در خرید ملک، فروشنده باید به نواقص پنهانی که از آن‌ها مطلع است اشاره کند. با این حال، بر اساس حکمی از دادگاه منطقه‌ای فرانکنتال، بار اثبات آن بر عهده خریدار است.
برای جلوگیری از مشکلات، مسئولیت نقص‌های مادی در قراردادهای خرید ملک معمولاً منتفی می‌شود. با این حال، این استثنا فقط به نقص‌هایی مربوط می‌شود که برای خریدار قابل شناسایی بودند. اما فروشنده موظف است به نواقص پنهان نیز اشاره کند. اگر این نواقص توسط فروشنده به‌صورت کتمان عمدی شده باشند، استثنا از ضمانت‌ها اعمال نمی‌شود و فروشنده مسئول خواهد بود، همانطور که MTR Rechtsanwälte توضیح می‌دهد.
با این حال، شرط مسئولیت فروشنده در مورد نقص‌های پنهان این است که او از آن‌ها آگاه بوده باشد. بار اثبات آگاهی از این موضوع بر عهده خریدار است، همانطور که دادگاه فرانکنتال با حکمی در 24 نوامبر 2021 تصمیم‌گیری کرده است (شماره پرونده: 6 O 129/21).
در موردی که به عنوان مثال در نظر گرفته شد، یک زوج خانه‌ای خریداری کرده بودند. فروشنده قبلاً خود چندین سال در آن خانه زندگی کرده بود. پنج سال پس از ورود زوج به خانه، آن‌ها ادعا کردند که عایق‌بندی سقف ناقص است. پانل‌های عایق‌بندی نصب شده نامناسب بودند و همچنین مانع بخار وجود نداشت. بنابراین، زوج از فروشنده خواستند که مبلغی به عنوان پیش‌پرداخت برای عایق‌بندی صحیح پرداخت کند.
با این حال، دادگاه فرانکنتال دادخواست را رد کرد. در توضیح آن چنین بیان کرد که در قرارداد خرید، استثنای ضمانت‌نامه به‌صورت مؤثر مورد توافق قرار گرفته بود. بنابراین برای مسئولیت فروشنده شرط این است که به‌صورت کتمان عمدی عمل کرده باشد. اما اثبات نشده است که فروشنده از نقص عایق‌بندی سقف آگاه بوده و آن را به‌صورت عمدی کتمان کرده است، دادگاه فرانکنتال ادامه داد. زیرا سقف نه نشت داشت و نه مرطوب بود و همچنین الزامات گواهی حرارتی تأمین شده بود. علاوه بر این، فروشنده به‌مدت ده سال بدون محدودیت با خانواده‌اش در آن خانه زندگی کرده و همچنین از طبقهٔ بالایی استفاده کرده بود. بنابراین نمی‌توان فرض کرد که او از نقص آگاه بوده است. برای نقص‌هایی که فقط باید به‌صورت آشکار دریافت شده باشند، فروشنده موظف به مسئولیت نیست، طبق نظر دادگاه.
وکلای متخصص در امور حقوقی ملک می‌توانند مشاوره دهند.
اطلاعات بیشتر در:
