قرارداد خرید به دلیل توافق برای فرار مالیاتی باطل نیست – BGH V ZR 115/22
با این حال، توافق برای پول سیاه لزوماً موجب بی‌اعتبار شدن قرارداد خرید یک ملک نمی‌شود. این نکته توسط BGH با حکم مورخ ۱۵ مارس ۲۰۲۴ بیان شد (Az.: V ZR 115/22). این ممکن است، زمانی که هدف اصلی قرارداد خرید بر پایه فرار مالیاتی نبوده و در واقع خرید یا فروش ملک می‌باشد.
در معاملات املاک معمولاً مقدار زیادی پول از مالکیت تغییر می‌کند. علاوه بر این، اداره مالیاتی نیز تمایل به بهره‌برداری دارد. در چنین شرایطی تمایل به «صرفه‌جویی» در مالیات ممکن است زیاد باشد و در قرارداد خرید رسمی قیمتی پایین‌تر از آنچه واقعاً توافق و پرداخت شد ذکر شود. با این حال، از انجام چنین کاری بشدت پرهیز کنید. زیرا از یک سو، این کار به معنای فرار مالیاتی است و موجب پیگرد قانونی برای طرفین قرارداد می‌شود، و از سوی دیگر، قرارداد خرید می‌تواند به دلیل این موضوع باطل شود، همانطور که MTR Legal Rechtsanwälte که در حقوق املاک مشاوره می‌دهد، توضیح می‌دهد.
اظهار نادرست قیمت خرید در قرارداد رسمی خرید
با این حال، قرارداد خرید می‌تواند حتی با وجود توافق برای پول سیاه اعتبار خود را حفظ کند، همانطور که حکم دادگاه فدرال در ۱۵ مارس ۲۰۲۴ نشان می‌دهد. در مورد بررسی شده، طرفین قیمت خرید ملک را ۱۵۰,۰۰۰ یورو تعیین کردند. اما در قرارداد رسمی فقط ۱۲۰,۰۰۰ یورو به عنوان قیمت خرید ثبت شد. ۳۰,۰۰۰ یورو که به طور رسمی ثبت نشده بود، به صورت نقدی قبل از تاریخ ثبت به فروشنده پرداخت شد.
فروشنده بعداً در چارچوب یک خوداظهاری کاهش مالیات بر نقل و انتقال را تصدیق کرد. نتیجه این بود که اعتبار قرارداد خرید و بازپس‌گیری آن بین فروشنده و خریدار مورد سؤال قرار گرفت.
BGH: قرارداد خرید معتبر است
این پرونده در نهایت به BGH رسید. قضات کارلسروهه ابتدا تشخیص دادند که قرارداد خرید رسمی به دلیل اظهار نادرست عمدی قیمت خرید یک معامله صوری محسوب می‌شود که مطابق با ماده ۱۱۷ بند ۱ BGB بی‌اعتبار است. با این حال، معامله حقوقی پنهان، یعنی قرارداد خرید شفاهی ملک با قیمت خرید بالاتر، معتبر است. نقص رسمی با نقض و ثبت نام خریدار در ثبت املاک جبران شده است. لذا خریدار مالک ملک‌ها شده است. این وضعیت فقط زمانی غیرممکن است که قرارداد خرید بی‌اعتبار باشد.
اما اینطور نیست، به گفته BGH. زیرا توافق برای پول سیاه به دلیل نقض یک ممنوعیت قانونی به طور مستقیم به بی‌اعتباری کل قرارداد خرید منجر نمی‌شود. اگر قیمت خرید در ثبت یک قرارداد خرید ملک کمتر از آنچه به صورت شفاهی توافق شده است، برای فرار مالیاتی ذکر شود، یک توافق برای پول سیاه ایجاد می‌شود. اما این باعث بی‌اعتباری قرارداد خرید نمی‌شود. قرارداد خرید فقط زمانی بی‌اعتبار می‌شود که هدف اصلی یا تنها هدف آن فرار مالیاتی باشد. اما این معمولاً درست نیست، اگر خرید یا فروش ملک واقعاً مورد تمایل جدی باشد. یک قراردادی که با فرار مالیاتی همراه است، فقط زمانی بی‌اعتبار است که فرار مالیاتی هدف اصلی قرارداد باشد، کارلسروهه توضیح دادند.
تمایز با توافقات پول سیاه در قراردادهای کاری
در اینجا، دادگاه اظهارات خود را برای قراردادهای خرید ملک و زمین به وضوح از احکام مربوط به توافقات پول سیاه در قراردادهای کاری تمیز دادند. توافقات در قراردادهای کاری که موجب می‌شود یک طرف قراردا رعایت تعهدات مالیاتی خود را نقض کند، می‌تواند بر اساس قانون مبارزه با اشتغال غیرقانونی به سهولت به بی‌اعتباری کل قرارداد منجر شود. با این حال، این قوانین به توافقات پول سیاه در چهارچوب قراردادهای خرید ملک قابل اعمال نیستند، گفت BGH.
در اینجا، توافق برای اظهار نادرست قیمت خرید به لحاظ حقوقی چیز ناخوشایندی است. ولی این دقیقا تنها زمانی بر کل قرارداد تاثیر می‌گذارد که فرار مالیاتی ممنوعه هدف اصلی قرارداد باشد، BGH توضیحات خود را روشن کرد. از این رو قرارداد خرید در مورد موجود به دلیل توافق برای پول سیاه بی‌اعتبار نیست. بلکه در اینجا انتقال ملک به طور جدی مورد تمایل قرار گرفته بود. اراده جدی برای مبادله از طریق انعقاد قرارداد خرید و اجرای آن اثبات می‌شود، BGH افزود. حتی اگر توافق پول سیاه به خودی خود بی‌اعتبار باشد، این امر به بی‌اعتباری کل قرارداد منتهی نمی‌شود.
MTR Legal Rechtsanwälte شما را در معاملات املاک همراهی کرده و در موضاعات دیگر از حقوق املاکرا راهنمایی می‌کند.
با ما تماس بگیرید!
