Décision de la Cour fédérale de justice du 23.01.2025 – Réf. : V ZB 10/24
Pour les biens immobiliers, un droit de préemption peut être accordé. Il convient de distinguer entre un droit de préemption réel-sujétif et un droit de préemption personnel-sujétif. Il est important de noter qu’un droit de préemption ne peut pas être transformé en l’autre de manière simple, comme le montre une décision de la Cour fédérale de justice du 23 janvier 2025 (Réf. : V ZB 10/24).
Le droit de préemption réel-sujétif est accordé au propriétaire actuel d’un terrain particulier. Par conséquent, il peut être également transféré ou hérité. En revanche, le droit de préemption personnel-sujétif est attribué à une personne en particulier à qui le droit de préemption est accordé. Ce droit n’est pas transférable, selon le cabinet d’avocats d’affaires MTR Legal, qui conseille notamment en droit immobilier.
La Cour fédérale de justice a précisé dans sa décision qu’un droit de préemption ne peut pas être transformé simplement. Il est plutôt nécessaire de d’abord dissoudre le droit de préemption existant et ensuite en établir un nouveau. Cela s’applique même si la personne bénéficiant est déjà la propriétaire du terrain dominant.
Le bureau du registre foncier refuse la transformation
Dans le cas sous-jacent, la propriétaire d’un terrain avait accordé à la propriétaire d’un terrain voisin un droit de préemption réel-sujétif pour tous les cas. Les deux propriétaires ont convenu par acte notarié de modifier le droit de préemption existant en un droit de préemption personnel-sujétif, de sorte qu’il serait attribué à la propriétaire du terrain voisin. Ce droit de préemption ne pourrait ni être hérité ni être transféré.
Cependant, le bureau du registre foncier a contrecarré leurs plans et a rejeté la demande de modification. La Cour d’appel de Munich a confirmé la décision du bureau du registre foncier et a rejeté le recours des propriétaires. La Cour a justifié sa décision en indiquant que les parties demandaient une transformation sur le fond inadmissible. La transformation ne pouvait s’effectuer que par annulation et renouvellement du droit de préemption. La Cour fédérale de justice a confirmé la décision de la Cour d’appel de Munich.
Annulation et établissement d’un nouveau droit de préemption nécessaire
La Cour fédérale de justice a précisé que la transformation envisagée du droit de préemption ne constitue pas une modification du contenu d’un droit conformément à l’article 877 du BGB. En effet, un droit de préemption existant en faveur du propriétaire actuel d’un terrain ne peut être changé par une modification juridique en un droit de préemption existant en faveur d’une personne déterminée. Il est nécessaire de d’abord annuler le droit de préemption existant et de fonder un nouveau droit de préemption. Peu importe que la personne bénéficiaire soit déjà la propriétaire du terrain dominant.
Une modification de contenu selon l’article 877 du BGB est exclue d’emblée selon l’opinion générale lorsque le titulaire du droit foncier doit être modifié. C’est également le cas lors de la transformation d’un droit de préemption réel-sujétif en un droit de préemption personnel-sujétif, a précisé la Cour fédérale de justice. En effet, ici le droit est modifié du propriétaire actuel du terrain bénéficiaire à un droit d’une personne déterminée. Cela ne change pas même si la personne bénéficiant est déjà propriétaire du terrain dominant. Lors de la vente de ce terrain, les conséquences de la modification du droit de préemption seraient claires. En effet, l’acheteur du terrain obtiendrait initialement aussi le droit de préemption sur le terrain voisin. Lors de la modification en un droit de préemption personnel-sujétif, le droit de préemption resterait cependant à la personne et serait dissocié du terrain voisin, selon la Cour fédérale de justice.
Pas de transformation préservant le rang
Le droit de préemption réel-sujétif et le droit de préemption personnel-sujétif représentent deux droits distincts. Une transformation ne peut donc pas être considérée comme une simple modification du contenu d’un droit, ont poursuivi les juges de Karlsruhe. Un droit de préemption existant en faveur du propriétaire actuel d’un terrain ne peut pas être séparé de la propriété de ce terrain. Si la modification d’un droit de préemption réel-sujétif en un droit de préemption personnel-sujétif était autorisée, le droit de préemption perdrait son lien avec le terrain. Cela serait incompatible avec l’article 1103 alinéa 1 du BGB, a souligné la Cour fédérale de justice.
Une transformation du droit de préemption préservant le rang n’est pas possible selon la décision de la Cour fédérale de justice.
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