Η σύμβαση αγοραπωλησίας με συμφωνία για φοροδιαφυγή δεν είναι άκυρη – BGH V ZR 115/22
Παρά μια λεγόμενη συμφωνία για μαύρα χρήματα, μια σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου δεν είναι απαραίτητα άκυρη. Αυτό αποφάσισε το BGH με απόφαση της 15ης Μαρτίου 2024 (Αριθ. Παρ.: V ZR 115/22). Αυτό είναι δυνατόν, όταν ο κύριος σκοπός της σύμβασης αγοραπωλησίας δεν είναι η φοροδιαφυγή, αλλά η αγοραπωλησία του ακινήτου.
Στις συναλλαγές ακινήτων αλλάζουν συνήθως πολλά χρήματα χέρια. Επιπλέον, θέλει και η εφορία να επωφεληθεί. Έτσι, μπορεί να είναι μεγάλος ο πειρασμός να γίνει “οικονομία” στα φορολογικά έστω και λίγο, και να δηλωθεί στην συμβολαιογραφική σύμβαση αγοραπωλησίας χαμηλότερη τιμή από αυτή που πραγματικά συμφωνήθηκε και καταβλήθηκε. Ωστόσο, αυτό δεν συνιστάται. Διότι, αφενός υπάρχει φοροδιαφυγή, με συνέπεια τα συμβαλλόμενα μέρη να μπορούν να διωχθούν ποινικά, και αφετέρου η σύμβαση αγοραπωλησίας μπορεί να είναι άκυρη, όπως αναφέρει το δικηγορικό γραφείο MTR Legal Rechtsanwälte, το οποίο, μεταξύ άλλων, παρέχει συμβουλές σε ζητήματα ακινήτων.
Λανθασμένη δήλωση τιμήματος αγοράς στη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοραπωλησίας
Ωστόσο, η σύμβαση αγοραπωλησίας μπορεί να διατηρήσει την εγκυρότητά της παρά τη συμφωνία για μαύρα χρήματα, όπως δείχνει η απόφαση του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου της 15ης Μαρτίου 2024. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, τα μέρη είχαν συμφωνήσει ως τίμημα αγοραπωλησίας για το ακίνητο 150.000 ευρώ. Στη συμβολαιογραφική σύμβαση αγοραπωλησίας καταγράφηκαν μόνο 120.000 ευρώ ως τίμημα. Τα μη καταγεγραμμένα 30.000 ευρώ είχαν καταβληθεί μετρητά από τον αγοραστή στον πωλητή πριν από τον χρόνο της καταγραφής.
Ο πωλητής αναγνώρισε αργότερα, στο πλαίσιο αυτοκαταγραφής, τη μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ως συνέπεια, τέθηκε ζήτημα μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή για την εγκυρότητα της σύμβασης αγοραπωλησίας και την επανεκτέλεσή της.
BGH: Η σύμβαση αγοραπωλησίας είναι έγκυρη
Η υπόθεση κατέληξε τελικά στο BGH. Οι δικαστές της Καρλσρούης κατέληξαν αρχικά στο ότι η συμβολαιογραφική σύμβαση αγοραπωλησίας εξαιτίας της εσκεμμένα λανθασμένης δήλωσης της τιμής αποτελεί εικονική πράξη, η οποία σύμφωνα με το άρθρο 117 παράγραφος 1 BGB είναι άκυρη. Ωστόσο, η κρυφή νομική πράξη, δηλαδή η προφορική σύμβαση αγοραπωλησίας του ακινήτου με την υψηλότερη τιμή, είναι έγκυρη. Ο νομικός ελάττωμα θεραπεύτηκε με την παράδοση και την εγγραφή του αγοραστή στο υποθηκοφυλακείο. Έτσι, ο αγοραστής έγινε ιδιοκτήτης των ακινήτων. Αυτό θα ήταν διαφορετικό μόνο εάν η σύμβαση αγοραπωλησίας ήταν άκυρη.
Αλλά αυτό δεν είναι η περίπτωση, είπε το BGH. Διότι η συμφωνία για μαύρα χρήματα δεν οδηγεί λόγω του παραβίασης ενός νομικού νόμου απευθείας στην ακύρωση ολόκληρης της σύμβασης αγοραπωλησίας. Όταν το τίμημα σε μια συμβολαιογραφική σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου αναφέρεται χαμηλότερα από ότι έχει προφορικά συμφωνηθεί για να αποφευχθούν φόροι, υπάρχει μεν μια συμφωνία για μαύρα χρήματα. Ωστόσο, αυτό δεν καθιστά άκυρη τη σύμβαση αγοραπωλησίας. Η σύμβαση αγοραπωλησίας είναι άκυρη μόνο όταν η πρόθεση για φοροδιαφυγή είναι ο μοναδικός ή ο κύριος σκοπός της σύμβασης. Αυτό όμως κατά κανόνα δεν είναι η περίπτωση, όταν η αγορά ή πώληση του ακινήτου επιδιώκεται σοβαρά. Μια σύμβαση η οποία συνδέεται με μια φοροδιαφυγή είναι μόνο τότε άκυρη, αν η φοροδιαφυγή αποτελεί τον κύριο σκοπό της σύμβασης, συνέχισαν να εξηγούν οι δικαστές της Καρλσρούης.
Διαχωρισμός από συμφωνίες για μαύρα χρήματα σε συμβάσεις έργου
Σε αυτό το σημείο, διαχώρισαν την νομολογία τους για συμβάσεις αγοραπωλησίας ακινήτων από την νομολογία για συμφωνίες για μαύρα χρήματα σε συμβάσεις έργου. Οι συμφωνίες σε συμβάσεις έργου, που οδηγούν στο ότι ένα συμβαλλόμενο μέρος δεν εκπληρώνει τις φορολογικές του υποχρεώσεις, μπορούσαν σύμφωνα με το νόμο καταπολέμησης της αδήλωτης εργασίας να οδηγήσουν χωρίς άλλη αιτιολόγηση στην ακύρωση ολόκληρης της σύμβασης. Αλλά αυτές οι ρυθμίσεις δεν είναι μεταβιβάσιμες σε συμφωνίες για μαύρα χρήματα στο πλαίσιο συμβάσεων αγοραπωλησίας ακίνητης περιουσίας, δήλωσε το BGH.
Εδώ, η συμφωνία για την αναφορά λανθασμένου τιμήματος αν και είναι νομικά ανάρμοστη, επηρεάζει ολόκληρη τη σύμβαση μόνο αν η απαγορευμένη φοροδιαφυγή αποτελεί τον κύριο σκοπό της σύμβασης, διευκρίνισε το BGH. Ως εκ τούτου, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η σύμβαση αγοραπωλησίας δεν είναι άκυρη λόγω της συμφωνίας για μαύρα χρήματα. Εδώ, η συναλλαγή ακινήτου ήταν σοβαρά επιδιωκόμενη. Η σοβαρή βούληση ανταλλαγής πιστοποιείται από τη σύναψη της σύμβασης αγοραπωλησίας και την εκτέλεσή της, όπως ανέφερε το BGH. Ακόμα και αν η συμφωνία για μαύρα χρήματα καθαυτή είναι άκυρη, δεν οδηγεί στην ακυρότητα ολόκληρης της σύμβασης.
Η MTR Legal Rechtsanwälte σας συνοδεύει στις συναλλαγές ακινήτων και παρέχει συμβουλές για άλλα θέματα του δικαίου ακινήτων.
Επικοινωνήστε μαζί μας !
