Derecho real de garantía para asegurar un préstamo hipotecario
Para asegurar al banco en la concesión de un préstamo hipotecario, generalmente se inscribe una hipoteca o carga en el registro de la propiedad. Ambos se tratan de derechos reales de garantía, pero legalmente presentan diferencias.
Sin la obtención de un préstamo, la compra de un inmueble generalmente no es posible. Dado que el banco asume un riesgo al otorgar el crédito, se le concede un derecho real de garantía para su seguridad. La inscripción de la hipoteca o de la carga en el registro de la propiedad proporciona al banco la posibilidad de subastar el inmueble si el prestatario no puede seguir pagando las cuotas, según el despacho de abogados MTR Legal Rechtsanwälte, que asesora, entre otros, en derecho bancario.
Carga de uso variable
Existen diferencias legales entre una carga y una hipoteca que los prestatarios deben tener en cuenta al cerrar una financiación inmobiliaria. La ventaja de la carga reside especialmente en que no está sujeta a un fin determinado. Esto significa que el prestatario puede usar la carga no solo en la compra del inmueble, sino también como garantía para otras financiaciones.
La inscripción de la deuda inmueble es realizada por el notario con el consentimiento del propietario del terreno en el registro de la propiedad. La carga titulada representa una forma especial, en la que el notario entrega un título de carga. Este título de carga también puede ser transferido a otro acreedor. Esto ofrece la ventaja de que no es necesario un nuevo registro en el registro de la propiedad. Las reclamaciones solo pueden ser realizadas por el titular del título de carga.
Hipoteca ligada a un propósito específico
La hipoteca no puede usarse tan flexiblemente como una carga. Siempre está vinculada a un préstamo específico que la hipoteca asegura. Si el prestatario ha cancelado este préstamo específico, no puede usar la hipoteca para asegurar otras financiaciones. Se debe distinguir entre una hipoteca fija y una hipoteca variable. Mientras que la tasa de interés y el plazo están fijados en la hipoteca fija, fluctúan en la hipoteca variable. Los parámetros relevantes para la tasa de interés y el plazo son las tendencias en el mercado de capitales. Esto puede ofrecer ventajas al prestatario, pero también conlleva un mayor riesgo.
La carga ofrece ventajas
La carga registrada se prefiere a menudo a la hipoteca, ya que es de uso más variable y a menudo permite flexibilidad en los intereses. Mientras que el vencimiento de la hipoteca generalmente está vinculado a la duración del préstamo, la carga permanece hasta que se satisfacen todas las reclamaciones del acreedor asociadas.
Además, la carga solo puede ser cancelada extraordinariamente por el banco. Una razón para una cancelación extraordinaria puede presentarse, por ejemplo, si las circunstancias financieras del prestatario se han deteriorado. Si luego el banco desea cancelar el préstamo, también debe cancelar la carga.
Cancelación de la carga
La cancelación de la carga por parte del banco suele ser posible si las condiciones económicas del cliente se han deteriorado, si el valor de sus garantías se ha deteriorado o si se encuentra en mora con los pagos.
Lo que complica la situación para el cliente del banco es que el deterioro de sus valores no tiene que haber ocurrido para que el banco pueda cancelar la carga. Más bien, es suficiente con que solo amenace un deterioro.
La carga es una garantía que el prestatario deposita en el crédito hipotecario. Si el inmueble pierde valor por diversas razones, también disminuye el valor de la carga y, por consiguiente, la garantía depositada.
Sin embargo, la razón más común para la cancelación de la carga por parte del banco probablemente sea que el cliente del banco está en mora con sus pagos. Pero los bancos deben requerir primero los pagos pendientes antes de poder efectuar una cancelación. Además, el prestatario debe estar atrasado al menos dos pagos consecutivos para que el banco tenga derecho a cancelar. Además, debe conceder al prestatario un plazo de al menos dos semanas para poner al día el atraso.
Un prestatario debería sopesar si la hipoteca o la carga es la mejor opción para él. MTR Legal Rechtsanwälten asesoran en cuestiones de Carga y hipoteca y otros temas de derecho bancario.
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