminant pour l’exonération fiscale lors de la vente de terrains. Les propriétaires et acquéreurs doivent garder à l’esprit que les conséquences fiscales lors de la vente de terrains de jardin ou d’autres dépendances sont déterminées par les exigences légales de l’article 23 EStG.
En cas d’incertitudes juridiques concernant la vente de terrains, la fiscalité des opérations privées de cession ou l’interprétation des dispositions fiscales, il est conseillé de consulter un conseiller juridique compétent. Les Rechtsanwalt de MTR Legal sont à disposition pour informer de manière complète sur les évolutions actuelles et leurs répercussions sur les situations particulières.
