En cas de résiliation sans préavis des locaux loués à titre commercial en raison de défauts, un avertissement préalable est nécessaire. C’est ce qu’a confirmé la Cour d’appel de Brandebourg (Az.: 3 U 82/19).
Les baux commerciaux à durée indéterminée peuvent être résiliés de manière ordinaire. Si les parties n’ont pas fixé contractuellement le délai de préavis, le délai de préavis légal de six mois selon le § 580a BGB s’applique. Sous certaines conditions, un bail commercial peut également être résilié de manière extraordinaire. Un motif important pour la résiliation extraordinaire par le locataire peut être, par exemple, la réapparition répétée de défauts dans le bien loué. Dans la plupart des cas, un avertissement préalable est toutefois nécessaire pour que la résiliation extraordinaire soit efficace, explique le cabinet d’avocats économiques MTR Rechtsanwälte.
Cela est également démontré par un jugement de la Cour d’appel de Brandebourg du 7 juillet 2020 (Az.: 3 U 82/19). Ici, la locataire avait résilié de manière extraordinaire et sans préavis son bail commercial en raison de l’apparition répétée de défauts dans le bien loué. Dans les locaux, il y avait eu sept infiltrations d’eau en environ douze ans. Les bailleurs avaient réagi à chaque fois aux dégâts par des réparations et des travaux de nettoyage.
Comme le défaut ne semblait toujours pas pouvoir être éliminé, la locataire a réagi à la prochaine infiltration d’eau par la résiliation sans préavis du bail. Elle a évité un avertissement préalable.
Les bailleurs n’ont pas reconnu la résiliation sans préavis et ont intenté une action en paiement du loyer impayé. Avec succès. Comme l’avait déjà décidé le tribunal de grande instance de Cottbus, la cour d’appel de Brandebourg a décidé lors de la procédure d’appel que la résiliation sans préavis était inefficace en raison de l’absence d’un avertissement préalable.
Même si les dégâts d’eau se sont produits plus fréquemment, l’avertissement préalable n’était pas superflu. On ne pouvait pas supposer qu’il n’aurait pas eu de succès, selon la cour d’appel. En effet, les bailleurs avaient réagi chaque fois à un signalement de dégâts par des réparations. Ils n’avaient donc pas refusé définitivement l’élimination des défauts, a poursuivi le tribunal. De plus, l’ampleur et l’impact des événements dommageables n’étaient pas si importants que la locataire ne pouvait attendre plus longtemps – au moins brièvement – après la fixation d’un délai.
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