Le locataire peut résilier un bail commercial sans préavis pour un motif important. Une fausse répartition des charges peut, selon la décision du BGH, constituer un motif important (réf. : XII ZR 11/20).
Tant le locataire que le bailleur peuvent résilier un bail commercial de manière extraordinaire et sans préavis pour un motif important, si la poursuite du bail devient objectivement inacceptable pour l’une des parties, explique le cabinet d’avocats d’affaires MTR Rechtsanwälte.
Dans la procédure devant le BGH, le locataire avait loué un local commercial dans un centre commercial. Comme la transmission de l’alarme incendie ne fonctionnait pas correctement, le bailleur a dû engager des surveillants incendie supplémentaires. Il a répercuté ces coûts ainsi que ceux de l’ameublement d’un food-court sur les charges locatives. Le locataire s’y est opposé et a résilié le bail en raison de la fausse répartition des charges.
Cependant, le tribunal de la chambre de Berlin a jugé la résiliation invalide. Le bailleur avait certes incorrectement réparti les coûts de l’ameublement du food-court et de la surveillance incendie sur le locataire. Bien que cette erreur était claire et que le locataire en ait été lésé pour un montant total de sept chiffres, cela ne suffisait pas pour justifier une résiliation sans préavis, selon le KG Berlin. Car le locataire n’avait pas démontré que le bailleur avait agi intentionnellement ou avec une volonté de tromperie.
Cependant, le BGH, par son arrêt du 6 octobre 2021, a vu les choses autrement et a annulé la décision du tribunal de la chambre de Berlin. Un motif important de résiliation extraordinaire sans préavis existe, lorsqu’il est devenu insupportable pour le résiliant, au regard de toutes les circonstances du cas particulier, notamment de la faute des parties contractantes, et en pesant les intérêts des deux parties, de poursuivre le bail même jusqu’à l’expiration du délai de résiliation ou la fin du bail par d’autres moyens. Les infractions patrimoniales au détriment du locataire constituaient un tel motif de résiliation, selon le BGH.
Des malversations du bailleur, par exemple au moyen de répartition volontairement fausse des charges locatives, peuvent donc justifier une résiliation sans préavis par le locataire, ont précisé les juges de Karlsruhe. Cela s’applique notamment lorsqu’après de telles confrontations de la part du locataire, le bailleur persiste de manière indéfendable dans la fausse répartition, selon le BGH.
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