Conclusion de contrat dans le secteur de l’agence immobilière en ligne : exigences relatives à l’étiquetage des boutons selon la Cour d’appel de Stuttgart
La Cour d’appel de Stuttgart a précisé, par arrêt du 8 avril 2025 (réf. : 3 U 233/22), que, dans le cadre de la conclusion d’un contrat d’agent immobilier en ligne, des exigences strictes doivent être posées quant à l’étiquetage des boutons de confirmation (dits boutons). Ceux-ci doivent indiquer de manière explicite qu’en cliquant, une obligation payante est engagée. Cette décision contribue ainsi à renforcer la sécurité juridique dans la conception des processus commerciaux numériques dans le domaine de la médiation immobilière et au-delà.
Contexte : Protection contre les obligations contractuelles cachées dans le commerce électronique
Le nombre de relations contractuelles initiées et conclues en ligne continue d’augmenter. En particulier dans le secteur de la médiation immobilière, l’acceptation de services d’agent immobilier se fait souvent de manière numérique – sans conseil en personne. Pour protéger efficacement les consommateurs et autres partenaires contractuels contre des contrats indésirés impliquant des obligations de paiement, le droit allemand prévoit des règles claires pour les processus de commande. L’article central est le § 312j al. 3 du BGB, qui réglemente la « solution du bouton ». Cette disposition vise à garantir que la conclusion de contrats à titre onéreux sur Internet n’intervienne que par un acte explicitement reconnaissable comme tel.
Principaux points de la décision du tribunal
La Cour d’appel de Stuttgart précise que l’acceptation d’une offre d’agent immobilier payante sur Internet ne peut être valable que si le bouton prévu à cet effet indique sans équivoque le caractère payant de l’offre. Cela peut se faire, par exemple, par des libellés tels que « commander avec obligation de paiement », « confier maintenant moyennant paiement » ou d’autres formulations similaires, tout aussi claires.
Pour d’autres formulations qui ne laissent pas clairement présager une obligation de paiement – par exemple des termes généraux tels que « Confirmer » ou « Envoyer » –, le tribunal considère qu’il manque la transparence requise. Dans le cas contraire, les utilisateurs pourraient être induits en erreur et conclure involontairement des contrats payants. L’arrêt souligne en particulier la nécessité que les utilisateurs professionnels (par exemple les entreprises cherchant ou proposant un bien immobilier) bénéficient également de cette transparence, dès lors qu’ils sont couverts par la disposition protectrice.
Impact sur les contrats d’agent immobilier et les modèles commerciaux numériques
La décision revêt une importance durable pour tous les contrats conclus à distance imposant au client une obligation de paiement. Non seulement les sociétés d’agents immobiliers, mais aussi les prestataires de services numériques, les exploitants de plateformes et autres partenaires contractuels en B2B et B2C sont tenus de concevoir leurs processus de commande et de conclusion de contrat conformément à la loi.
Validité du contrat en cas de non-respect de la solution du bouton
Un aspect particulièrement pertinent dans la pratique est la conséquence juridique d’un mauvais étiquetage du bouton. En cas de violation des exigences de l’article § 312j BGB, la Cour d’appel de Stuttgart estime qu’aucun contrat valable n’est conclu. D’éventuelles demandes comme une commission d’agent immobilier ou d’autres types de commissions ne sont alors généralement pas exigibles.
Pertinence pour les sociétés d’agents immobiliers
Les sociétés d’agents immobiliers sont tenues de concevoir leurs processus en ligne de manière à indiquer sans équivoque aux utilisateurs le moment et l’étendue de l’obligation de paiement. Les négligences ou libellés ambigus comportent des risques de responsabilité significatifs et peuvent entraîner pour l’entreprise non seulement des pertes de contrat, mais aussi des litiges coûteux en droit de la concurrence.
Contexte dans la situation juridique et la pratique actuelles
La décision de la Cour d’appel de Stuttgart s’inscrit dans une jurisprudence qui vise à renforcer durablement les intérêts des parties contractantes dans les transactions en ligne. Le principe de protection du droit allemand de la consommation est ici appliqué de manière cohérente au domaine numérique. Les entreprises actives dans la distribution numérique bénéficient ainsi de lignes directrices claires pour la conception de leurs processus commerciaux afin de minimiser les risques juridiques.
Conclusions finales
Les exigences en matière de conception des processus de commande sur Internet sont en constante évolution et se précisent de plus en plus à travers la jurisprudence. Afin d’éviter tant les risques financiers que les désavantages juridiques résultant de contrats invalides ou de clauses illicites, il est recommandé de suivre attentivement les évolutions futures et de vérifier régulièrement les processus existants.
Si vous avez des questions concernant la conception juridiquement sûre de vos processus commerciaux numériques, la conclusion de contrats d’agent immobilier sur Internet ou tout autre sujet en droit des contrats, des technologies de l’information ou de la distribution, les Rechtsanwälte de MTR Legal se tiennent volontiers à votre disposition pour un conseil personnalisé.
