Contexte de la décision de la Cour fédérale de justice
Par décision du 2 février 2023 (réf. : VIII ZB 58/21), la Cour fédérale de justice (BGH) a examiné sous quelles conditions les bailleurs peuvent être autorisés à intenter préventivement une action en expulsion contre leurs locataires. Dans l’affaire sous-jacente, ce qui était déterminant, c’était l’annonce explicite du locataire qu’il ne remettrait pas le bien loué après la fin du contrat de location tant qu’un logement de remplacement n’aurait pas été trouvé.
Situation initiale : Résiliation et réaction du locataire
Au cœur de l’affaire tranchée par la BGH se trouvait la situation consécutive à la réception de la résiliation du contrat de location. Le locataire avait alors informé le bailleur qu’il n’était pas en mesure, en raison de l’échec de sa recherche d’un logement alternatif, de libérer et de restituer le logement comme exigé. Selon le tribunal, cette déclaration constituait un refus sans équivoque de satisfaire à la demande de restitution de la propriété du bailleur.
Importance de l’action préventive en expulsion
Le droit processuel civil permet en principe d’intenter une action préventive avant même l’exigibilité d’une demande de restitution, dès lors qu’il existe des indices concrets que le débiteur ne s’acquittera pas volontairement de son obligation. La BGH précise désormais qu’une intention clairement exprimée par le locataire de ne pas quitter le logement à la fin du bail peut justifier l’introduction d’une action préventive en expulsion. La condition est que le bailleur doit pouvoir craindre, sinon, devoir faire valoir son droit de possession tardivement ou avec des efforts supplémentaires, par exemple par une nouvelle procédure.
Clarification du champ d’application
Le tribunal a souligné que toute remarque imprécise ou même négative d’un locataire ne suffit pas à justifier une action préventive en expulsion. Il doit ressortir un refus concret et sérieux du contenu de la déclaration. Cette décision établit ainsi une distinction importante : seules des déclarations générales ou non contraignantes ne suffisent pas à justifier de façon cohérente une saisine judiciaire avant l’exigibilité du droit à l’expulsion.
Conséquences sur la relation entre bailleur et locataire
Risques en cas de retard dans le départ
La jurisprudence de la BGH renforce la sécurité juridique des bailleurs dans les situations où un départ après la fin du bail paraît incertain. Grâce à la possibilité d’une action préventive, les bailleurs peuvent éviter d’éventuels retards onéreux en temps et en coûts, susceptibles d’entraîner d’importantes conséquences économiques, tant dans le secteur commercial que privé. Par cette décision, les locataires sont invités à prendre conscience des conséquences d’un refus explicite, car cela peut provoquer une procédure d’expulsion.
Conséquences sur le droit procédural
La fiabilité de l’action préventive protège les droits procéduraux de la partie bailleresse. Celle-ci peut désormais réagir avant même que la demande d’expulsion ne soit effectivement exigible, dès lors qu’un refus clair d’exécution a été formulé. L’interaction constructive des aspects matériels et procéduraux est ainsi mise en valeur : l’autorisation d’intenter une action préventive sert à une application efficace du droit, sans toutefois affaiblir en principe la protection du locataire, car seules les refus sérieux et argumentés peuvent être invoqués.
Distinction par rapport à des situations similaires
La décision de la Cour fédérale fait une distinction précise entre une simple incertitude du locataire et un refus considéré comme certain d’exécuter la prestation. Il est également pertinent pour la pratique que l’action préventive doive être expressément fondée sur l’annonce préalable d’un refus d’exécution. Des déclarations incertaines ou conditionnelles ne suffisent donc pas. Le bailleur conserve par conséquent la charge d’allégation et de preuve quant au sérieux du refus.
Importance pour la pratique
La décision actuelle est notamment d’une grande portée pour les entreprises et les particuliers fortunés, dans la mesure où, en tant que bailleurs, ils peuvent être confrontés à une résistance à la restitution ponctuelle lors de la réception de la résiliation. Une communication claire et préalable de la part du locataire, indiquant qu’un départ n’aura pas lieu sans remplacement approprié, ouvre ainsi juridiquement la voie au bailleur pour faire valoir en justice son droit à restitution.
Conclusion et perspectives
Par sa décision du 2 février 2023, la BGH a défini un cadre pratique permettant aux bailleurs d’obtenir plus rapidement la sécurité juridique en cas de refus prévisible d’exécution. Cependant, la mise en œuvre de cette jurisprudence nécessite une documentation et une évaluation minutieuses des déclarations du locataire, qui doivent toujours être appréciées au regard des circonstances particulières. Si ce jugement crée de la sécurité juridique pour les bailleurs, le rapport de tension avec la protection du locataire reste à considérer dans chaque cas individuel.
L’appréciation juridique et ses conséquences pour des contrats individuels peuvent être multiples. Pour toute question juridique complémentaire concernant les actions en expulsion ou les aménagements locatifs, les Rechtsanwälte de MTR Legal sont à votre disposition, à l’échelle nationale et internationale.
