Συντήρηση και επισκευή σε επαγγελματικά ακίνητα μίσθωσης
Η λεγόμενη ρήτρα για “στέγη και δομή” προκαλεί συνεχώς προβλήματα στο επαγγελματικό μισθωτικό δίκαιο. Ένας δικηγόρος για το δίκαιο ακινήτων είναι ο κατάλληλος σύμβουλος σε νομικές διαφορές.
Ποιος πρέπει να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση; Αυτό δεν αποτελεί σημείο διαμάχης μόνο στις ιδιωτικές μισθώσεις, αλλά και στο επαγγελματικό μισθωτικό δίκαιο συχνά εμφανίζεται αυτό το ζήτημα μεταξύ των μισθωτών και των εκμισθωτών, όπως αναφέρει η δικηγορική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, που έχει ιδιαίτερη έμφαση στην παροχή συμβουλών στο δίκαιο ακινήτων.
Εάν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι άλλο στη μίσθωση, το ζήτημα είναι σαφές. Σύμφωνα με το άρθρο 535 BGB, ο εκμισθωτής υποχρεούται να παραδίδει στον μισθωτή το μίσθιο σε κατάσταση που είναι κατάλληλη για χρήση συμφωνημένη στη σύμβαση και να την διατηρεί σε αυτή την κατάσταση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Ρήτρες για τη συντήρηση του μισθίου
Στην πράξη όμως, αυτό συχνά εμφανίζεται διαφορετικά και οι μισθωτές καλούνται μέσω κατάλληλων ρητρών στην μίσθωση να συμμετέχουν στη συντήρηση. Στη μίσθωση ιδιωτικής στέγασης, αυτό γίνεται συνήθως μέσω ρητρών για μικρές και καλλωπιστικές επισκευές, ενώ στη μίσθωση επαγγελματικής στέγασης συχνά εγκαθίσταται η λεγόμενη ρήτρα για “στέγη και δομή”.
Μια τέτοια ρήτρα συνήθως συμβάλλεται με τέτοιο τρόπο ώστε ο εκμισθωτής αναλαμβάνει μόνο τη συντήρηση της στέγης και της δομής του μισθίου, ενώ ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για όλα τα υπόλοιπα μέτρα για την εξωτερική και εσωτερική συντήρηση και επισκευή του μισθίου. Έτσι, ο επαγγελματικός μισθωτής μπορεί να υποχρεωθεί σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό για τη συντήρηση από έναν ιδιωτικό μισθωτή. Ο λόγος για αυτό είναι ότι ο επαγγελματικός μισθωτής θεωρείται ότι χρήζει λιγότερης προστασίας από ένα ιδιώτη.
Εργασίες επισκευής στη στέγη, τα φέροντα στοιχεία του κτηρίου και την πρόσοψη
Με τις εργασίες συντήρησης εννοούνται τα μέτρα που είναι απαραίτητα για τη διατήρηση της καθορισμένης κατανάλωσης του μισθίου. Σημάδια φθοράς και ελαττώματα πρέπει τότε να αποκαθίστανται. Αυτό μπορεί να αφορά π.χ. έναν φρέσκο χρωματισμό. Η επισκευή περιλαμβάνει επίσης εργασίες που απαιτούνται στη στέγη, για παράδειγμα.
Τι εργασίες συντήρησης και επισκευής περιλαμβάνει η διατύπωση “στέγη και δομή” δεν είναι σαφώς ορισμένο. Ωστόσο, στη νομολογία θεωρείται όλο και περισσότερο ότι περιλαμβάνονται η στέγη, τα φέροντα στοιχεία του κτηρίου και η εξωτερική πρόσοψη. Σε αυτή την περίπτωση, αναλαμβάνει ο εκμισθωτής τις απαραίτητες εργασίες, ενώ ο μισθωτής είναι υπεύθυνος για όλα τα άλλα μέτρα. Το πόσο μακριά εκτείνονται οι υποχρεώσεις του μπορεί να καθορίζεται στη μίσθωση επαγγελματικής στέγασης. Τα όρια αυτά συχνά είναι ασαφή, κάτι που οδηγεί συχνά σε νομικές διαφορές μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή. Τότε θα πρέπει να ωφεληθεί η γνώση ενός δικηγόρου για το δίκαιο ακινήτων.
Στενά όρια στην τυποποιημένη μίσθωση
Πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι σε μια ατομική μίσθωση μπορούν να συμφωνηθούν πιο εκτεταμένες διατάξεις μεταξύ των μερών απ’ ότι σε μια τυποποιημένη μίσθωση. Σύμφωνα με το άρθρο 307 BGB, μια συμβατική ρήτρα είναι ανάρμοστη όταν θέτει τον συμβαλλόμενο του χρήστη της ρήτρας σε ανάρμοστη δυσμενή θέση. Σύμφωνα με αυτό, σε μια τυποποιημένη μίσθωση οι υποχρεώσεις συντήρησης και επισκευής μπορούν να επιβαρυνθούν στον μισθωτή μόνο στο βαθμό που αφορούν ζημιές που ανήκουν στη χρήση του μισθίου και εμπίπτουν στη σφαίρα κινδύνου του μισθωτή.
Η ΜTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές για τις συμβατικές ρήτρες στο επαγγελματικό μισθωτικό δίκαιο και για άλλα θέματα του δικαίου ακινήτων.
Επικοινωνήστε Επικοινωνία με έναν δικηγόρο στο δίκαιο ακινήτων.
