Incentivos fiscales para viviendas mediante un propósito de utilidad pública
Como respuesta a los altos alquileres y la escasez de viviendas, el gobierno federal reintroduce el concepto de utilidad pública en la vivienda. A principios de junio de 2024, el gabinete federal, en el marco de la Ley Tributaria Anual 2024, decidió incluir el “fomento de propósitos de utilidad pública en la vivienda” como un nuevo propósito de utilidad pública en el Código Fiscal (AO). Esto permitirá a empresas sociales, asociaciones y fundaciones ofrecer viviendas a precios reducidos y beneficiarse de desgravaciones fiscales. La condición es que el alquiler ofrecido esté por debajo del precio de mercado.
La utilidad pública en la vivienda existió por última vez en Alemania en 1990. Ahora se revuelve este instrumento para crear viviendas asequibles y, a cambio, beneficiarse de desgravaciones fiscales, señala la firma de abogados MTR Legal, que asesora, entre otros, en derecho fiscal.
Inclusión de la utilidad pública en la vivienda en el Código Fiscal
La nueva utilidad pública en la vivienda (NWG) no pretende competir con el sector inmobiliario, sino ampliarlo con un nuevo pilar además de la vivienda social, explica el Ministerio Federal de Construcción (BMWSB) en su página web. La NWG está dirigida a empresas con orientación social que poseen viviendas. La inclusión de la utilidad pública en la vivienda en el Código Fiscal hará que la construcción, modernización y alquiler de viviendas a precios asequibles sea financieramente atractivo. Esto es posible dado que proporcionar viviendas asequibles se clasifica como un propósito de utilidad pública y, por lo tanto, puede beneficiarse fiscalmente.
Se promoverá el alquiler a personas cuyos ingresos no sean superiores a cinco o seis veces la ayuda social. Según el ministerio, la NWG está diseñada para aplicarse a hasta el 60% de los hogares en Alemania. La condición es que el alquiler ofrecido esté permanentemente por debajo del precio de mercado. El límite de ingresos de los inquilinos solo se verifica una vez al inicio del contrato de arrendamiento. Así, no tienen que temer que con el aumento de sus ingresos pierdan la utilidad pública y tengan que pagar un alquiler más alto. Las posibilidades de un alquiler con beneficios fiscales se amplían considerablemente. Además, se podrán constituir reservas para proyectos de inversión a largo plazo, como la renovación de los inmuebles.
Significativas desgravaciones fiscales
Según estimaciones del BMWSB, las desgravaciones fiscales por vivienda pueden ascender a entre mil y dos mil euros al año. Una empresa inmobiliaria con 300 viviendas podría ahorrar aproximadamente medio millón de euros en impuestos al año y utilizar el dinero para reducir el alquiler o realizar inversiones en los inmuebles. A futuro, también sería posible fomentar medidas específicas para empresas que actúan con fines de utilidad pública y crean viviendas asequibles.
Asociaciones, fundaciones o empresas “sociales” pueden beneficiarse de la reintroducción de la utilidad pública en la vivienda y utilizar ventajas fiscales para, por ejemplo, realizar trabajos de renovación necesarios en las propiedades existentes. Por otro lado, las personas y familias con ingresos más bajos podrían encontrar viviendas asequibles gracias a la utilidad pública. La NWG permite a las empresas de vivienda de utilidad pública ofrecer un vínculo social permanente y, por ende, alquileres permanentemente reducidos. Aquí radica una diferencia con la vivienda social, donde este vínculo está temporalmente limitado. Las empresas que se comprometen como empresas de vivienda de utilidad pública (gWU) pueden ahorrar entre 25 y 45 centavos por metro cuadrado de superficie habitable al mes en impuestos.
Ventajas fiscales en viviendas asequibles
El concepto de utilidad pública en la vivienda no es nuevo y existió en Alemania hasta 1990, cuando fue eliminado con la reforma fiscal. También, la ley de utilidad pública no es nueva. Fiscalmente, la utilidad pública ya beneficiaba el Código Fiscal desde 1977. Entre los propósitos de utilidad pública se incluían, entre otros, el fomento del bienestar social, la ayuda a jóvenes y ancianos, el arte y la cultura o la conservación de monumentos y protección del medio ambiente. Las asociaciones, fundaciones y otras entidades que actúan empresarialmente en este ámbito pueden beneficiarse de ventajas fiscales. Esto también aplica ahora a empresas, fundaciones, asociaciones y otras organizaciones que se dedican a garantizar y posibilitar viviendas asequibles.
Para empresas de vivienda, fundaciones y asociaciones, el NWG puede abrir posibilidades completamente nuevas.
MTR Legal Rechtsanwälte asesora en derecho inmobiliario y en derecho fiscal.
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