نقص شکلی در توافق پیش پرداخت و بطلان قرارداد خرید – بوندس‌گرشتس‌هوف، V ZR 8/23
نقص شکلی در توافق پیش پرداخت نباید به این معنا باشد که قرارداد خرید ملک به طور کلی باطل است. اگر خریدار بتواند پرداختی که قبلاً انجام داده است برای خرید را ثابت کند، فرض بطلان کلی را میتوان رد کرد. بوندس‌گرشتس‌هوف این را با حکمی در تاریخ ۱۴ ژوئن ۲۰۲۴ تأیید کرد (شماره پرونده: V ZR 8/23).
در معادلات ملکی، به‌طور کلی توصیه می‌شود هر فرایند را به دقت مستند کنید. این موضوع البته برای هر پرداختی که انجام می‌شود و پیش‌پرداخت‌ها نیز صدق می‌کند. زیرا اشتباهات شکلی می‌توانند به بطلان کل قرارداد خرید منجر شوند، به گفته موسسه حقوقی MTR Legal Rechtsanwälte که در امور حقوقی ملک نیز مشاوره می‌دهد.
فرض بطلان می‌تواند رد شود
بوندس‌گرشتس‌هوف اکنون به وضوح اعلام کرد که فرض بطلان کل قرارداد خرید می‌تواند رد شود اگر خریدار بتواند پیش‌پرداخت را اثبات کند. کافی است که او از دید خود به طور مسلم پیش‌پرداخت را ثابت کند. قبض دریافت پول توسط فروشنده برای اثبات این امر به‌طور ضروری لازم نیست.
در مورد اصلی، پدر فوت‌شده متهم در مارس ۲۰۱۷ سهم مطلق خود را از یک ملک به یک شرکت با مسئولیت محدود به قیمت ۴۰,۰۰۰ یورو فروخت. مدیرعامل این شرکت در آوریل و مه ۲۰۱۷ پرداخت‌هایی به خریدار انجام داد که در مجموع به ۸۰,۰۰۰ یورو می‌رسید. به عنوان عنوان استفاده „975/23.3.2017“ یا „باقیمانده پرداخت 975/23.3.2017“ ذکر شد. در نوامبر ۲۰۱۸، پدر فوت‌شده و مرحوم با مدیرعامل شرکت یک قرارداد خرید رسمی درباره نیمی از سهم مالکیت دیگر بستند. قیمت خرید دوباره ۴۰,۰۰۰ یورو بود. شرکت بعداً سهم مالکیت خریداری‌شده خود را به مدیرعاملش منتقل کرد.
توافق پیش‌پرداخت به طور رسمی تأیید نشده
انتقال دومین سهم مالکیت به خریدار سرانجام به یک نزاع میان طرفین منجر شد. نقطه کلیدی در این میان پیش‌پرداخت ۴۰,۰۰۰ یورویی بود. شاکی ادعا کرد که درباره این پیش‌پرداخت برای خرید دومین سهم مالکیت، یک توافق شفاهی بین طرفین وجود دارد. اما تأیید رسمی برای این توافق وجود ندارد. دادگاه عالی هم به این نتیجه رسید که این توافق به تأیید رسمی نیاز دارد و عدم تأیید آن به بطلان منجر می‌شود. طبق ماده ۱۳۹ BGB، این بطلان کل قرارداد خرید را باطل می‌کند، همان‌طور که دادگاه عالی بیان کرد.
شاکی نمی تواند پیش‌پرداخت را اثبات کند، زیرا قرارداد خرید هیچ نکته‌ای برای این پرداخت ندارد و انتقال‌ها به عنوان اقدامات یک‌جانبه‌ی شاکی بوده و نه قبض‌های فروشنده، به گفته دادگاه.
بوندس‌گرشتس‌هوف: قرارداد خرید نباید به‌طور کامل باطل باشد
با این حال، بوندس‌گرشتس‌هوف در فرایند تجدیدنظر به نظر دیگری دست یازید. ادعای شاکی می‌تواند از قرارداد خرید نوامبر ۲۰۱۸ درباره دومین سهم مالکیت ناشی شود. از یافته‌های موجود دادگاه عالی چنین استنباط نمی‌شود که قرارداد خرید به‌طور کلی باطل باشد، به گفته قضات کارلسروهه.
بوندس‌گرشتس‌هوف تأیید کرد که یک توافق پیش‌پرداخت باید به صورت رسمی تأیید شود. این به‌ویژه از اینجا ناشی می‌شود که در زمان پیش‌پرداخت، تقاضای بهای خرید هنوز وجود ندارد. بنابراین پیش‌پرداخت بدون توافق مناسب نمی‌تواند به‌طور قانونی به تقلیل جزئی بدهی بهای خرید منجر شود. بنابراین، یک توافق پیش‌پرداخت نیاز به تأیید رسمی دارد و بدون تأیید باطل است. اما این لزوماً به این معنا نیست که قرارداد خرید به‌طور کامل باطل است، همان‌طور که بوندس‌گرشتس‌هوف تأکید کرد.
خریدار باید پیش‌پرداخت را اثبات کند
اگرچه بطلان طبق ماده ۱۳۹ BGB فرض می‌شود، این فرضیه می‌تواند در حضور شرایط خاصی رد شود، بوندس‌گرشتس‌هوف توضیح داد. این در اینجا ممکن است قابل اجرا باشد. طبق تصمیمات دائمی بوندس‌گرشتس‌هوف، فرض بطلان زمانی رد می‌شود که خریدار بتواند پیش‌پرداخت برای بهای خرید را اثبات کند. مهم‌ترین مسئله اثبات پرداخت است، همان‌طور که قضات کارلسروهه تأکید کردند.
اگر خریدار بتواند پرداخت را اثبات کند، نتیجه‌گیری موجه است که طرفین حتی بدون توافق پیش‌پرداخت نیز به بخش رسمی معامله ملک متعهد شده‌اند. این امر خصوصاً درست است اگر فروشنده یک قبض برای پرداخت صادر کرده باشد. اما این شرطی نیست. مهم این است که خریدار بتواند پرداخت را از دید خود به‌وضوح اثبات کند، بوندس‌گرشتس‌هوف روشن کرد و پرونده را به دادگاه عالی هم بازگشت داد. اکنون دادگاه عالی باید دوباره تصمیم بگیرد که آیا شاکی فرض بطلان کامل قرارداد خرید را رد کرده است یا نه.
MTR Legal Rechtanwälte در معاملات ملکی و دیگر موضوعات حقوق ملک.
لطفاً تماس با ما بگیرید!
