Utilisation illicite de logements : cadre juridique et décision actuelle concernant la reconversion d’appartements de vacances à Berlin
Par décision du 20 janvier 2025, le tribunal administratif (VG) de Berlin (n° d’affaire 6 L 160/24) s’est prononcé dans le cadre d’une procédure de référé sur la possibilité de transformer d’anciens appartements de vacances en logements réguliers. La décision traite des exigences légales relatives au changement d’utilisation conformément à la loi sur l’interdiction de l’utilisation illicite des logements à Berlin (ZwVbG) et de l’interprétation de la pratique administrative par les autorités ainsi que de ses impacts sur les fournisseurs de logements, les investisseurs et les propriétaires dans la capitale fédérale.
Contexte : exploitation illicite de logements à Berlin
Bases légales
L’utilisation détournée de logements – notamment en tant qu’hébergement temporaire ou appartement de vacances – est soumise depuis l’introduction de la ZwVbG (2014, plusieurs fois modifiée) à une réglementation exhaustive à Berlin. L’objectif des règlements est de protéger le marché locatif en tension contre la perte de logements locatifs. La location permanente ou récurrente d’un logement à des touristes ou voyageurs d’affaires sans autorisation administrative constitue un usage détourné et est en principe interdite (§ 2 ZwVbG).
Procédure administrative et exigences d’autorisation
Toute personne souhaitant réintégrer un logement précédemment utilisé comme appartement de vacances dans un usage résidentiel régulier doit généralement passer par une procédure de déclaration ou d’autorisation auprès de l’administration de district compétente. L’autorité examine, entre autres, si une autorisation pour l’utilisation précédente existait ou si le bien était déjà utilisé de la sorte avant l’entrée en vigueur des dispositions légales. Il est également déterminant de savoir si l’utilisation envisagée implique une réintégration sur le marché de logements protégé.
Litige devant le tribunal administratif de Berlin
Faits
Dans l’affaire examinée, la requérante était propriétaire d’un bien, proposé durant plusieurs années comme appartement de vacances. Sur demande, l’utilisation devait à l’avenir servir à nouveau des fins résidentielles régulières. L’autorité berlinoise compétente a identifié des obstacles formels : elle a qualifié l’utilisation antérieure sans autorisation explicite de contraire à la loi et a refusé une confirmation positive de l’utilisation ou la déclaration de changement de destination.
Points de litige centraux
Au cœur de la procédure se trouvait la question de savoir si la reconversion d’une surface précédemment à usage touristique en logement conventionnel pouvait être subordonnée à une autorisation administrative distincte – en particulier si l’utilisation antérieure ne respectait pas les exigences légales. Il était également contesté de savoir si la requérante pouvait invoquer un droit subjectif à la réintroduction de l’utilisation résidentielle et comment la pratique administrative devait être évaluée dans le contexte de la protection légitime de la confiance.
Décision et justification du VG Berlin
Le VG Berlin a donné raison à la requérante à la lumière de la jurisprudence récente sur la protection des logements à Berlin. Le tribunal a justifié que la réintroduction sur le marché des logements après la fin de l’utilisation détournée illégale devait en principe être autorisée, dès lors qu’aucun intérêt légitime ne s’y oppose. La réintégration dans le marché des logements protégés sert plutôt l’objectif légal de la ZwVbG, qui vise à stabiliser et élargir l’offre de logements réguliers.
Les objections des autorités reposant uniquement sur l’absence d’une autorisation antérieure sont donc inopérantes, tant que le retour à l’utilisation résidentielle n’entraîne pas une nouvelle utilisation détournée. En effet, une interdiction selon § 5 ZwVbG ne peut être envisagée qu’en cas d’utilisation détournée effective (supplémentaire). Dans ce contexte, le tribunal a rejeté la position défavorable de l’administration de district et a souligné les effets positifs de la réintroduction de logements pour le marché local.
Signification de la décision et impacts pour la pratique
Sécurité juridique pour les propriétaires et les investisseurs
La décision renforce la position des propriétaires et des investisseurs potentiels souhaitant réaffecter à l’usage résidentiel normal des biens utilisés illégalement comme appartements de vacances. Les tribunaux administratifs clarifient ainsi que la réintroduction des logements ne peut être définitivement exclue pour des infractions antérieures aux textes sur l’usage détourné, tant que les exigences légales et la préservation de l’état sont respectées.
Pratique administrative et questions ultérieures possibles
Pour la praticabilité de la sécurisation des logements et l’efficacité du contrôle administratif, la décision indique que les réintégrations dans le marché des logements doivent être traitées en priorité. Ainsi, les vacants ou blocages illégaux de logements peuvent être minimisés.
Simultanément, la décision accentue qu’il convient d’évaluer soigneusement les cas individuels, notamment en ce qui concerne les abus potentiels persistants ou les obstacles urbanistiques. L’évaluation juridique peut également varier dans d’autres Länder ou communes, étant donné que les particularités régionales et locales acquièrent une importance considérable.
Autres considérations juridiques et développements en cours
L’accroissement de l’offre de logements et le renforcement de la protection des locataires demeurent des défis centraux en matière de politique sociale et du logement. Compte tenu d’une jurisprudence en constante évolution, il est nécessaire de surveiller en permanence le cadre législatif actuel et la pratique administrative.
Des procédures appropriées se trouvent encore parfois en instances supérieures ou sont en cours dans d’autres Länder. La présomption d’innocence en faveur des parties reste toujours garantie. La présentation suit la décision publiée (source : VG Berlin, arrêt du 20.01.2025, n° d’affaire 6 L 160/24, consultable sur https://urteile.news/VG-Berlin_6-L-16024_Reaffectation-d-appartements-de-vacances-a-des-fins-residentielles~N34713).
En conclusion, il convient de noter que les questions juridiques concernant l’utilisation détournée de logements sont complexes et peuvent être influencées par des conditions cadres régionales différentes. Pour toute question individuelle concernant la situation juridique actuelle ou des changements d’utilisation planifiés, les avocats de MTR Legal Rechtsanwälte se tiennent à votre disposition.
