Le locataire peut résilier un bail commercial sans préavis pour motif valable. Selon un jugement du BGH, un décompte erroné des charges peut constituer un motif valable (réf. : XII ZR 11/20).
Tant le locataire que le propriétaire peuvent résilier un contrat de location commerciale de manière extraordinaire et sans préavis pour motif valable, si la poursuite du contrat de location devient objectivement intolérable pour une partie contractante, explique le cabinet d’avocats MTR Rechtsanwälte.
Dans la procédure devant le BGH, le locataire avait loué un local commercial dans un centre commercial. Comme la transmission d’alarme incendie ne fonctionnait pas correctement, le propriétaire a dû engager des gardes-incendie supplémentaires. Il a également répercuté les coûts sur les charges d’exploitation, ainsi que les frais de mobilier pour un food-court. Le locataire s’y est opposé et a déclaré la résiliation en raison du décompte erroné des charges.
Toutefois, le tribunal de grande instance de Berlin a jugé la résiliation invalide. Le propriétaire avait certes à tort imputé les frais de mobilier du food-court et ceux des gardes-incendie au locataire. Bien que cette erreur soit évidente et que le locataire ait été désavantagé de manière significative, cela ne constituait pas un motif de résiliation sans préavis, selon le tribunal de Berlin. En effet, le locataire n’avait pas démontré que le propriétaire avait agi intentionnellement ou dans l’intention de tromper.
Cependant, le BGH a vu les choses différemment avec son arrêt du 6 octobre 2021 et a annulé la décision du tribunal de grande instance de Berlin. Un motif valable pour une résiliation extraordinaire et sans préavis existe lorsque, en tenant compte de toutes les circonstances du cas d’espèce, notamment d’une faute des parties contractantes, et en pesant les intérêts des deux parties, la poursuite du contrat de location ne peut plus être raisonnablement exigée du résiliant, même jusqu’à l’expiration du délai de préavis ou toute autre fin du contrat de location. Les délits patrimoniaux au détriment du locataire constituent de tels motifs valables de résiliation, selon le BGH.
Les malhonnêtetés du propriétaire, par exemple par des décomptes intentionnellement erronés des charges, peuvent ainsi justifier une résiliation sans préavis par le locataire, ont clairement indiqué les juges de Karlsruhe. Cela est particulièrement vrai si le propriétaire persiste, de manière injustifiable, à maintenir le décompte erroné après que le locataire l’a contesté, selon le BGH.
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