تصمیم دادگاه عالی درسدن در تاریخ ۲۷.۰۲.۲۰۲۴ – شماره پرونده 5 U 2077/23
در قراردادهای اجاره تجاری باید به رعایت الزامات شکلی توجه شود. به عنوان مثال، نقض الزامات کتبی ممکن است باعث شود که مهلت‌های تعیین شده به طور قانونی معتبر نباشند. این می‌تواند به این معنا باشد که مهلت‌های اعلام فسخ قرارداد نامعتبرند و در نتیجه قرارداد اجاره برای فضاهای تجاری می‌تواند به صورت منظم و در مدت قانونی فسخ شود. این نکته را یک تصمیم دادگاه عالی درسدن در تاریخ ۲۷ فوریه ۲۰۲۴ (شماره پرونده: 5 U 2077/23) نشان می‌دهد.
حقوق اجاره تجاری در نکات اساسی با حقوق اجاره مسکن متفاوت است. به این ترتیب، در قرارداد اجاره تجاری تقریباً آزادی قرارداد حکومت می‌کند. به همین دلیل، ثبت کتبی تمام توافقات اساسی در قرارداد اجاره بسیار مهم است. نکات مهم به خصوص شامل مدت زمان قرارداد اجاره برای فضاهای تجاری و مهلت‌های اعلام فسخ در قراردادهای نامحدود است، اگر این قراردادها با مقررات قانونی متفاوت باشند. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی در MTR Legal Rechtsanwalte که در زمینه‌های حقوق ملکی و از جمله در حقوق اجاره تجاری مشاوره می‌دهد، اگر این مهلت‌های اعلام فسخ به صورت کتبی توافق نشده باشد، ممکن است نامعتبر شوند.
مهلت‌های اعلام فسخ بدون توافق کتبی نامعتبر است
اینکه نبود توافق کتبی می‌تواند به عدم اعتبار مهلت‌های اعلام فسخ در یک رابطه اجاره تجاری منجر شود، در تصمیم دادگاه عالی درسدن در تاریخ ۲۷.۰۲.۲۰۲۴ نشان داده می‌شود.
در موردی که در اساس قضیه قرار داشت، مستاجر با یک شرکت تضامنی (GbR) یک قرارداد اجاره برای فضاهای اداری امضا کرده بود. طرفین توافق کرده بودند که قرارداد اجاره برای سه سال به صورت محدود باشد و به صورت خودکار هر سال یک بار تمدید شود، اگر هیچ یک از طرفین حداقل سه ماه قبل از پایان مدت اجاره مخالف تمدید قرارداد نباشد. قرارداد اجاره توسط مستاجر و یکی از شرکای شرکت امضا شد، که فضاهای اداری را اجاره داده بود. نکته کلیدی این بود که امضای شریک دوم شرکت در زیر قرارداد اجاره غایب بود.
تغییر مالکیت ملک
این مسئله هنگامی ایجاد شد که ملک اجاره‌ای تغییر مالکیت پیدا کرد. در این صورت، خریدار به عنوان موجر وارد قرارداد اجاره شد. او اظهار داشت که مخالف تمدید قرارداد اجاره است و قرارداد اجاره را به صورت مقرره منقضی کرد. موجر جدید استدلال کرد که فسخ ممکن است، زیرا قرارداد اولیه اجاره رعایت الزامات کتبی را نداشته و بنابراین مدت قانونی فسخ بر آن حاکم است. از این رو از مستاجرین خواست که فضاهای تجاری را تخلیه کنند.
مهلت‌های فسخ به صورت مؤثر توافق نشده‌اند
این اختلاف به دادگاه لایپزیگ رسید. این دادگاه مقرر کرد که مستاجرین مخاصم باید فضاهای اجاره‌ای را تخلیه و تحویل دهند. این تصمیم توسط دادگاه عالی درسدن در دادرسی تجدیدنظر تأیید شد.
دادگاه عالی به عنوان دلیل این تصمیم بیان کرد که برای حفظ فرم کتبی قانونی، لازم است که شرایط اصلی قرارداد، مانند موضوع اجاره، مبلغ اجاره و مدت زمان قرارداد، در مدرک قرارداد وجود داشته باشد. این شرایط در اینجا رعایت نشده بود. چون اگر یک طرف توسط چند نفر نمایندگی شود، مانند مورد حاضر که شرکت توسط دو شریکش نمایندگی می‌شد، ضروری است که قرارداد اجاره توسط همه افراد مجاز امضا شود. فرم کتبی ممکن است به طور استثنایی حفظ شود، اگر فقط یک فرد مجاز قرارداد را امضا کند و همزمان با امضا اعلان کند که امضا کننده نماینده تمام افراد مجاز دیگر است که امضایشان غایب است. چنین اعلامی در اینجا صورت نگرفته بود، تأکید دادگاه عالی درسدن.
مستاجر و موجر باید به فرم کتبی توجه کنند
نتیجه نقض الزامات کتبی این است که قرارداد اجاره بدون مدت زمان مشخص امضا شده است. به این ترتیب، مهلت اعلام فسخی که به صورت قراردادی توافق شده و طولانی‌تر از مدت زمان قانونی اعلام فسخ است نمی‌تواند معتبر باشد، این موضوع را دادگاه عالی درسدن برجسته کرد. در مورد حاضر، بند تمدید در قرارداد اجاره به صورت واقعی منجر به تمدید مدت زمان قانونی اعلام فسخ می‌شود، زیرا این سیستم به گونه‌ای است که اعلام فسخ فقط سه ماه قبل از پایان سالانه قرارداد ممکن است باشد. بنابراین، چنین بندی نامعتبر در نظر گرفته شده و اعلام فسخ قانونی بود، تأکید دادگاه عالی درسدن.
این تصمیم به وضوح بیان می‌کند که هم موجر و هم مستاجر در قراردادهای اجاره تجاری باید الزام کتبی را رعایت کنند، زیرا نقض آن می‌تواند برای یک از طرفین پیامدهای منفی داشته باشد.
MTR Legal Rechtsanwälte با تجربه طولانی در حقوق ملکی است و همچنین در حقوق اجاره تجاری مشاوره می‌دهد.
با ما تماس بگیرید!
