Incentivos fiscales para vivienda a través de fines de utilidad pública
Como respuesta a los altos alquileres y la escasez de vivienda, el gobierno federal está reintroduciendo la utilidad pública de la vivienda. A principios de junio de 2024, el gabinete federal decidió, en el marco de la Ley Fiscal Anual de 2024, incluir la «promoción de fines de utilidad pública de la vivienda» como un nuevo fin de utilidad pública en la Ordenanza Fiscal (AO). Esto permitirá a empresas sociales, asociaciones y fundaciones ofrecer viviendas a precios reducidos y beneficiarse de alivios fiscales. La condición es que el alquiler ofrecido sea inferior al precio de mercado.
La utilidad pública de la vivienda existió por última vez en Alemania en 1990. Ahora, este instrumento se retoma para crear viviendas asequibles y, a cambio, beneficiarse de alivios fiscales, según el bufete jurídico MTR Legal Rechtsanwälte, que entre otras cosas asesora en derecho fiscal.
Inclusión de la utilidad pública de la vivienda en la ordenanza fiscal
La nueva utilidad pública de la vivienda (NWG) no pretende competir con el sector inmobiliario, sino ampliarlo con un nuevo pilar junto a la vivienda social, explica el Ministerio Federal de Construcción y Asuntos Urbanos (BMWSB) en su página web. La NWG está dirigida a empresas orientadas socialmente con stock de viviendas. Con la inclusión de la utilidad pública de la vivienda en la ordenanza fiscal, se pretende hacer financieramente atractiva la construcción, modernización y alquiler de viviendas a precios asequibles. Esto es posible al clasificar la provisión de vivienda asequible como de utilidad pública y, por lo tanto, sujeta a beneficios fiscales.
Se promoverá el alquiler a personas cuyos ingresos no sean superiores a cinco o seis veces la ayuda social. Así, la NWG está diseñada, según el ministerio, para aplicar hasta al 60 por ciento de los hogares en Alemania. La condición es que el alquiler ofrecido esté permanentemente por debajo del precio de mercado. El límite de ingresos de los arrendatarios se comprobará solo una vez al inicio del contrato de arrendamiento. Así, no deben temer que, con ingresos crecientes, pierdan la utilidad pública y tengan que pagar un alquiler más alto. Las posibilidades para un alquiler fiscalmente ventajoso se amplían significativamente con esto. Además, se podrán constituir reservas para proyectos de inversión a largo plazo, como la renovación de las propiedades.
Considerables alivios fiscales
Según estimaciones del BMWSB, los alivios fiscales por vivienda pueden ascender a entre mil y dos mil euros al año. Una empresa inmobiliaria con 300 viviendas en su stock podría ahorrar así alrededor de medio millón de euros en impuestos al año y utilizar el dinero para reducir el alquiler o invertir en las propiedades. A largo plazo, también se podría considerar la promoción de medidas específicas para empresas que actúen con fines de utilidad pública y creen vivienda asequible.
Asociaciones, fundaciones o empresas «sociales» pueden beneficiarse de la reintroducción de la utilidad pública de la vivienda y aprovechar ventajas fiscales para, por ejemplo, realizar trabajos de renovación necesarios en las propiedades existentes. Por otro lado, las personas y familias con ingresos bajos podrían encontrar vivienda asequible gracias a la utilidad pública. La NWG permite a las empresas de vivienda de utilidad pública ofrecer un vínculo social permanente y, por ende, alquileres permanentemente reducidos. Aquí reside también una diferencia con la vivienda social, donde este vínculo está limitado en el tiempo. Las empresas que se comprometan como empresas de vivienda de utilidad pública (gWU) pueden ahorrar así una carga fiscal de 25 a 45 céntimos por metro cuadrado de superficie habitable al mes.
Ventajas fiscales en vivienda asequible
La utilidad pública de la vivienda no es en principio nueva y existió en Alemania hasta 1990. Luego fue abolida en el marco de la reforma fiscal. El derecho de utilidad pública tampoco es nuevo. Fiscalmente, la utilidad pública ya está beneficiada en la ordenanza fiscal de 1977. Entre los fines de utilidad pública se contaban, entre otros, la promoción del bienestar social, ayuda a la juventud y ancianos, el arte y la cultura o la protección de monumentos y naturaleza. Las asociaciones, fundaciones y otras entidades que operen empresarialmente en este ámbito pueden beneficiarse de ventajas fiscales. Esto también se aplica ahora a empresas, fundaciones, asociaciones y otras organizaciones que se comprometan con vivienda asequible y la hagan posible.
Para empresas de vivienda, fundaciones y asociaciones, el NWG puede abrir oportunidades completamente nuevas.
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