دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken: قیمت بالاتر به دلیل افزایش هزینه‌های مواد مجاز نیست
بالا رفتن هزینه‌های ساخت و بهره‌های بالا، خرید ملک را در حال حاضر آسان‌تر نکرده است. با این حال، کسی که قیمت ثابت را با یک شرکت ساختمانی به توافق می‌رسد، باید بتواند به این قیمت اعتماد کند. این موضوع در تصمیم دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken در تاریخ 13 ژوئیه 2023 (شماره پرونده: 5 U 188/22) نشان داده شده است. دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken حکم داد که شرط قراردادی که به شرکت ساختمانی اجازه می‌دهد علی‌رغم توافق قیمت ثابت، قیمت‌ها را به صورت یک‌جانبه افزایش دهد، معتبر نیست.
تصمیم به ساخت خانه یا خرید ملک معمولاً با هزینه مالی بالایی همراه است. این موضوع در شرایط کنونی با افزایش هزینه‌های ساخت و بهره‌های بالا بیشتر صدق می‌کند. بنابراین، بررسی دقیق شروط در قراردادهای امضا شده مهم است، طبق گفته حقوق‌دانان مؤسسه MTR Legal که در حوزه حقوق املاک و مستغلات مشاوره می‌دهند.
ساخت خانه مستحکم با قیمت ثابت
در موردی که در دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken مطرح بود، یک زوج در دسامبر 2020 قراردادی با یک شرکت ساختمانی برای ساخت یک خانه مستحکم امضا کردند. شرکت به‌طور قراردادی متعهد شد که در زمینی که متعلق به این زوج بود، خانه‌ای مستحکم به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ یورو بسازد. طرفین برای انعقاد قرارداد از یک الگوی قراردادی شرکت استفاده کردند. در این الگو، شرطی بود که بیان می‌کرد هر دو طرف تا یک سال پس از امضای قرارداد، به قیمت توافق شده متعهد هستند. با این حال، قید شده بود که کارهای ساخت باید ظرف سه ماه پس از انعقاد قرارداد آغاز شود.
اما آغاز ساخت‌وساز به تأخیر افتاد. بنابراین، شرکت ساختمان‌سازی حدود شش ماه پس از عقد قرارداد، یعنی در ژوئن 2021 اعلام کرد که قیمت توافقی حدود ۵۰,۰۰۰ یورو افزایش یافته و به ۳۵۰,۰۰۰ یورو رسیده است. در توجیه این موضوع، شرکت ابراز داشت که افزایش قیمت‌های فوق‌العاده‌ای در مواد ساختمانی اتفاق افتاده و این هزینه‌های بالا در زمان انعقاد قرارداد پیش‌بینی نشده بود.
مالکین درخواست جبران افزایش هزینه‌ها را دارند
این افزایش قیمت توسط زوج پذیرفته نشد. در عوض، آن‌ها از شرکت خواستند که کارهای ساخت را آغاز کند. وقتی شرکت امتناع کرد که با قیمت ثابت توافقی شروع به ساخت کند، آن زوج قرارداد را فسخ کردند و با یک شرکت ساختمانی دیگر قرارداد بستند. اما این شرکت جدید قیمتی بالاتر از قیمت ثابت اولیه برای ساخت خانه مستحکم پیشنهاد داد.
به همین دلیل، زوج از اولین شرکت ساختمانی درخواست جبران هزینه‌های اضافی ناشی از ساخت خانه را کردند. دلیل درخواست این بود که هزینه‌های بالا فقط به دلیل امتناع شرکت از شروع کار با قیمت ثابت بر قرارداد به وجود آمده بود.
دادخواست زوج در همان مرحله اول در دادگاه منطقه‌ای کایزرسلاوترن موفق بود (شماره پرونده: 2 O 274/22). شرکت باوجود اینکه در برابر این حکم تجدیدنظر خواهی کرد، اما در دادگاه تجدیدنظر پفالتس Zweibrücken شکست خورد.
شرکت بیان کرده بود که ساخت خانه به قیمت ثابت توافقی اولیه به دلیل دلایل اقتصادی دیگر عملی نبود. برای شرکت، قیمت توافق شده در قرارداد تهدیدی برای بقا و اجرای قرارداد دیگر معقول نبود.
دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken: شرط تعدیل قیمت نامعتبر است
با این استدلال، شرکت در دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken موفق نشد. پس از آنکه دادگاه تجدیدنظر به شرکت ساختمانی اطلاع داد که قصد دارد تجدیدنظر را رد کند، شرکت از تقاضای تجدیدنظر صرف نظر کرد.
با توجه به اینکه شرکت نمی‌خواست خانه را با قیمت توافقی بسازد، زوج حق داشتند قرارداد را فسخ کنند و یک شرکت دیگر را به کار گیرند. آن‌ها می‌توانند از شرکت ساختمانی درخواست جبران هزینه‌های اضافی حاصل از آن را کنند، دادگاه چنین اعلام کرد.
در توجیه این، دادگاه بیان داشت که شرکت ساختمانی متعهد به ساخت خانه با قیمت ثابت توافقی تحت قرارداد بوده است. طبق شرط تعدیل قیمت موجود در قرارداد، شرکت می‌توانست به‌صورت یک‌جانبه مبلغ توافقی را بالا ببرد. با توجه به اینکه این وضعیت به‌ضرر مشتریان بود و شرط باعث تحمیل ناعادلانه‌ای به آن‌ها می‌شد، دادگاه تجدیدنظر Zweibrücken آن را نامعتبر دانست. چرا که مشتریان در زمان انعقاد قرارداد نمی‌توانستند پیش‌بینی کنند که با چه افزایش‌هایی در قیمت‌ها روبرو خواهند شد. از سوی دیگر، شرکت می‌توانست با ایجاد تمهیدات، خود را در برابر ریسک افزایش غیرمنتظره قیمت مواد با مقرراتی که همزمان به منافع مشتری نیز به اندازه کافی توجه داشته باشد، محافظت کند، دادگاه بیان کرد.
این تصمیم نشان می‌دهد که انعقاد قراردادهای حقوقی مطمئن در حقوق املاک و مستغلات نقش بزرگی دارد و بررسی شروط در قراردادهای ساخت و خرید ممکن است مفید واقع شود.
حقوق‌دانان MTR Legal در حوزه حقوق املاک و مستغلاتمشاوره می‌دهند.
با ما تماس بگیرید!
