Contexte de la décision de la Cour fédérale de justice
Par décision du 12 avril 2023 (réf. : V ZB 64/21), la Cour fédérale de justice (BGH) a examiné les conditions dans lesquelles un administrateur d’insolvabilité est autorisé à faire radier un droit d’habitation inscrit au registre foncier au nom du débiteur sur son propre bien immobilier. Ce jugement a des implications pour la gestion et la réalisation des biens immobiliers grevés d’un droit d’habitation du débiteur dans le cadre du droit de l’insolvabilité.
Problématique : le droit d’habitation est-il un droit insaisissable en cas d’insolvabilité ?
Aperçu des droits d’habitation
Le droit d’habitation selon l’art. 1093 du BGB confère à une personne déterminée le droit d’habiter un bâtiment ou une partie de celui-ci. Il s’agit en principe d’un droit d’usage strictement personnel, qui n’est ni cessible ni transmissible par succession. En pratique, ces droits sont souvent utilisés lors de transferts immobiliers pour accorder à l’ancien propriétaire ou à des tiers un droit d’habitation sécurisé.
Qualification en droit de l’insolvabilité
Si l’insolvabilité est ouverte sur le patrimoine du titulaire du droit, il convient d’examiner l’effet du droit d’habitation inscrit au registre foncier sur la masse d’insolvabilité. Il faut alors distinguer si le droit d’habitation profite au débiteur ou à des tiers, ainsi que les options dont dispose l’administrateur d’insolvabilité pour garantir la réalisabilité du bien.
Pouvoirs de l’administrateur d’insolvabilité
Art. 80 InsO : pouvoirs de gestion des biens
Conformément à l’article 80 alinéa 1 InsO, à l’ouverture de la procédure d’insolvabilité, le droit de gestion et de disposition sur les biens relevant de la masse est transféré à l’administrateur. Il lui incombe de valoriser ces actifs au mieux des intérêts des créanciers.
Le droit d’habitation du débiteur comme obstacle à la réalisation
Un droit d’habitation inscrit au registre foncier peut faire obstacle à la cession du bien immobilier, car il peut réduire de manière substantielle le produit de la vente. Dès lors, la question se pose dans quelle mesure le droit d’habitation du débiteur peut être également valorisé ou radié.
Le problème central : radiation d’un droit propre par l’administrateur d’insolvabilité
La BGH devait déterminer si l’administrateur d’insolvabilité a le pouvoir de demander la radiation d’un droit d’habitation détenu par le débiteur sur son propre bien. Cela concerne les cas où le débiteur a constitué un tel droit en sa propre faveur avant l’ouverture de l’insolvabilité.
Motifs de la décision de la Cour fédérale de justice
Appartenance du droit d’habitation à la masse d’insolvabilité
La BGH a clarifié que le droit d’habitation du débiteur sur son propre bien doit être considéré comme un droit appartenant à la masse. Selon l’art. 80 InsO, l’administrateur d’insolvabilité dispose du pouvoir de gestion et de disposition, ce qui inclut également le droit de lever ou de faire radier le droit d’habitation. La réalisation du bien en est facilitée.
Particularités du droit du registre foncier
En principe, la radiation d’un droit d’habitation exige le consentement du titulaire du droit. Cependant, dès l’ouverture de la procédure, l’administrateur d’insolvabilité remplace le débiteur et peut dès lors donner ce consentement. Cela vaut du moins lorsque le droit d’habitation n’est pas dépendant d’autres droits de tiers ou n’est pas limité d’une autre manière.
Protection des intérêts des créanciers
La décision de la BGH prend en compte la finalité de la procédure d’insolvabilité : maximiser la masse et satisfaire équitablement les créanciers. Un droit d’habitation lié à la personne du débiteur, dont seul ce dernier profite, peut faire obstacle à la meilleure valorisation possible et doit pouvoir être supprimé afin de respecter les intérêts des créanciers.
Pertinence pratique de la décision
Importance pour la valorisation des immeubles lors des procédures collectives
La décision de la BGH apporte de la clarté pour les administrateurs d’insolvabilité, les acquéreurs et les créanciers en affirmant qu’un droit d’habitation créé pour le débiteur sur son propre bien en raison de l’insolvabilité ne fait pas obstacle à la libre disposition du bien. Les immeubles peuvent ainsi être réalisés sans charge, ce qui peut souvent entraîner une augmentation substantielle de leur valeur. Cela est significatif pour l’évaluation des garanties et dans le cadre du plan d’insolvabilité.
Distinction avec les droits d’habitation accordés à des tiers
Une distinction subsiste lorsque le droit d’habitation a été accordé non pas au débiteur mais à une autre personne – par exemple à un conjoint ou à des membres de la famille. Dans ces cas, la radiation ne peut généralement pas être obtenue par l’administrateur d’insolvabilité seul, car les droits de tiers sont protégés et n’appartiennent pas à la masse.
Procédure de registre foncier après que les conditions de radiation sont réunies
Pour le bureau du registre foncier, la décision de la BGH établit une ligne directrice claire : si une demande de radiation du droit d’habitation du débiteur est présentée par l’administrateur d’insolvabilité et que les autres conditions sont remplies, la radiation peut être inscrite.
Perspectives et questions en suspens
La décision de la BGH renforce la position de l’administrateur d’insolvabilité quant aux biens relevant de la masse et reconnaît expressément la faculté de radiation de droits d’habitation strictement personnels détenus par le débiteur sur ses propres biens immobiliers. Reste toutefois non résolue la question de savoir dans quelle mesure certaines particularités contractuelles ou accords ultérieurs doivent être pris en compte, par exemple si le droit d’habitation avait été constitué à titre de garantie ou si la situation est complexe.
Conclusion
La décision de la Cour fédérale de justice du 12 avril 2023 revêt une importance pratique considérable pour les administrateurs d’insolvabilité et la valorisation des biens immobiliers. Elle permet une génération de masse plus efficace en permettant d’éliminer les charges inutiles en cas d’insolvabilité. En cas de questions juridiques spécifiques concernant les droits d’habitation dans un contexte d’insolvabilité, il est recommandé de tenir compte de la situation individuelle.
Pour toute question relative à la structuration, la gestion ou la valorisation de biens immobiliers en cas d’insolvabilité, les avocats expérimentés de MTR Legal sont à votre disposition en Allemagne et à l’international.
