Arrêt de la Cour fédérale des finances sur l’exonération fiscale pour usage personnel, Réf.: IX R 14/22
Si moins de dix ans s’écoulent entre l’achat et la vente d’un bien immobilier, le gain de cession est soumis à l’imposition. Une exception est l’utilisation personnelle. Dans ce cas, l’exonération fiscale lors d’une vente dans le délai de spéculation de dix ans est possible. Cependant, la vente d’une parcelle de jardin séparée avant l’expiration du délai de spéculation n’est pas exonérée d’impôt. Cela a été décidé par la Cour fédérale des finances par un arrêt du 26 septembre 2023 (Réf.: IX R 14/22).
Si un bien immobilier est acheté et revendu dans les dix ans, il s’agit d’une opération de cession privée. Le gain d’une telle opération de cession est généralement imposable et soumis à l’impôt sur le revenu. Une exception à cette imposition peut exister uniquement en cas d’utilisation personnelle de l’immobilier par le contribuable, selon le cabinet d’avocats MTR Legal, qui conseille notamment en droit fiscal.
Pas d’exonération fiscale pour une parcelle de jardin séparée
Une telle exception n’existe cependant pas lorsqu’une parcelle de jardin est séparée et vendue. Cela a été clairement indiqué par la Cour fédérale des finances (BFH) dans sa décision du 26 septembre 2023.
Dans le cas en question, les contribuables avaient acheté en 2014 un terrain avec un ancien bâtiment de ferme. Les contribuables habitaient dans ce bâtiment. Cela comprenait un terrain d’environ 4 000 mètres carrés qu’ils utilisaient comme jardin. Plus tard, ils ont séparé une bande d’environ 1 000 m² du jardin et l’ont vendue en 2019.
Les contribuables n’ont pas mentionné la cession de la partie du terrain dans leur déclaration de revenus. Toutefois, l’administration fiscale compétente a inclus le produit de la cession dans l’avis d’imposition de 2021 et l’a imposé conformément à la loi sur l’impôt sur le revenu.
BFH rejette la plainte
Les contribuables ont contesté cela. La cession de la partie du terrain ne remplit pas les conditions d’une opération de cession privée, du moins le gain de cession n’est pas imposable en raison de l’utilisation pour des besoins résidentiels personnels.
La plainte a cependant échoué en dernière instance devant la Cour fédérale des finances. Les juges financiers à Munich ont statué que les plaignants avaient obtenu d’autres revenus d’une opération de cession privée grâce à la vente du terrain, qui doivent être imposés.
Si moins de dix ans se sont écoulés entre l’acquisition et la cession du bien immobilier, d’autres revenus d’une opération de cession privée sont générés. Conformément à l’article 23 de la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG), les changements de valeur réalisés dans un délai de cession de dix ans d’un bien économique déterminé dans le patrimoine privé du contribuable doivent être soumis à l’impôt sur le revenu. Une identité économique partielle est suffisante, selon la BFH.
Autres revenus d’une opération de cession privée
Une identité économique partielle peut être envisagée lorsqu’un bien économique est acquis, mais uniquement partiellement cédé. L’identité économique d’un bien économique divisé est partiellement conservée si la division peut être effectuée sans mesures techniques complexes et si la commercialisation du bien économique précédent se poursuit partiellement. C’est ce qui se produit, par exemple, lors du découpage de terrains, a expliqué la BFH.
C’est pourquoi l’administration fiscale et le tribunal fiscal de Basse-Saxe ont justement considéré dans le cas présent qu’il s’agissait d’autres revenus d’une opération de cession privée. En effet, la partie du terrain non bâtie vendue ne constitue pas un bien économique qualitativement différent. Même si les terrains sont de tailles différentes après la vente, ils ne diffèrent pas autrement dans leur nature, leur fonction et leur valeur, selon la BFH.
Utilisation à des fins résidentielles uniquement pour les terrains bâtis
Le gain de cession ne peut pas être exclu de l’imposition en raison de l’utilisation personnelle à des fins résidentielles, ont précisé les juges à Munich. Les exonérations de l’impôt ne sont possibles que si la propriété a été utilisée exclusivement à des fins résidentielles personnelles entre l’achat et la cession ou dans l’année de la cession et les deux années précédentes. Cela suppose que le bien économique soit habité de manière permanente et par le contribuable lui-même. Mais ce n’est pas le cas pour un bien non bâti. Seul le terrain avec le bâtiment résidentiel peut donc bénéficier d’une exonération fiscale, mais pas la partie du terrain non bâti. Cela vaut également lorsqu’une parcelle du jardin précédemment utilisée comme telle est séparée et vendue, a décidé le BFH.
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