Entretien et réparation dans le cas de biens loués commerciaux
La fameuse clause de toiture et de structure provoque des désagréments dans le droit locatif commercial. Un avocat spécialisé en droit immobilier est le bon interlocuteur en cas de litiges juridiques.
Qui doit entretenir le bien loué ? Cela constitue un point de discorde fréquent entre locataires et propriétaires, non seulement dans les baux résidentiels mais aussi dans le droit locatif commercial, comme l’indique le cabinet d’avocats MTR Legal, qui concentre l’une de ses activités de conseil sur le droit immobilier.
Si rien d’autre n’est spécifié dans le contrat de location, la situation est claire. Conformément au § 535 BGB, le propriétaire est tenu de remettre le bien loué au locataire dans un état propre à l’usage prévu par le contrat et de le maintenir dans cet état pendant la durée de la location.
Clauses relatives à l’entretien du bien loué
Dans la pratique, la situation est souvent différente et les locataires sont également appelés par des clauses correspondantes dans le contrat de location à l’entretien. Dans un bail résidentiel, cela se fait souvent par des clauses sur les petites réparations et les travaux de décoration, tandis que dans un bail commercial, la fameuse clause de toiture et de structure est souvent ancrée.
Une telle clause est souvent rédigée de manière à ce que le propriétaire ne prenne en charge que l’entretien du toit et de la structure du bien loué, tandis que le locataire est responsable de toutes les autres mesures d’entretien et de réparation, tant extérieures qu’intérieures. De ce fait, le locataire commercial peut être obligé d’assumer une obligation d’entretien bien plus étendue qu’un locataire privé. L’arrière-plan de cette situation est que le locataire commercial est considéré comme moins nécessitant de protection qu’une personne privée.
Travaux de réparation sur le toit, les éléments porteurs de l’immeuble et la façade
Les travaux de maintenance englobent les mesures nécessaires pour maintenir l’usage prévu du bien loué. Les traces d’usure et défauts doivent alors être corrigés. Cela peut concerner, par exemple, une nouvelle peinture. La réparation inclut également des travaux qui sont nécessaires, par exemple, sur le toit.
Les travaux de maintenance et de réparation que comprend la formulation une toiture et structure ne sont pas précisément définis. Cependant, la jurisprudence tend de plus en plus à considérer qu’il s’agit du toit, des éléments porteurs de l’immeuble et de la façade extérieure. Ici, les travaux nécessaires devraient être assumés par le propriétaire, tandis que le locataire est responsable pour toutes les autres mesures. L’étendue de ses obligations peut être définie dans le bail commercial. Les limites sont souvent floues, ce qui conduit régulièrement à des litiges juridiques entre le locataire et le propriétaire. Dans ce cas, un avocat spécialisé en droit immobilier devrait être sollicité.
Limites étroites pour le contrat-type de location
Il faut noter qu’un contrat de location individuel permet de convenir des règles plus étendues entre les parties qu’un contrat-type de location. Selon le § 307 BGB, une clause contractuelle est considérée comme déraisonnable si elle désavantage d’une manière inappropriée le partenaire contractuel de l’utilisateur de la clause. En conséquence, dans un contrat-type de location, les obligations d’entretien et de réparation ne peuvent être reportées sur le locataire que dans la mesure où elles concernent les dommages liés à l’usage du bien loué et relèvent du domaine de risque du locataire.
MTR Legal Rechtsanwälte conseille sur les clauses contractuelles dans le droit locatif commercial et d’autres thèmes du droit immobilier.
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