Le contrat d’achat par accord de fraude fiscale n’est pas nul – BGH V ZR 115/22
Malgré un accord de fonds noirs, un contrat d’achat immobilier ne doit pas nécessairement être invalide. C’est ce qu’a décidé le BGH avec un jugement du 15 mars 2024 (Az.: V ZR 115/22). C’est possible si le but principal du contrat d’achat n’est pas l’évasion fiscale, mais l’achat ou la vente de l’immobilier.
Dans les transactions immobilières, beaucoup d’argent change habituellement de main. De plus, le fisc veut aussi en profiter. La tentation peut être grande de vouloir « économiser » un peu sur les impôts et d’indiquer un prix d’achat inférieur dans le contrat notarié par rapport à ce qui a été réellement convenu et payé. Cela est cependant déconseillé. Car, d’une part, cela constitue une évasion fiscale, de sorte que les parties au contrat peuvent être poursuivies pénalement, et d’autre part, le contrat d’achat peut devenir nul, explique le cabinet MTR Legal, qui conseille notamment dans le domaine du droit immobilier.
Fausse déclaration du prix d’achat dans le contrat notarié
Cependant, le contrat d’achat peut également conserver sa validité malgré un accord de fonds noirs, comme le montre le jugement de la Cour fédérale du 15 mars 2024. Dans le cas en question, les parties avaient fixé le prix d’achat de la propriété à 150 000 euros. Dans le contrat notarié, elles ont fait attester uniquement 120 000 euros comme prix d’achat. Les 30 000 euros non attestés avaient été payés en espèces par l’acheteur au vendeur avant la date de l’acte notarié.
Le vendeur a par la suite, dans le cadre d’une auto-dénonciation, reconnu la réduction de la taxe de mutation. Par la suite, l’efficacité du contrat d’achat et son annulation étaient en discussion entre le vendeur et l’acheteur.
BGH : Le contrat d’achat est valide
L’affaire a finalement été portée devant le BGH. Les juges de Karlsruhe ont d’abord constaté que le contrat d’achat notarié constituait une fausse transaction en raison de la fausse déclaration intentionnelle du prix, et était nul selon le § 117 Abs. 1 BGB. Toutefois, la transaction dissimulée, à savoir le contrat d’achat oral pour un prix plus élevé, était valide. Le manquement formel a été rectifié par la cession et l’inscription de l’acheteur au registre foncier. Ainsi, l’acheteur est devenu propriétaire de l’immobilier. Cela aurait été différent si le contrat d’achat avait été nul.
Cependant, ce n’est pas le cas, selon le BGH. Car l’accord de fonds noirs ne mène pas directement à la nullité de l’ensemble du contrat d’achat à cause de la violation d’une interdiction légale. Lorsque le prix d’achat est indiqué plus bas lors de l’authentification d’un contrat d’achat immobilier que ce qui a été convenu oralement pour éviter des impôts, cela constitue un accord de fonds noirs. Cela ne rend toutefois pas le contrat d’achat nul. Le contrat d’achat n’est nul que si l’intention d’éviter des impôts était le seul ou principal but du contrat d’achat. Mais ce n’est généralement pas le cas si l’achat ou la vente de l’immobilier est réellement voulu. Un contrat associé à une évasion fiscale n’est nul que si l’évasion fiscale constitue le principal but du contrat, ont poursuivi les juges de Karlsruhe.
Distinction avec les accords de fonds noirs dans les contrats de travaux
À cet égard, ils ont clairement distingué leur jurisprudence sur les contrats de vente immobilière et de terrain de la jurisprudence sur les accords de fonds noirs dans les contrats de travaux. Les accords dans les contrats de travaux, qui amènent une partie contractante à ne pas respecter ses obligations fiscales, peuvent entraîner la nullité du contrat entier, selon la loi visant à combattre le travail au noir. Ces règles ne sont cependant pas transférables aux accords de fonds noirs dans le cadre de contrats d’achat immobilier, selon le BGH.
Ici, l’accord sur l’indication d’un faux prix d’achat est certes quelque chose de répréhensible d’un point de vue juridique. Mais cela n’entraîne nullement le contrat entier sauf si l’évasion fiscale interdite constitue le but principal du contrat, a précisé le BGH. En conséquence, le contrat d’achat dans le cas présent n’est pas nul à cause de l’accord de fonds noirs. Ici, la transaction immobilière était véritablement voulue. La volonté sérieuse d’échange de prestations est démontrée par la conclusion et l’exécution du contrat d’achat, selon le BGH. Même si l’accord de fonds noirs est en lui-même nul, cela ne mène pas à l’invalidité de l’ensemble du contrat.
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