بند تنها در صورت واقعاً وجود داشتن آسیب اثر دارد
در قراردادهای اجاره تجاری می‌توان یک بند حفاظت از رقابت را توافق کرد. اما کاهش اجاره به دلیل نقض بند حفاظت از رقابت مستلزم این است که واقعاً به یک آسیب رسیده باشد. دادگاه OLG Düsseldorf با حکم ۱۲ سپتامبر ۲۰۲۳ این نکته را روشن کرد (شماره پرونده: I-24 U 47/22).
اصولاً، موجر مطابق با بند ۵۳۵ از قانون مدنی آلمان، موظف است که ملک اجاره‌ای را در وضعیتی مناسب برای استفاده مطابق با قرارداد به مستأجر تحویل دهد. از این مقرره قانونی می‌توان محافظت از رقابت برای مستأجر را نتیجه‌گیری کرد. اما در یک قرارداد اجاره تجاری می‌توان یک بند حفاظت از رقابت به‌صراحت توافق کرد. چنین مقرره‌ای مستأجر را از این که یک رقیب مستقیم در همان ساختمان مستقر شود، حفاظت می‌کند، همان‌طور که دفتر حقوقی MTR Legal Rechtsanwälte که در زمینه قانون املاک مشاوره می‌دهد توضیح می‌دهد. بر اساس حکم دادگاه OLG Düsseldorf، چنین بند حفاظت از رقابت تنها زمانی مؤثر است که واقعاً آسیب وجود داشته باشد.
حفاظت از رقابت در قرارداد اجاره توافق شده است
در پرونده مطرح شده در دادگاه OLG Düsseldorf، طرفین در سال ۲۰۱۰ یک قرارداد اجاره تجاری منعقد کردند. مستأجر قصد داشت در محل اجاره‌ای با مساحتی حدود ۶۵۰ مترمربع یک مطب فیزیوتراپی ایجاد کند. در قرارداد اجاره تجاری بندی گنجانده شد که طبق آن هیچ اتاقی به افرادی یا شرکت‌هایی که در رقابت با مطب فیزیوتراپی هستند واگذار نمی‌شود. موجر موظف شد که در محوطه هیچ اتاقی به افراد یا شرکت‌هایی واگذار نکند یا اجازه ندهد که واگذاری صورت گیرد که با حوزه فعالیت مستأجر به‌طور مستقیم رقابت کند. در قرارداد به‌طور واضح آمده است: «به این ترتیب، راه‌اندازی یک مطب فیزیوتراپی مشابه دیگر مجاز نیست.»هفت سال بعد موجره در محوطه اتاق‌های مطب را به یک پزشک بار مانیکور آمریکایی اجاره داد. مستأجر مطب فیزیوتراپی این اقدام را نقض بند حفاظت از رقابت فرض کرد و اجاره را ۲۵ درصد کاهش داد. سپس موجره برای پرداخت کامل اجاره شکایت کرد. او استدلال کرد که بند حفاظت از رقابت توافق شده تنها شامل حفاظت از «رقابت مستقیم» است و یک مطب پزشکی در این دسته قرار نمی‌گیرد.
موجره حق دارد که پرداخت کامل اجاره را دریافت کند
دادگاه Kleve شکایت موجره را رد کرد. اما در دادگاه استیناف در دسلدورف، موجره با شکایت خود موفق شد. دادگاه استدلال کرد که نقض بند حفاظت از رقابت وجود ندارد. دادگاه ابتدایی دایره بند حفاظت از رقابت را بیش از حد گسترده در نظر گرفته بود، اما بر اساس حکم دادگاه OLG، این بند شامل حفاظت از یک مطب پزشکی با تخصص ماساژ آمریکایی نمی‌شود. حتی در صورتی که این فرض درست باشد، تنها تأثیر ناچیزی داشته است که نباید در نظر گرفته شود و مبنای کاهش اجاره نمی‌باشد.
طرفین قرارداد اجاره می‌توانند اصولاً یک حفاظ کامل از رقابت توافق کنند که شامل تجارت‌های خارج از صنف نیز می‌شود. ولی اینجا این‌گونه نبوده است، زیرا در این بند به‌روشنی به حفاظت از رقابت «مستقیم» اشاره شده است. بنابراین، حفاظت از رقابت به‌طور مشخص توصیف شده و ممنوعیت اجاره اتاق‌ها به اشخاص ثالث به یک مطب فیزیوتراپی مشابه دیگر محدود می‌شود. پزشک نتوانسته است یک مطب فیزیوتراپی را اداره کند و هیچ آموزشی در این زمینه ندارد. این مشاغل به‌طور قابل‌توجهی متفاوت هستند و اگر همپوشانی‌های کوچکی با خدمات فیزیوتراپی مستأجر وجود داشت که باید در معیار حفاظت از رقابت گنجانده می‌شدند، باید از قبل به‌طور خاص مشخص می‌شدند.
تأثیر اساسی بر استفاده از اتاق‌های اجاره‌ای تشخیص داده نشده است که موجره را محق کند تا پرداخت کامل اجاره را دریافت نماید، به این نتیجه رسید دادگاه OLG.
تنظیم قراردادهای حقوقی معتبر
بند حفاظت از رقابت باید به‌طور دقیق‌تر مشخص می‌شد، اگر قرار بود استقرار یک پزشک بار مانیکور یا سایر مطب‌ها نیز ممانعت شود.
MTR Legal Rechtsanwälte در طراحی و تنظیم قانونی یک قرارداد اجاره تجاری و موضوعات دیگر حقوق املاک.
با ما تماس بگیرید!
