در یک قرارداد اجاره تجاری، حق کاهش اجاره‌بها می‌تواند مستثنا شود، به شرطی که حقی برای بازپرداخت اجاره بیش‌پرداختی باقی بماند. این را دادگاه عالی دوسلدورف تعیین کرده است.
قانون اجاره تجاری در موارد مختلفی با قراردادهای اجاره خصوصی برای مسکن متفاوت است. بند 536 آیین‌نامه مدنی آلمان تصریح می‌کند که مستأجر می‌تواند اجاره را کاهش دهد اگر محل اجاره دارای نقصی باشد. دادگاه عالی دوسلدورف در حکمی در تاریخ 24 مه 2022 تصمیم گرفت که این حق کاهش در یک قرارداد اجاره برای فضاهای استفاده تجاری می‌تواند مستثنا شود (شماره پرونده 24 U 368/20).
با این وجود در استثنا کردن حق کاهش اجاره محدودیتی وجود دارد. به گفته شرکت حقوقی MTR Legal Rechtsanwälte که در زمینه قوانین املاک و اجاره تجاری مشاوره می‌دهد، این حق کاهش فقط زمانی می‌تواند مستثنا شود که حقی برای بازپرداخت اجاره بیش‌پرداختی برای مستأجر باقی بماند.
در پرونده‌ای در مقابل دادگاه عالی دوسلدورف، مستأجر یک انبار می‌خواست اجاره را کاهش دهد. با این حال، موجر اظهار کرد که امکان کاهش اجاره‌بها در قرارداد اجاره مستثنا شده است. در اولین مرحله، دادگاه محلی ووپرتال به نفع مستأجر رأی داد و تصمیم گرفت که مقرره استحکام حق کاهش اجاره‌بها طبق بند 556b بخش 2 آیین‌نامه مدنی آلمان غیرمعتبر باشد.
با این حال، در جریان تجدیدنظر، دادگاه عالی دوسلدورف این تصمیم را لغو کرد. این دادگاه توضیح داد که مقرره بند 556b بخش 2 آیین‌نامه مدنی آلمان بر قراردادهای اجاره تجاری اعمال نمی‌شود و استثنا کردن کاهش اجاره‌بها بدین ترتیب به طور معتبر توافق شده است. این دادگاه همچنین توضیح داد که محدودیت‌های حق کاهش اجاره در یک قرارداد اجاره برای فضاهای استفاده تجاری، که مستأجر را به طور موقت به پرداخت کامل اجاره ملزم می‌کند تا درآمد جاری مستأجر تضمین شود، مزیت ناعادلانه‌ای برای مستأجر محسوب نمی‌شود. اما شرط این است که مستأجر حقی برای بازپرداخت اجاره بیش‌پرداختی داشته باشد، دادگاه عالی دوسلدورف روشن کرد.
MTR Legal Rechtsanwälte مشاوره در مسائل حقوقی املاک و اجاره تجاری می‌دهد.
