ریسک در صندوق‌های باز املاک و مستغلات

همه‌گیری کرونا، تورم و جنگ اوکراین، حتی بر صندوق‌های املاک باز که مورد علاقه سرمایه‌گذاران هستند، بی‌تأثیر نبوده‌اند. کاهش بازدهی می‌تواند نتیجه باشد.

صندوق‌های املاک باز در میان سرمایه‌گذاران محبوب هستند و به عنوان سرمایه‌گذاری امن شناخته می‌شوند. با این حال، بازدهی‌ها طی سال‌های گذشته به دلیل همه‌گیری کرونا عقب‌نشینی داشته‌اند. آخرین بار، آژانس رتبه‌بندی Scope Analytics تعداد ۱۷ صندوق املاک باز را بررسی کرد. این باعث شد که رتبه شش صندوق کاهش یابد و فقط دو صندوق بهبود پیدا کردند. در باقی صندوق‌ها تغییری رخ نداد.

دفتر حقوقی MTR Rechtsanwälte نگران است که این روند در آینده تشدید شود. از آنجا که صندوق‌های املاک باز عمدتا در املاک تجاری با دفاتر، مراکز خرید، فروشگاه‌ها و غیره سرمایه‌گذاری می‌کنند، خطرات با تحولات فعلی افزایش یافته است. همه‌گیری کرونا قبلاً شوکی به املاک تجاری وارد کرده است. اکنون تورم، وضعیت اقتصادی دشوار ناشی از جنگ اوکراین یا نیاز به بازسازی می‌توانند انتظارات بازدهی را بیشتر کاهش دهند. تأثیرات همه‌گیری کرونا نیز در بسیاری از صنایع هنوز به وضوح دیده نمی‌شود، به طوری که خطر تخلیه یا عدم پرداخت اجاره در املاک تجاری وجود دارد.

بسیاری از صندوق‌های املاک باز در بحران مالی ۲۰۰۸ با مشکلات بزرگی مواجه شدند و مجبور به تعطیلی شدند. یکی از دلایل اصلی آن این بود که تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران خواستار بازگشت سهم‌های خود بودند و شرکت‌های صندوق نمی‌توانستند آن را انجام دهند.

برای جلوگیری از چنین وضعیتی، ساختار صندوق‌های املاک باز در سال ۲۰۱۳ به شکل جدیدی تنظیم شد. به این صورت که سرمایه‌گذارانی که سهام خود را بعد از ۲۱ جولای ۲۰۱۳ خریداری کرده‌اند، دیگر نمی‌توانند در هر زمانی آن‌ها را بازگردانند. سهام باید حداقل دو سال نگهداشته شود و یک مدت زمان کناره‌گیری یک ساله معتبر است. این اقدام برای جلوگیری از این است که سهام‌ها در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت توسط بسیاری از سرمایه‌گذارها خارج شوند. اگر شرکت صندوق نتواند تقاضای بازگشت را برآورده کند، می‌تواند پذیرش سهام‌ها را متوقف کند. در بدترین حالت، خطر تعطیلی و تصفیه صندوق وجود دارد.

دادگاه فدرال با حکمی در ۲۹ آوریل ۲۰۱۴ اعلام کرد که سرمایه‌گذاران حق دارند اگر در مشاوره‌ها درباره خطر توقف پذیرش سهام و تعطیلی صندوق‌ها خبر داده نشده‌اند، طلب خسارت کنند (حکم شماره XI ZR 477/12 و سایر).

وکلای حقوقی با تجربه در حقوق بازار سرمایه مشاوره می‌دهند.