OLG Zweibrücken : Pas de prix plus élevé en raison de l’augmentation des coûts des matériaux
La hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt élevés n’a pas simplifié l’achat d’un bien immobilier actuellement. Cependant, ceux qui ont conclu un prix fixe avec une entreprise de construction doivent pouvoir faire confiance à ce prix. C’est ce que montre une décision de la cour d’appel de Zweibrücken du 13 juillet 2023 (réf. : 5 U 188/22). L’OLG Zweibrücken a décidé qu’une clause contractuelle permettant à une entreprise de construction d’augmenter unilatéralement les prix malgré un accord sur un prix fixe est invalide.
La décision de construire une maison ou d’acheter un bien immobilier est régulièrement associée à un coût financier élevé. Cela est d’autant plus vrai en période actuelle de hausse des coûts de construction et de taux d’intérêt élevés. Il est donc crucial de vérifier attentivement les clauses des contrats conclus, explique MTR Legal, cabinet d’avocats spécialisé notamment en droit immobilier.
Construction d’une maison en dur à prix fixe
Dans le cas sous-jacent à l’OLG Zweibrücken, un couple avait conclu en décembre 2020 un contrat avec une entreprise de construction pour l’érection d’une maison en dur. L’entreprise s’était engagée contractuellement à ériger sur le terrain du couple une maison en dur au prix de 300 000 euros. Les parties ont utilisé un modèle de contrat fourni par l’entreprise pour la conclusion du contrat. Ce modèle contenait une clause stipulant que les deux parties étaient liées au prix convenu jusqu’à l’expiration d’une année à compter de la signature du contrat. Une restriction était que les travaux de construction devaient commencer dans les trois mois suivant la conclusion du contrat.
Cependant, le commencement des travaux a été retardé. Par conséquent, en juin 2021, environ six mois après la conclusion du contrat, l’entreprise de construction a informé que le prix convenu augmenterait d’environ 50 000 euros pour atteindre 350 000 euros. Pour justifier cette augmentation, l’entreprise a indiqué qu’il y avait eu une augmentation extraordinaire des prix des matériaux de construction, non prévisible lors de la conclusion du contrat.
Les propriétaires exigent le remboursement des coûts supplémentaires
Cette augmentation de prix n’a pas été acceptée par le couple. Ils ont plutôt demandé à l’entreprise de commencer les travaux de construction. Lorsque l’entreprise a refusé de commencer les travaux, le couple a résilié le contrat et a engagé une autre entreprise de construction. Cependant, cette dernière a estimé un prix plus élevé pour la construction de la maison en dur que le prix fixe initial.
Le couple a donc exigé de la première entreprise de construction qu’elle rembourse les coûts supplémentaires pour l’érection de la maison. Ils ont justifié cette demande par le fait que les coûts supérieurs étaient uniquement dus au refus de l’entreprise de commencer les travaux au prix fixe convenu contractuellement.
La plainte du couple a déjà été couronnée de succès en première instance devant le tribunal régional de Kaiserslautern (réf. : 2 O 274/22). L’entreprise de construction a fait appel de ce jugement, mais a échoué devant la cour d’appel de Zweibrücken en Rhénanie-Palatinat.
L’entreprise de construction avait expliqué que l’érection de la maison en dur au prix fixe initialement convenu n’était plus réalisable pour des raisons économiques. Pour l’entreprise, le prix contractuellement convenu menaçait son existence, et il n’était plus raisonnable de remplir le contrat.
OLG Zweibrücken : Clause d’ajustement des prix invalide
Cette argumentation n’a pas convaincu l’OLG Zweibrücken. Après que la cour d’appel ait informé l’entreprise qu’elle envisageait de rejeter l’appel, celle-ci a retiré le recours.
Étant donné que l’entreprise ne voulait pas réaliser la construction de la maison au prix convenu, le couple avait le droit de résilier le contrat et de faire appel à une autre entreprise. Le couple pouvait exiger de l’entreprise de construction le remboursement des coûts supplémentaires résultant de cela, comme l’a clairement indiqué l’OLG.
La cour a justifié cela en expliquant que l’entreprise de construction était tenue à l’érection de la maison au prix fixe contractuellement convenu. Selon la clause d’ajustement des prix inscrite dans le contrat, l’entreprise aurait pu augmenter unilatéralement la rémunération convenue. Étant donné que cette clause désavantageait indûment le client, elle était invalide, selon l’OLG Zweibrücken. En effet, les clients ne pouvaient pas déduire de la clause lors de la conclusion du contrat quelles augmentations de prix ils devraient éventuellement attendre. L’entreprise aurait pu s’assurer contre le risque d’augmentations imprévues des prix des matériaux en utilisant des dispositions tenant également suffisamment compte des intérêts du client, a conclu le tribunal.
La décision montre que la conclusion juridiquement sécurisée de contrats en droit immobilier joue un grand rôle et qu’il peut être payant de vérifier les clauses dans les contrats de construction ou d’achat.
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