حکم دادگاه فدرال مالیاتی در مورد معافیت مالیاتی به دلیل استفاده شخصی، شماره پرونده: IX R 14/22
اگر بین خرید و فروش یک ملک کمتر از ده سال باشد، سود حاصل از فروش مشمول مالیات می‌باشد. تنها استثنا، استفاده شخصی است. در این صورت، معافیت مالیاتی در صورت فروش در مدت ده سال ممکن است. با این حال، فروش زمین باغی جدا شده قبل از انقضای این مدت مشمول مالیات نیست. این حکم توسط دادگاه فدرال مالیاتی در تاریخ ۲۶ سپتامبر ۲۰۲۳ صادر شده است (شماره پرونده: IX R 14/22).
اگر ملکی در عرض ده سال خریداری و دوباره فروخته شود، یک معامله فروش خصوصی تلقی می‌شود. سود از چنین معامله فروشی به طور کلی مشمول مالیات و تحت مالیات بر درآمد است. تنها استثنا از مالیات می‌تواند در صورت استفاده شخصی از ملک توسط مؤدی مالیاتی باشد، به گفته وکیل‌های اقتصادی MTR Legal که همچنین در حوزه مالیات مشاوره می‌دهند.
هیچ معافیت مالیاتی بدون زمین باغی جداگانه
اما چنین استثنایی وجود ندارد وقتی که یک قطعه زمین باغی جدا شود و به فروش برود. دادگاه فدرال مالیاتی (BFH) با تصمیم خود در تاریخ ۲۶ سپتامبر ۲۰۲۳ این را به وضوح نشان داد.
در پرونده مورد نظر، مؤدیان در سال ۲۰۱۴ ملکی با یک ساختمان قدیمی مزرعه خریداری کردند. آنها در این ساختمان زندگی می‌کردند. به این ملک یک زمین حدود ۴۰۰۰ متر مربعی تعلق داشت که به عنوان باغ استفاده می‌شد. بعداً آنها یک نوار حدود ۱۰۰۰ متر مربعی را از باغ جدا کرده و آن را در سال ۲۰۱۹ فروختند.
در اظهارنامه مالیاتی خود، مؤدیان از فروش این قطعه زمین جدای اطلاعی ندادند. با این حال، اداره مالیات در ۲۰۲۱ درآمد حاصل از فروش را بر اساس قانون مالیات بر درآمد ثبت و مشمول مالیات کرد.
دادگاه فدرال مالیاتی دعوا را رد کرد
مؤدیان مالیاتی به این موضوع اعتراض کردند. فروش قطعه زمین خواسته‌ها برای یک معامله فروش خصوصی را برآورده نمی‌کند و به هر حال سود حاصل از فروش به دلیل استفاده شخصی به عنوان محل سکونت مشمول مالیات نیست.
با این حال، دعوا در مرحله نهایی در دادگاه فدرال مالیاتی بدون نتیجه ماند. قضات مالیاتی مونیخ تصمیم گرفتند که درآمدهای دیگری از فروش زمین به عنوان معامله فروش خصوصی ایجاد شده است که باید مشمول مالیات شوند.
اگر بین خرید و فروش ملک کمتر از ده سال گذشته باشد، درآمدهای دیگری از معامله فروش خصوصی ایجاد می‌شود. بر اساس قانون مالیات بر درآمد § 23 (EStG)، تغییرات ارزش یک دارایی خاص در سرمایه شخصی مؤدی مالیاتی که در مدت ده سال اتفاق افتاده است، باید مشمول مالیات بر درآمد شود. در این میان، هویت اقتصادی جزئی کافی است، به گفته دادگاه فدرال مالیاتی.
سایر درآمدها از معامله فروش خصوصی
هویت اقتصادی جزئی در نظر گرفته می‌شود وقتی یک دارایی خریداری شده فقط تا حدودی دوباره فروخته شود. هویت اقتصادی یک دارایی تقسیم شده در بخش‌هایی حفظ می‌شود اگر تقسیم بدون اقدامات فنی پیچیده انجام شود و بازاریابی دارایی قبلی در بخش‌هایی ادامه یابد. این در مورد تقسیم دارایی‌ها نیز چنین است، BFH بیان کرد.
بنابراین، اداره مالیات و دادگاه مالیاتی نیدرزاکسن در پرونده مورد نظر به درستی سایر درآمدها از یک معامله فروش خصوصی را فرض کرده بودند. زیرا قطعه زمین فروخته نشده به‌عنوان یک دارایی اقتصادی کیفی دیگری عمل نمی‌کند. حتی اگر اندازه زمین‌ها پس از فروش متفاوت باشد، از لحاظ نوع، عملکرد و ارزش با یکدیگر متفاوت نیستند، BFH اظهار داشت.
استفاده به عنوان محل سکونت تنها در زمین های ساخته شده
سود حاصل از فروش نمی‌تواند به دلیل استفاده به عنوان محل سکونت از مالیات معاف شود، قضات مونیخ ادامه دادند. معافیت‌های مالیاتی تنها زمانی ممکن است که ملک بین خرید و فروش به طور انحصاری به عنوان محل سکونت خود استفاده شده باشد یا در سال فروش و دو سال قبل از آن به عنوان محل سکونت خود استفاده شده باشد. این مستلزم آن است که دارایی اقتصادی توسط مؤدی مالیاتی خود و برای مدت زمان دائمی ساکن شود. اما در مورد یک قطعه زمین نامستطح این چنین نیست. بنابراین، فقط برای زمین با ساختمان می‌تواند معافیت مالیاتی وجود داشته باشد، نه برای بخش زمین نامستطح. این موضوع همچنین زمانی صدق می‌کند که قبلاً به عنوان باغ از بخشی از زمین استفاده شده و فروخته شود، دادگاه فدرال مالیاتی تصمیم گرفت.
MTR Legal Rechtsanwälte در مشاوره مالیاتی با مقامات و سایر موضوعات قانون مالیات.
لطفاً تماس با ما برقرار کنید.
