Maintenance et réparation des biens locatifs commerciaux
La clause dite de toiture et de structure provoque des conflits récurrents dans le droit locatif commercial. Un avocat spécialisé en droit immobilier est le bon interlocuteur en cas de litiges juridiques.
Qui doit maintenir la chose louée en bon état ? Ce n’est pas seulement une source de conflit dans les baux privés, mais aussi dans le droit locatif commercial, comme l’indique le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal Rechtsanwälte, qui a une expertise dans le droit immobilier.
Si rien d’autre n’est convenu dans le contrat de location, la situation est claire. Conformément au § 535 BGB, le bailleur est tenu de fournir au locataire la chose louée dans un état apte à l’utilisation prévue par le contrat et de la maintenir dans cet état pendant la durée de la location.
Clauses de maintenance de la chose louée
En pratique, cela se présente souvent différemment et les locataires sont également impliqués dans la maintenance par le biais de clauses correspondantes dans le contrat de location. Dans les baux privés, cela se fait souvent par des clauses de petites réparations et d’entretien décoratif, tandis que dans les baux commerciaux, la clause dite de toiture et de structure est souvent ancrée.
Une telle clause est souvent rédigée de manière à ce que le bailleur ne prenne en charge que la maintenance du toit et de la structure du bien loué, et que le locataire soit responsable de toutes les autres mesures d’entretien extérieur et intérieur. Ainsi, le locataire commercial peut être contraint à un entretien bien plus étendu qu’un locataire privé. Cela repose sur le fait que le locataire commercial est considéré comme moins nécessiteux de protection qu’une personne privée.
Travaux de réparation du toit, des éléments porteurs et de la façade
Les travaux d’entretien englobent les mesures nécessaires pour maintenir l’utilisation conforme de la chose louée. Les traces d’usure et les défauts doivent alors être corrigés. Cela peut, par exemple, concerner un nouvel enduit. Les travaux de réparation incluent également les réparations nécessaires au niveau du toit.
Quelles sont les tâches de maintenance et de réparation que couvre la formulation toiture et structure, cela n’est pas précisément défini. Cependant, la jurisprudence tend de plus en plus à considérer qu’il s’agit du toit, des éléments porteurs du bâtiment et de la façade extérieure. Ici, les travaux nécessaires devraient être pris en charge par le bailleur, tandis que le locataire serait responsable de toutes les autres mesures. Jusqu’où vont ses obligations peut être défini dans le contrat de location commercial. Les limites sont souvent floues, ce qui entraîne régulièrement des conflits juridiques entre locataire et bailleur. Dans ce cas, il convient de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier.
Limites strictes dans le bail type
Il faut noter que dans un bail individuel, des dispositions plus étendues peuvent être convenues entre les parties que dans un bail type. Selon le § 307 BGB, une clause contractuelle est déraisonnable si elle désavantage de manière injustifiée le cocontractant du rédacteur de la clause. Ainsi, dans un bail type, les obligations de maintenance et de réparation ne peuvent être transférées au locataire que dans la mesure où elles concernent des dommages qui peuvent être attribués à l’usage de la chose louée et relèvent de la sphère de risque du locataire.
MTR Legal Rechtsanwälte conseille sur les clauses contractuelles dans le droit locatif commercial et sur d’autres thèmes du droit immobilier.
Veuillez prendre contact avec un avocat en droit immobilier.
