Vice caché lors de l’achat immobilier dissimulé sciemment – Jugement de la Cour fédérale sur l’obligation d’information Réf. : V ZR 43/23
Les vendeurs immobiliers doivent informer sur les défauts de la propriété. Cela s’applique, selon un jugement de la Cour fédérale de justice du 27 octobre 2023, même quand une exclusion de garantie a été convenue dans le contrat de vente (Réf. : V ZR 43/23).
Selon le droit immobilier, le vendeur doit informer l’acheteur, sans être sollicité, des défauts particulièrement graves de la propriété. Pour se protéger contre les demandes de dommages et intérêts, le vendeur peut convenir d’une exclusion de garantie dans le contrat de vente. Toutefois, l’exclusion de garantie ne peut être convenue que pour des défauts évidents que l’acheteur aurait pu reconnaître. Avec son jugement actuel, la Cour fédérale a renforcé l’obligation d’information du vendeur immobilier même en cas d’exclusion de garantie convenue, explique le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal , qui conseille notamment en droit immobilier.
Exclusion contractuelle de la responsabilité des vices cachés
Dans le cas présent, le demandeur avait acquis, en juin 2016, un terrain bâti d’une maison individuelle. Dans le contrat de vente, une exclusion de la responsabilité des vices cachés a été convenue. La maison comprenait également une terrasse couverte mentionnée dans le prospectus de l’agent immobilier. Cependant, le toit de la terrasse était défectueux. Le vendeur n’avait pas informé l’acheteur de ce défaut.
Lorsque l’acheteur a constaté le dommage, il a intenté une action pour la prise en charge des coûts de réparation établis à environ 32 000 euros. L’action n’a eu initialement que partiellement succès. La Cour d’appel de Brême a bien confirmé que le toit de terrasse fuyard constitue un vice caché, mais que l’exclusion de responsabilité des vices cachés convenue s’appliquait. Il ne pouvait être établi que le vendeur avait sciemment dissimulé le vice caché.
Vice caché dissimulé sciemment
Cependant, la Cour fédérale avait une autre opinion. Pour justifier, la Cour fédérale a indiqué que la fuite du toit de la terrasse constitue un vice caché et non seulement un symptôme de celui-ci. Le vendeur a dissimulé les infiltrations d’eau à travers le toit de la terrasse et a donc agi de manière frauduleuse, même s’il ne connaissait la cause que partiellement, ont dit les juges de Karlsruhe.
Les acheteurs ne pouvaient pas reconnaître le défaut, a ajouté la Cour fédérale. Bien que le toit de la terrasse ait été discuté avant la signature du contrat, le vendeur n’a pas mentionné les infiltrations d’eau à travers le toit et a sciemment dissimulé le vice caché.
La Cour fédérale a renvoyé l’affaire à la Cour d’appel de Brême, qui doit maintenant statuer sur le montant des dommages-intérêts.
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