کتمان تقصیر ملکی هنگام خرید ملک به طور فریبکارانه – حکم دیوان عالی فدرال درباره وظیفه اطلاع‌رسانی شمارة پرونده: V ZR 43/23
فروشندگان املاک باید درباره نقص‌های موجود در ملک اطلاع‌رسانی کنند. بر اساس حکمی از دیوان عالی فدرال در تاریخ ۲۷ اکتبر ۲۰۲۳، این قانون حتی در صورتی که در قرارداد خرید بر روی استثنای ضمانت توافق شده باشد نیز صدق می‌کند (شمارة پرونده: V ZR 43/23).
بر اساس حقوق املاک، فروشنده باید خریدار را درباره نقص‌های جدی ملک بدون نیاز به پرسش مطلع کند. برای محافظت در برابر ادعاهای خسارت، فروشنده می‌تواند استثنای ضمانت را در قرارداد خرید تعیین کند. اما این استثنا تنها برای نقص‌های آشکاری که خریدار می‌توانسته تشخیص دهد، قابل توافق است. دیوان عالی فدرال در حکم اخیر خود وظیفه اطلاع‌رسانی فروشندگان املاک را حتی در صورت توافق بر استثنای ضمانت تشدید کرده است، به گفته مؤسسه حقوقی MTR Legal Rechtsanwälte که در زمینه حقوق املاک مشاوره می‌دهد.
مسئولیت تقصیر ملکی به‌طور قرادادی مستثنی شد
در موردی که به آن استناد می‌شود، خواهان یک ملک را که با یک خانه خانوادگی ساخته شده بود، در ژوئن ۲۰۱۶ خریداری کرد. در قرارداد خرید بر روی استثنای مسئولیت تقصیر ملکی توافق شد. به خانه یک تراس پوشیده نیز تعلق داشت که در تبلیغ ملکی به آن اشاره شده بود. اما سقف تراس نشتی داشت. درباره این نقص، فروشنده خریدار را مطلع نکرده بود.
وقتی خریدار متوجه نقص شد، برای جبران هزینه‌های تعمیرات که حدود ۳۲٬۰۰۰ یورو برآورد شد، شکایت کرد. شکایت او در ابتدا تنها به‌طور محدود موفقیت‌آمیز بود. دادگاه عالی ایالت برمن تأیید کرد که سقف تراس نشتی یک نقص ملکی تلقی می‌شود، اما استثنای توافقی مسئولیت تقصیر ملکی همچنان اعمال می‌شود. نمی‌توان ثابت کرد که فروشنده نقص ملکی را به‌طور فریبکارانه مخفی کرده است.
کتمان فریبکارانه تقصیر ملکی
با این حال، دیوان عالی فدرال نظر دیگری داشت. این دیوان در توضیح خود بیان کرد که نشتی سقف تراس یک نقص ملکی است و نه صرفاً یک نشانه از نقص ملکی. ورود آب از سقف تراس توسط فروشنده مخفی شده بود و او به‌طور فریبکارانه عمل کرده است، حتی اگر او علت نقص را به طور کامل یا جزئی نداند، به‌گفته‌ی قاضیان کارلسروهه.
دیوان عالی فدرال ادامه داد که خریداران نمی‌توانستند نقص را تشخیص دهند. علیرغم اینکه سقف تراس قبل از انعقاد قرارداد مورد بحث قرار گرفته بود، فروشنده به ورود آب از طریق سقف اشاره نکرده و نقص ملکی را به‌طور فریبکارانه مخفی کرده بود.
دیوان عالی فدرال پرونده را به دادگاه عالی ایالت برمن ارجاع داد که اکنون باید درباره میزانی از ادعای جبران خسارت تصمیم بگیرد.
MTR Legal Rechtsanwälte در معاملات ملکی و سایر زمینه‌ها مشاوره می‌دهد حقوق املاک.
با ما تماس بگیرید.
